二手交易网站系统毕业论文

二手交易网站系统毕业论文

Delphi 1. 局域网监控程序的设计 2. 基于Delphi的小型超市进存销管理系统 3. 分布式网络考试系统原型分析及实现 4. 图片浏览系统的设计与实现 5. 教学信息管理系统的设计与实现 6. 基于局域网的文件传输系统的设计与实现 7. 基于USB KEY文件加密工具——USB key管理系统 8. 基于局域网的信息收发系统的设计与实现 9. 物流管理系统——仓储管理子系统的实现 10. 某高等学校教务排课系统的设计与实现 11. 会计电算化系统的设计与实现——财务管理子系统 12. 基于USB KEY的文件加密工具—-客户端的实现 13. 基于FTP协议的文件访问控制系统的设计与实现 14. 基于C/S结构的个人理财系统的设计 15. 局域网的聊天程序的实现 16. 中小型企业财务票据管理系统-票据管理系统 17. 基于角色访问控制的OA系统的设计与实现 18. 某医院医疗B超图像处理系统的设计与实现 19. 基于Delphi的公司人事管理系统的设计与实现 20. 某物资存储管理系统设计与实现 21. 人事工资管理系统 22. 图书馆光盘管理系统 23. 图片浏览系统的设计与实现论文 24. 设备保养管理系统 25. 工资管理系统 26. 人力资源管理系统 27. 图形识别和编辑 28. 汽车零件销售管理系统 29. 教学信息管理系统 30. 超市销售系统 31. 中学图书馆管理系统设计与实现 32. 煤气站管理系统 33. 高校教务排课系统 34. 题库系统与试卷生成(Delph代码+论文全套） 35. 银行学生助学贷款管理系统 36. 计算机全套设计Delphi语言所有设计ASP 1. 《软件工程》精品课程教学网站的设计与实现 2. 学生公寓管理系统的设计与实现 3. 网上商品销售系统的设计与实现 4. 网上报名及在线考试系统的设计与实现 5. 考试成绩分析系统的设计与实现 6. 计算机实验室教学管理系统的设计与实现 7. 基于ASP的网络聊天室的设计和实现 8. 基于ASP的企业人事管理系统的设计与实现 9. 基于ASP的某学校校园BBS的设计与实现 10. 基于ASP的公交查询系统的设计与实现 11. 基于ASP的房屋租售信息管理系统的设计 12. 仓库货物管理系统的设计与实现 13. 计算机学院图书管理系统的设计与实现 14. 企业员工信息管理系统的设计与实现 15. 绵阳南山中学图书管理系统的设计与实现 16. 政府采购管理信息系统 17. 医疗器械公司论坛的设计与实现 18. 学科建设系统 19. 网络实验教学网站 20. 外观专利图像检索平台 21. 同校二手电子产品交易网 22. 旅游咨询网 23. 科研项目网上申报管理系统 24. 多媒体课程答疑系统 25. 人才网内容管理系统 26. “食全食美”预定系统设计与实现 27. Asp+Access网上同学录 28. 基于ASP作业提交与批改系统 29. 校园在线考试系统 30. 网上书店 31. 员工信息管理系统 32. 医药连锁店管理系统 33. 学生信息管理系统 34. 新闻管理系统 35. 校友录系统 36. 基于WEB的物资管理信息系统的设计与实现 37. 物流系统设计 38. ASP网上贴吧系统的设计与实现 39. 网上书店的实现 40. 基于ASP技术的网上人才管理系统 41. ASP网上考试系统 42. 网络硬盘文件资源管理系统 43. 监理网络办公系统的设计与实现 44. ASP网络办公系统 45. 图书管理系统设计 46. 在线投票系统 47. 售后服务管理系统 48. ASP求职招聘网站设计 49. 