资产评估大学毕业论文

资产评估大学毕业论文

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这个一般学校会有选题给你的，但有很多学校是要自己去自拟题目的。所以我也不清楚你们学校是老师给你们还是自拟题目。选题一定要选自己的专业有关的题目，而且要顶一个自己喜欢的方面而又不偏你们的专业的题目，这些很重要。如果可以尽量选些自己熟悉而且资料数据那些容易找的题目，范围一定要小，能小的尽量要小，而且题目是可以变动的，以下我也给你提供一些选题，你参考下。CPA、CPV行业发展比较研究资产评估XX市不同区位房地产价值升值幅度影响因素实证研究资产评估XX资产评估事务所评估风险控制机制研究资产评估XX资产评估事务所评估质量的评价和分析资产评估广西资产评估人才培养体系建设研究资产评估广西资产评估人才需求研究研究资产评估广西资产评估行业监管研究资产评估广西资产评估行业科学发展研究资产评估经济学研究发展对资产评估理论的影响资产评估评估结果合理性分析研究资产评估评估准则的国际比较与趋同研究资产评估企业价值与整体资产评估的风险管理资产评估企业人力资本价值评估方法研究资产评估市场法评估房地产价值案例研究资产评估事业单位工资改革与人力资本评估资产评估收益法的应用和改进研究资产评估

(一）摘要摘要是毕业设计（论文）主要信息的简要陈述，具有独立性和完整性。摘要内容包括本论文研究目的、方法、结果、结论四部分。千万不要讲一些人们已经做过的工作。要开门见山地讲本文的主要工作。摘要分中文摘要和外文摘要，中文摘要在前，一般300字左右，外文摘要另起一页，内容应与中文摘要对应。（二）正文毕业论文正文部分包括前言、主体和结论。前言作为开场白，应以简短的篇幅，说明毕业论文选题的目的和意义、国内外文献综述、研究的内容及预期目标，要求突出重点，实事求是。主体是毕业论文的核心部分，占主要篇幅。毕业论文正文字数一般要求在15000字以上。有创新的论文，字数不受限制。文中插入的图表要符合国家标准，经过精心设计后用计算机绘制，尽量避免扫描图表。结论是整个毕业论文的最后总结，完整、准确、简洁地指出以下内容：（1）毕业论文得到的结果所揭示的原理及其普遍规律；（2）研究中有无发现例外或本文尚难以解释和解决的问题；（3）与同类研究工作的异同；（4）进一步深入研究本课题的建议。（三）参考文献毕业设计（论文）要求有10篇以上的中外文参考文献，其中至少有一篇与设计（论文）内容相关的外文文献。毕业设计（论文）引用的文献应以近期发表的与毕业设计（论文）直接有关的文献为主。凡引用本人或他人已公开或未公开发表文献中的学术思想、观点或研究方法、设计方案等，不论借鉴、评论、综述，还是用做立论依据，都应编入参考文献目录。各条文献按在论文中的文献引用序号顺序排列。

资产评估论文大学生

有关资产评估的论文

有关资产评估的论文，随着个人素质的提升，论文与我们愈发关系密切，论文成为了一种新兴产业，很多大学生也都需要写论文，那么下面为大家分享有关资产评估的论文。

一、绪言

中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。

并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、委托方及资产占有方简介

委 托 方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂

xx柴油机股份有限公司简介如下：

注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号

法定代表人：王xx

注册资本：10,400万元

xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。

该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。

截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,万元，净资产17,万元，20xx年度实现净利润万元，每股收益元，净资产收益率。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本。

资产占有方：xx石油钢管钢绳厂

xx石油钢管钢绳厂简介如下：

企业名称：xx石油钢管钢绳厂

注册地址：xx市东风路35号。

法定代表人：曹xx

注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元

经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。

经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。

简要历史：

50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。

19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。

经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。

经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。

该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。

三、评估目的

为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。

纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。

根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。

五、评估基准日

根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。

本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;

2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;

3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。

一、资产清查工作总体现状分析

（一）资产清查工作的基准日

此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。

（二）资产清查范围

1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。

2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。

3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。

4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。

（三）资产清查工作实施情况

为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。

（四）资产清查工作取得成效及存在问题

通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。

这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。

二、资产清查工作结果

这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。

三、资产、财务管理中的问题及改进措施

这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。

四、备查材料

（一）单位20xx年度结转后资产负债表。

（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。

（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。

（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。

（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。

一、委托方与资产占有方简介

名称：QS股份有限公司

住所：XX区XX大道1154号

法定代表人：XXX

注册资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

二、评估目的

为对外投资提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。

四、评估基准日

本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

五、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

六、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》；

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；

5、W市政府制定的基准地价资料；

6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；

7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；

9、工程造价信息及房价信息；

10、评估人员现场勘查记录等。

七、评估方法

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

八、评估过程

本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

资产评估与会计的关系浅议论文

相信大家都跟作文打过交道吧，特别是议论文，议论文是一种剖析事物、论述事理、发表意见、提出主张的文体。怎么样才能写出优秀的议论文呢？以下是我整理的资产评估与会计的关系浅议论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。