企业物流平台的设计与实现 50. 教学互动系统 51. 教师信息管理系统 52. 基于WEB的办公自动化管理系统 53. ASP服装销售系统 54. ASP电子政务档案管理系统 55. ASP电子商务系统 56. 自动化测试工具的开发 57. 毕业设计选题管理系统 58. 内部办公系统 59. 学生论坛的设计与实现 60. 软件信息发布系统的设计与实现 61. 玉林旅游资源及线路管理系统 62. ASP+SQL图书管理系统 63. 精品在线试题库设计 64. 基于Web的C语言教学系统的研究与实现 65. 基于WEB的小型公司人事管理系统的设计 66. 《信息论与编码》在线考试系统的设计与实现 67. 局域网文件共享及检索系统的设计与开发 68. 网络房产信息超市的设计与实现 69. 音像销售系统的设计与实现 70. 一个动态文学网站的设计与实现 71. 网络文件管理系统的设计与实现 72. 一个小型搜索引擎的设计与实现 73. 电子论坛系统的设计与实现 74. 工资管理系统的设计与实现 75. 玩具交换网站的设计与实现 76. 基于B/S结构的一种安全物流管理系统的设计与实现 77. 某书店图书销售管理系统的设计与实现 78. 网络商城的设计与实现 79. 基于ASP的搜索引擎的开发 80. 基于B/S的家教交流平台的实现 81. 基于B/S结构的学生在线选课系统的实现 82. 精品课程网站的设计与实现 83. 淘宝店主交易管理系统的设计与实现 84. 体育城场地预约系统的设计与实现 85. Web Mail 收发系统设计与开发 86. 一种网上交易平台的设计和实现 87. 网络考试系统的设计与实现——考试子系统 88. 基于ASP网站的安全性研究与实现 89. 网上办公系统—公文流程管理设计与实现 90. 网上订餐系统的设计与实现 91. 网络考试系统的设计与实现——阅卷子系统 92. 网上二手商品交易管理系统的设计与实现 93. 基于B/S结构的工厂设备管理系统的设计与实现 94. 简易网络存储系统的设计与实现 95. 玩友交流网站的设计与实现 96. 医院信息管理系统 97. 民航售票管理系统的设计与实现 98. 某高校工资管理系统的设计与实现 99. 企业公告及资料发布系统的设计与实现 100. 基于B／S结构的旅游网站的开发与设计 101. 基于网络环境的库存管理系统的设计与实现 102. 住宅小区网络化物业管理系统——住户管理子系统的实现 103. 基于B/S结构的学生交流论坛的设计与开发 104. 网络社区服务与管理系统的设计与实现 105. 基于B/S结构的工艺品销售系统的实现 106. 网上求职招聘系统的设计与实现 107. 某企业网络公寓管理系统的设计与实现 108. 某小型数字图书馆的设计与实现 109. 基于WEB的商场管理系统的设计与实现 110. 网络求职招聘系统的设计与实现 111. 班级学生管理系统的设计与开发 112. 基于B/S的工艺品展示系统的设计与实现 113. 《计算机专业英语》网上教学系统的设计与实现 114. 一个物流商品运输系统的设计与实现 115. 企业员工管理系统的设计与实现 116. 基于ASP的旅游网站的设计与实现 117. 网络旅游信息系统的设计与实现 118. 基于ASP的反垃圾邮件管理系统的设计 119. 个人日志系统的设计与实现 120. 具有动态口令认证机制的网上投票系统的设计 121. BBS系统开发与账户安全保护的实现 122. 医院管理系统—病历管理系统的设计与实现 123. 基于B/S结构的二手交易系统的设计与实现 124. 基于ASP的网上考试系统 125. 华夏文化交流平台的设计与实现 126. 销售供应链管理系统的设计与开发 127. 网上家电销售管理系统的设计与实现 128. 集成CRM系统的企业网站的设计与开发 129. 库存管理系统的设计与实现 130. 二手交易系统的设计与实现 131. 毕业论文管理系统的设计 132. 档案管理系统的设计与实现 133. 音乐网站的设计与实现 134. 网上购物系统的设计与实现 135. 小型企业网上订单系统的设计与实现 136. “辅导员之家”网站设计与开发 137. 人事工资管理系统 138. 基于B/S模式的中小企业人事管理系统的设计与实现 139. 基于ASP的学生信息管理系统的设计与实现 140. 在线考试制卷系统的设计与实现 141. 网上书店的设计与实现 142. 一个简单的网上教务系统模型的设计与实现 143. 某公司进销存信息管理系统的设计与实现 144. 连锁影音产品租售管理系统的设计与实现 145. 基于B/S的人才交流网站的设计与实现 146. 新利公司pos维修管理系统的设计与实现 147. 基于ASP的笔记本销售网站的设计与实现 148. 网络教学平台 149. 软件下载管理系统 150. 动态网站设计与制作 151. 毕业设计论坛 152. 办公系统 153. 车辆管理系统 154. 网上答疑系统 155. 论坛程序设计 156. 计算机组成原理教学网站的设计与实现 157. 网页设计辅导系统 158. 出租车管理系统 159. 网络教学评判系统 160. 交友网站 161. 铁观音销售网站设计与实现 162. 基于ASP的小区物业管理之业主服务子系统的设计与实现 163. 远程教育网 164. 新闻自动化管理网站 165. 投票系统 166. 基于BS的考试报名信息处理系统 167. 基于web 的信息处理系统 168. 公司网站建设 169. 客户管理信息系统 170. 网上售房管理系统 171. 网上作业提交系统 172. 网上选课管理系统SQL 173. 网上人才信息管理系统(带源码ASP+ACCESS) 174. 园林设计 175. 电脑配机 176. 学生排课管理系统ASP+SQL 177. 学生成绩查询系统ASP+ACCESS 178. 酒店预定管理系统 179. 办公自动化系统 180. 实验室设备管理系统ACCESS 181. 网上评教系统 182. 房产信息管理系统 183. 网上图书销售系 184. 新闻发布系统2 185. 网上服装销售系统（ASP+access论文全套） 186. 网上英语考试asp+sql 187. 留言板ASP+access 188. 音乐网站 189. 个人网站 190. 仓库即时查询系统ASP＋ACCESS 191. 毕业设计ASP+ACCESS聊天室 192. 期刊系统(期刊稿件处理系统) 193. 网上人才信息管理系统 194. 学生管理系统 ASP+ACCESS 195. 网络考试系统的开发与设计ASP 196. 楼宇专业网站毕业设计 197. 在线人才网(招聘网) 198. 在线教育系统 199. 新闻发布系统1 200. 网上盆景系统 201. 网上动态同学录系统 202. 人才网站的设计与实现毕业设计及论文 203. 红旗汽车修理厂物资流通管理系统 204. 公交查询系统 205. 博客网站的设计与实现 206. 毕业设计选题管理系统(asp+sql) 207. 网上购物系统 花店 208. 校园新闻发布管理系统(ASP+ACCESS) 209. 文章在线发布系统 210. 网上购物系统2 211. 购物系统1 212. 基于WEB的旅游网站建设 213. 手机销售网站 214. 在线手机销售系统 215. 基于ASP的论坛的设计与实现