资产评估事业在我国有了很大发展。资产评估与会计之间，既有着内在联系，又存在一些在实际工作中易被忽视的区别。研究二者之间的关系，可以更深刻地认识资产评估，更好地利用会计信息为评估服务，从而提高资产评估质量。

一、资产评估与会计的联系

1、资产评估中大量运用现代会计计价方法

资产计价有历史成本法、重置成本法、未来现金流入现值法、现行售价法、可变现净值法、成本与市价孰低法、标准成本法等多种方法。其中，历史成本法是传统计价法，其它方法简称现代计价法。历史成本法具有客观性和可验证性，长期以来各国的会计准则中绝大多数非货币性资产都规定用历史成本计价。但在通货膨胀严重动摇币值不变假定下，历史成本法暴露出越来越多的弊病，现代计价法虽然在理论上能更好地反映企业真实财务状况和经营成果，但由于下述原因，却一直不能在会计实务中得到推广运用：

（1）未来现金流入现值法适用于整体资产的计价，却不太适用于单个资产，而且对未来现金流量、折现率、收益期限的估计带有明显的主观性。

（2）重置成本法基于假定的购置或替换，会计人员很难及时掌握所有资产的现实市场价格，更难适用于专有资产和季节性、特殊型号的资产。

（3）现行售价法及可变现净值法基于假定的出售，而且必须假设存在管制的市场和稳定的价格，对于专有资产、在产品、半成品等也无现成市价可循。

（4）现代计价法可操作性差。我国目前推广这些方法，会计处理会失去统一的计价基础，财会人员如根据主观意愿随意变动资产价值，会导致资产计价的混乱。再者，会计信息的质量成本也太大，不符合成本效用原则。

基于上述原因，现代计价法在会计实务中目前还行不通，但在资产产权发生交易、变动时，却有使用现代计价方法进行资产评估的必要性和可行性：必要性在于资产评估时，必须以资产公允的现时价值作为产权变动的交易价格或底价，而帐面历史成本显然不能满足要求，必须采用现代计价方法更为精确真实地评估出资产现值；可行性在于资产评估中只是对部分产权变动的资产或少数企业的全部资产采用现代计价方法，实施难度和操作成本比在会计实务中全面推广要小得多。处于中介地位的评估机构是为当事人双方服务，对双方负责，为保护自身声誉，客观公正是其基本原则，因此能较规范地使用现代计价方法。产权交易时，接受方以在评估基础上形成的交易价为原始成本入帐；出让方要把用现代计价法评估的资产从帐上转出，帐上剩余记录仍符合历史成本原则，所以与会计上采用历史成本记帐的要求没有冲突矛盾。

正是由于上述必要性和可行性，现代计价法成为资产评估的主要方法，如指数法、功能计价法、直接计价法、统计分析法、成本和生产能力关系法是重置成本法的运用和发展；市场法、预期收益法由未来现金流入现值法而来；现行市价法也来源于会计中的'市价法。

2、会计数据是资产评估的重要依据

由于我国尚未形成充分发育完善的资产市场，对资产未来收益额的预测还存在条件上的限制，目前国内评估中使用最多的是重置成本法。而重置成本法是把资产现时状况、价格变动和技术变革对历史成本的影响加以量化，在帐面历史成本基础上修正得到的，因此，大部分资产的评估要以会计数据作为基础性资料。即使采用收益现值法和市价法进行评估，某些帐面记录也可作为最主要的依据，因为现金入帐是以票面金额计价；应收帐款在报表上列示的净值是估计的可变现净值；短期有价证券也可采用成本与市价孰低法计价，这几项资产评估的结果只需在帐面记录的基础上稍加修正即可。

二、资产评估与会计的区别

1、资产评估结果较会计具有多样性。同一资产，在不同的时间、不同的地点，会产生不同的评估结果，但会计上符合客观性的标志是在查证相同的数据之后，基本上能得出相同的计量结果和结论。如座落在繁华商业区和位于边远山区的完全相同的两个建筑，由于前者的市场价值大，评估值要高于后者，但会计将严格按构建成本计价，得出相同的结果。又如，同一资产在继续使用前提下的评估值也会明显高于准备清算前提下的评估值。