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二手交易网站毕业论文

你可以去中国月期刊网看看那里的文章挺多的，你可以去那参考一下：

比如可以通过springmvc, spring, mybatis写一套二手交易平台, 自己把分类改一下完全满足毕设要求

这个是我写的二手平台, 看起来还不错吧, 大概设计了十几个表, 能够在后台进行商品管理分类管理,登陆注册, 加入购物车等功能~可以参考一下

像这类信息管理系统还有很多, 比如你还可以做一个电商系统, 或者在线考试系统, 在线组卷系统等等, 用的技术框架差不多, 基于成品能很快的做出来

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二手交易系统开发毕业论文

你可以到网上搜论文，系统模仿其他相似的改一下就好了，自己不会改，可以找在公司工作的或者一些参加了软件工程师培训的同学帮忙改！应该不会花费很长时间的！

JSP的二手房交易系统的设计与开发我给你

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校园二手交易系统的毕业论文

对于大学校园来说，它也属于一个不小的社会群体，同时也拥有很多的购物需求。每逢升学和毕业季，就会产生很大的商业契机和市场需求。一方面来说，有很多同学急于处理一些自用过的多余的物品，却又因为消息封闭和交流不畅的原因，使物品“烂”在了手里。从另外一方面来说，很多同学到处求购物美价廉的二手物品作为备用或者自用，但又找不到任何方式去购买，最终只能到处打听或在群里留言求购，又或者干脆选择买了偏贵的新品。长期以往就形成了这样的现象：发布者想卖却无奈寻不到买家，而求购者想买却又苦苦找不到卖家。因此，结合现有的互联网技术，为了改变上述买卖无求的交易现象。通过问卷访问的形式调研发现目前学生对这样的一个校园二手平台十分渴求。校园二手市场交易平台不但实现了买卖双方的互惠互利，而且还有利于闲置资源的合理分配。此外，又践行了“绿色生活”的低碳环保理念，减轻了校园的环境污染，还能实现物品价值的最大化。可以说是，拥有很大的提升空间和发展空间。校园二手市场痛点分析：1.当前高校中基本都是采用相关的QQ群等分散的形式来实现自己购买和出售的需求。但是由于这样的渠道形式不便于统一管理，很多消息都会在无意之间被刷上去，很多出手的商品和需求的消息经常出现滞留现象。2.在毫无质量把关的QQ群中，商品价格比较高之后，由于二手商品的质量没有信用背书，并且不存在退换货保证，高价二手货很难卖出去。比如毕业季中很多完好无损的电脑、电瓶车没有人敢买，最后只好当做废铜烂铁卖出，或者带回家中继续闲置。如果有一个正规的以学校为背景的这样一个校内平台那么很多商品的交易链可以大大缩短。卖家可以卖的更多，买家可以花的更少。达到共赢。且方便。校园二手市场平台优势：1.进入平台系统自动根据用户当前的地理位置定位到所在学校。同时支持用户切换不同维度查看浏览更大地域范围内的商品。比如切换查看本校、全市、全省、全国范围其他学校的相关二手商品。有效的整合二手交易信息。2.所有在此平台上出售的商品都会按照类别进行细分。方便用户可以根据相应的类别快速的找到自己需要的商品。同时支持一键搜索。快速在平台上检索自己需要的商品。3.基于以往卖家直接对接买家的模式无法解决二手商品质量存在的潜在问题以及质量没有背书的问题。此项目采用的模式社团+线上平台模式 对于某个学校来说。所有上架的商品统一由学生组织统一维护，进行质量把关。这样从源头可以保证平台上架的商品质量都是没有问题的。4.同时便于本校学生交易对接方便。所有买卖双方直接和负责统一维护商品的学生组织对接。盈利点:1. 手续费学生在平台售卖商品交易达成之后给以一定的平台抽成。可以考虑在每笔交易额基础上抽取少量成。2. 毕业开学季。开学：开学生活用套餐礼包（棉被、脸盆等）。毕业：以平台统一回收棉被旧书等商品。再统一售卖。非毕业开学：学校学生有统一采购需求。量大从优的相关需求可以通过平台统一采购。3. 商家入驻：邀请切实能为学生提供服务的高质量商家入驻平台成为战略合作伙伴并给予一定的入驻费用。4. 学生自营对于有需求的学生（需要土特产售卖需求的等等）提供入口，可以为这样一部分学生提供更多的创业机会。响应国家倡导的“全民创业万众创新政策”三、项目实施方案（1）联系好合作公司开发线上（2）大学校园内进行类似于地推发宣传单的方式推广该平台，然后会利用同学将平台向附近的其他高校推广；（3）平台上发布的内容就是收集而来的二手货物；（4）平台交易方式：A. 通过推广使大家了解、知道这个平台后，后续有出售二手商品的卖家主动联系我们并当场检查商品质量。B. 商品发到平台上买家可以自行挑选，加入购物车后线上付款即可；C. 我们会安排工作人员定时定点发放被购买商品。每年毕业季推出一些优惠活动或者和快递物流之类的合作。