2、资产评估较会计重视资产的贡献性。辅助性资产或资产某一部分的价值取决于它在整体资产中发挥的作用，是资产评估的一个原则，如果缺少这一资产或部分，将会对整体资产造成很大损失，就应从贡献性出发而不是从取得成本出发评估其价值。我国会计准则规定，对于各种财产物资均按取得时的实际成本入账。

3、资产评估较会计强调资产的整体效益。在进行总体资产评估时，是把整个企业资本化，注重单项资产集合所产生的整体效应，不仅要评估有形资产和可确指无形资产，还要评估不可确指无形资产。以商誉为例，包括商品在内的资产价值才是整个企业的评估值，但会计制度规定：“除企业合并外，商誉不能作价入账”。可见，会计力求各项资产价值之和与企业整体资产价值的一致性，而忽略了其间的效应差异。

4、资产的评估比其会计核算更复杂，对人员素质要求更高。资产帐面值都是以已成既定事实的费用价格为基础核算出来的，因为成本核算的基础资料也是各种生产资料和劳动力的购进价格，因此，资产核算相对简单。资产评估要考虑资产现时状况、价格变动等一系列因素，不仅要从资产占有单位，还要从外部世界搜集大量相关信息，进行加工处理，最终确认出资产的现时价值。因此，评估是多门学科相互交叉的边缘科学，评估人员应是多方面知识和能力的人才。

5、资产评估所依据的标准和方法比会计具有更大的可选择性。我国会计规范体系对各会计事项作了较详细严格的规定，只有少数业务具有方法上的可选择性，如实际成本计价法下存货发生的核算、折旧的计提、坏帐准备的提取等。评估的标准和方法是由评估机构依法确定的，但具有更大的可选择性，如存货成本与市价孰低法中范围、幅度及比较资料的掌握；固定资产使用年限和加速折旧方法的选择；免税进口设备评估值含税与否；坏帐准备的计提方法与坏帐的实际判定；递延性资产、收益和损失的摊销处理等，除现金外几乎评估标准和方法都有不同选择。

6、资产评估较会计易受政策变动的影响。会计是在会计法和“两则”、“两制”为主的规范体系下进行的，其它配套政策和规范如税法、公司法、各类商法基本上是通过影响上述规范体系来影响会计核算。资产评估则直接处于财政金融、财会税收、物价商贸等政策法规的规范之下。由于会计改革一方面要适应国内需要，一方面又要与国际接轨，改革步伐较大，目前较其它配套改革具有一定先行性。资产评估面临的各种政策法规进度不一，力度不一，深度不一，地区和地区之间不一，变动也较快，这些都给评估带来较多的影响。

7、资产评估要考虑竞争原则、替代原则、最佳利用原则等，会计则不考虑这些因素。

三、几点建议

1、资产评估中大量运用现代会计计价方法，但其与会计之间又存在易被忽视的区别，我国现行会计制度在很多方面还无法直接满足评估这一特定目的的需要。实际工作中如对这些差别认识不够，直接引用某些会计数据，会影响评估的科学性。因此，应加强评估理论和财会知识的学习，深刻理解资产评估与会计的联系和区别；评估机构中应配置相当数量精通现行会计制度的人员，以充分并正确地运用会计信息为资产评估服务。

2、高质快速的资产评估工作离不开高质量的相关会计信息和被评估机构财会人员的配合。评估前，会计人员应认真进行资产清查，及时、规范地完成评估前账务处理；评估过程中，相关会计资料的提供要力求客观真实、及时全面。除努力提高会计核算水平外，还要求会计人员加强评估知识的学习，对评估有一个较全面的认识。

3、评估所需的多学科复合型人才，可鼓励一些素质高、年轻化的财会人员投身其中，并进行多方面培训，使其不断提高业务水平，为我国的资产评估事业培养出更多的高质量人才。

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有关资产评估的论文，随着个人素质的提升，论文与我们愈发关系密切，论文成为了一种新兴产业，很多大学生也都需要写论文，那么下面为大家分享有关资产评估的论文。

一、绪言

中资资产评估有限公司接受xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其净资产部分出售给xx柴油机股份有限公司。

并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，并对委估资产和负债在20xx年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、委托方及资产占有方简介

委 托 方：xx柴油机股份有限公司、xx石油钢管钢绳厂

xx柴油机股份有限公司简介如下：

注册地址及主要经营场所地址：xx市文化西路14号

法定代表人：王xx

注册资本：10,400万元

xx柴油机股份有限公司(股票简称：石油济柴;股票代码0617)系经国家经济体制改革委员会体改生(1996)115号文批准，由济柴厂作为独家发起人，以募集方式设立的股份有限公司。该公司1996年9月经中国证监会发字(1996)226号文批准向社会公开发行股票，并于1996年10月在深圳证券交易所上市交易。