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你的文献综述具体准备往哪个方向写，题目老师同意了没，具体有要求要求，需要多少字呢？你可以告诉我具体的排版格式要求，文献综述想写好，先要在图书馆找好相关资料，确定好题目与写作方向。老师同意后在下笔，还有什么不了解的可以直接问我，希望可以帮到你，祝写作过程顺利。文献综述的写法一、什么是文献综述文献综述是在确定了选题后，在对选题所涉及的研究领域的文献进行广泛阅读和理解的基础上，对该研究领域的研究现状（包括主要学术观点、前人研究成果和研究水平、争论焦点、存在的问题及可能的原因等）、新水平、新动态、新技术和新发现、发展前景等内容进行综合分析、归纳整理和评论，并提出自己的见解和研究思路而写成的一种不同于毕业论文的文体。它要求作者既要对所查阅资料的主要观点进行综合整理、陈述，还要根据自己的理解和认识，对综合整理后的文献进行比较专门的、全面的、深入的、系统的论述和相应的评价，而不仅仅是相关领域学术研究的"堆砌"。需要说明的是，如果别的学者已经很完美地解决了你提出的问题，那就没有重复研究的必要了。二、撰写文献综述的好处要求同学们学写文献综述，至少有以下好处：1.通过搜集文献资料过程，可进一步熟悉科学文献的查找方法和资料的积累方法；在查找的过程中同时也扩大了知识面；2.查找文献资料、写文献综述是科研选题及进行科研的第一步，因此学习文献综述的撰写也是为今后科研活动打基础的过程；3.通过文献综述的写作，有利于提高归纳、分析、综合能力，有利于提高独立工作能力和科研能力；4.毕业设计（论文）的文献综述，要结合课题的性质进行撰写。三、文献综述的结构文献综述要求介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，再根据提纲进行撰写工作。前言部分，主要是说明写作的目的，介绍有关的概念及定义以及综述的范围，扼要说明有关主题的现状或争论焦点，使读者对全文要叙述的问题有一个初步的轮廓。主题部分，是综述的主体，其写法多样，没有固定的格式。可按年代顺序综述，也可以按不同的问题进行综述，还可以按不同的观点进行比较综述，不管用哪一种格式综述，都要将所搜集到的文献资料归纳、整理及分析比较，阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述，主题部分应特别注意代表性强、具有科学性和创造性的文献引用和评述。总结部分，与研究性论文的小结有些类似，将全文主题进行扼要总结，最好能提出自己的见解。参考文献虽然放在文末，但却是文献综述的重要组成部分。因为它不仅表示对被引用文献作者的尊重及引用文献的依据，而且为读者深入探讨有关问题提供了文献查找线索。因此，应认真对待。参考文献的编排应条目清楚，查找方便，内容准确无误。四、撰写文献综述应注意的问题文献综述顾名思义由“综”和“述”两部分组成。前半部分的“综”不算太难，根据所查阅大量的文献进行综合的归类、提炼、概括即。后半部分的评“述”与分析则是一篇“综述”质量高的分界线，这需要融入作者自己理论水平、专业基础、分析问题、解决问题的能力，在对问题进行合情合理的剖析基础上，提出自己独特的见解。因此，选定题目后，就要围绕题目进行搜集与选题有关的文献。在搜集阅读文献资料时需要注意以下几点：1.搜集文献应尽量全面掌握全面、大量的文献资料是写好综述前提和基础，选定综述的题材后要大量搜集和阅读有关的中文和外文文献。搜集文献要求越全越好。否则，随便搜集一点资料就动手撰写是不可能写出好多综述的，甚至写出的文章根本不成为综述。2.收集资料要瞄准主流文献收集资料不能漫无目的、无重点，应瞄准主流媒体，如该领域的核心期刊、经典著作、专职部门的研究报告、重要人物的观点和论述等，多数大众媒体上的相关报道或言论，虽然多少有点价值，但时间精力所限，可以从简。3.注意引用文献的代表性、可靠性和科学性搜集好与选题有关的参考文献后，就要对这些参考文献进行阅读、归纳、整理，如何从这些文献中选出具有代表性、科学性和可靠性大的单篇研究文献十分重要，从某种意义上讲，所阅读和选择的文献的质量高低，直接影响文献综述的水平。因此在阅读文献时，要写好“读书笔记”、“读书心得”和做好“文献摘录卡片”。用自己的语言写下阅读时得到的启示、体会和想法，将文献的精髓摘录下来，不仅为撰写综述时提供有用的素材，而且对于训练自己的表达能力、思维能力、阅读水平都有好处，特别是将文献整理成文献摘录卡片，对撰写综述极为有利。4.引用文献要忠实文献内容由于文献综述有作者自己的评论分析，因此在撰写时应分清作者的观点和文献的内容，不能篡改文献的内容。5.参考文献不能省略文献综述中涉及的参考文献主要是能反映主题全貌的、而且是作者直接阅读过的文献资料，它反映了作者对该研究领域的理解程度和选题的前期研究状况，所以绝对不能省略。

有关二手房交易网站的毕业论文

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房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。北京房地产一级市场的状况即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土资源局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土资源局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民政府主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。蓄势待发所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是政府来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由政府主管部门来做。随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由政府部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方政府主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，政府和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企业来做，政府负责管理和监督。近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土资源局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土资源局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是政府主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时政府文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县政府和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县政府与开发企业签订的协议和市国土资源局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来政府将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表政府扮演这样一种管理和监督的角色。”同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是政府指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、政府重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由政府部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。考验刚刚开始对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者采访时这样表示。“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、政府部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。北京房地产二级市场的状况九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。营业税20%个税扑朔迷离的5年营业税究竟影响了谁？新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。20%个税遭到多方“臭鸡蛋”据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该事件被业内人士戏称为“6·1”事件。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。千万家房地产经纪总经理华国强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。二手市场房源骤降新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。第四周出现小幅回调虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。热点新兴区域遭遇当头棒喝对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细微变化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主采取观望态度或转租为售以避免减少收益。从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。双井地区房源减少成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。望京亚运村买卖双方均下降在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。老牌居住区表现平稳在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。四类房产凸显购买价值城区低总价房：抗跌性很强房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。急转房：投资机遇不容错过急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。拍卖房：该出手时就出手时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。慧眼挑选清盘房清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。走势 新政带来另类生机实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。