该公司主要经营柴油机、气体发动机、柴油及气体发电机组的制造、销售、修理、机械加工;所需原料辅料，机械设备、仪器仪表的销售;柴油机、发电机组租赁、理化试验。

截止20xx年12月31日，该公司总股本10,400万股，其中流通股为3,250万股，总资产47,万元，净资产17,万元，20xx年度实现净利润万元，每股收益元，净资产收益率。该公司最大股东为xx柴油机厂，其现持有石油济柴7,150万股，占总股本。

资产占有方：xx石油钢管钢绳厂

xx石油钢管钢绳厂简介如下：

企业名称：xx石油钢管钢绳厂

注册地址：xx市东风路35号。

法定代表人：曹xx

注册资本：壹亿贰仟柒佰柒拾万元

经济性质：xx石油钢管钢绳厂为全民所有制企业，是中国石油物资装备(集团)公司下属全资子公司。

经营范围：主营：钢管，钢丝，钢绳及制品，紧固件，阀门，铆焊产品，机械设备及配件，以上产品相关技术的出口，所需原料、技术的进口，进料加工和“三来一补”业务。兼营：汽车运输，来料加工，机械加工，钢材，房屋租赁。

简要历史：

50年代末，随着大庆等油田的发现，油田建设所需物资供应紧张，为了满足油田开发的需要，使进口物资充分利用，减少不必要的损失，石油工业部决定筹建一个钢管加工厂，在这样的情况下，该厂于19xx年建成，原名为石油工业西北供应办事处xx转运库钢管加工厂。

19xx年9月，直接隶属于石油工业部领导。成为独立核算的部属企业后，更名为石油工业部钢管加工厂。19xx年1月，石油工业部钢绳加工厂由天津迁至xx，与钢管加工厂合并成石油工业部钢管钢绳加工厂。19xx年工厂下放地方领导后，xx省燃料化学工业局将工厂改名为xx省xx石油钢管钢绳厂。19xx年，工厂重新收归原石油部领导。

经过从日本、德国引进和四次较大规模的技术改造，该厂建成了年生产能力2万多吨的钢丝绳生产线，可按不同标准生产规格范围由Φ到Φ70mm的30多个品种的钢丝绳。

经过四十年的建设，该厂发展成一个以生产石油钻井钢丝绳为主，同时生产石油机械用途精密钢管、整筒式抽油泵等产品的`国家大型一档企业。去年有偿解除劳动合同工作结束后，现有职工884人，其中，具有中级以上职称的专业技术人员116名。

该厂所属行业为国家基础产业，发展较为缓慢，其产品主要为油田服务。在经过较大规模的技术改造后，该厂产品等级得以提升，产能扩大，除了继续为油田用户提供其产品外，已进入了煤炭、森工、港口和海洋等行业的重要用途的钢丝绳市场。

三、评估目的

为xx石油钢管钢绳厂经剥离的生产经营性资产及相关负债评估后，将其部分净资产出售给xx柴油机股份有限公司、并以剩余的净资产与xx柴油机股份有限公司所收购的.部分净资产共同设立有限责任公司之目的进行评估，对该净资产在评估基准日20xx年8月31日所表现的市场价值作出公允反映，为双方的经济行为提供价值参考依据。

四、评估范围和对象

本次资产评估范围为本次评估目的所涉及的xx石油钢管钢绳厂的资产及相关负债，以剥离后的资产负债表为基础，凡列入该表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。具体资产类型包括：流动资产、长期投资、固定资产、流动负债、长期负债。

纳入本次资产评估范围的资产与委托评估及企业进行资产评估立项申报时所申报的资产范围一致。

根据经上级主管部门批准的改制方案原则和委托双方的要求，土地资产不进入本次评估范围。新设公司拟采用租赁方式使用相关土地，有关手续委托双方已按土地管理规定的程序进行办理。

五、评估基准日

根据委托方改制工作的具体方案，本次评估基准日定为：20xx年8月31日。

本报告一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则

根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循独立、客观、科学、公正的原则，以及其他一般公允的评估原则，对涉及以上经济行为的全部资产及相关负债进行了评估。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

1、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立xx石油钢管钢绳有限责任公司的申请报告》中国石油物资装备(集团)总公司文件;

2、《关于xx石油钢管钢绳厂向济柴股份公司出售部分资产并共同设立有限责任公司的批复》中国石油天然气集团公司文件;

3、委托方与我公司签订的《资产评估业务约定合同》。

一、资产清查工作总体现状分析

（一）资产清查工作的基准日

此次清查工作统一以xx年12月31日为资产清查基准日。

（二）资产清查范围

1、对全馆账务进行了清理。这次我们对xx银行账户、会计核算科目、库存现金、资金往来等情况进行全面核对和清理，达到账账相符、账证相符、账表相符。

2、对全馆财产进行了清理。这次我们对xx的各项资产进行全面地清理、核对和查实。按照实物盘点同核实账务相结合的原则，重点对固定资产、资产收益情况进行了清查。

3、建立了固定资产卡片。在清查中我们坚持边清查资产，边建立固定资产卡片，实现了固定资产动态管理。

4、完善了相关制度。对这次资产清查工作中暴露出来的资产及财务管理等方面的问题，我们依据相关政策法规，建立健全了相关制度，巩固清查成果。

（三）资产清查工作实施情况

为加强对资产清查工作的领导，馆成立资产清查工作小组，组长由副馆长担任，成员由xx、xx及各办、组负责人组成。馆向各办、组下发了搞好资产清查工作的通知，要求各办、组支持清查工作。参加清查工作的同志，在时间紧、任务重的情况下，加班加点，放弃休息时间，集中精力搞好清查工作，确保资产清查工作顺利完成。

（四）资产清查工作取得成效及存在问题

通过这次资产清查，全面摸清了我馆的基本情况、财务情况以及资产情况。建立了监管系统，为加强我馆资产管理提供信息支持。为进一步加强我馆资产收益管理，规范收入分配秩序奠定了良好的基础。

这次资产清查也发现了我馆在资产管理方面存在的问题，主要表现在固定资产盘盈盘亏问题比较突出，盘盈原因是评估出现漏评，部分资产未及时入账，盘亏原因是门面房拆除和部分设施设备损坏。

二、资产清查工作结果

这次资产清查出我馆资产损失情况是：馆门面房于xx年元月依据“双创”要求予以拆除，损失xx元。馆加油机、复印机、无绳电话、电脑配件等报废损失xx元。这些资产损失待资产审计确认后申报核销。

三、资产、财务管理中的问题及改进措施

这次资产清查发现的资产及财务管理中的问题是：部分资产由于财务人员工作疏漏，未及时入账。部分帐务未及时处理，造成长期挂账。今后要进一步严格财务管理制度，加强请示报告，经审核批准后及时处理相关财务账目。

四、备查材料

（一）单位20xx年度结转后资产负债表。

（二）土地、房屋建筑物产权证明资料（复印件）。

（三）土地、房屋建筑物分布、使用状况及经营情况书面说明材料。

（四）20xx年市审计局出具年度审计报告或委托社会中介机构审计报告。

（五）资产损益证据。单位申报的各项资产盘盈、资产损失和资金挂账，必须提供具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据。

一、委托方与资产占有方简介

名称：QS股份有限公司

住所：XX区XX大道1154号

法定代表人：XXX

注册资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

二、评估目的

为对外投资提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（20xx）字第157号、第158号、”“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”。

四、评估基准日

本评估项目基准日是20xx年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

五、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

六、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》；

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；

5、W市政府制定的基准地价资料；

6、W政[20xx]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；

7、委托方提供的产权证明：“W国用（20xx）字第157号、第158号、“W房字第20xx05765号、第20xx05766号、第20xx05855号、第9900103号”；

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；

9、工程造价信息及房价信息；

10、评估人员现场勘查记录等。

七、评估方法

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

八、评估过程

本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

价值是市场经济条件下作为投资人和市场交易主体最为关心的问题之一。对资产价值的准确判断，是进行成功的资产投资和资产管理的关键所在。而资产评估则是为资产价值的确定提供合理参考依据的科学有效方法。我国的资产评估工作起始于国有企业的市场化改革，然而随着我国社会主义市场经济的发展，资产评估服务的需求范围已经远不限于此。资产评估的应用范围从国有企业的出售、合资合作、股份经营、破产清算等方面，拓展到了企业兼并收购、企业价值的增值经营管理、资本市场上的投资人对被投资企业真实价值的分析，以及其他不同投资主体之间进行的各类资产交易等方面。可以说，资产评估正在被运用到资产交易、企业兼并与收购、企业财务管理、投资组合管理等业务领域。本书系统阐述了资产评估的各个方面，内容涉及资产评估的基本理论、基本程序和方法、机器设备评估、不动产（土地、房屋）评估、无形资产评估、金融资产评估、流动资产评估、企业价值评估、资产评估报告等方面，具有较强的操作性，同

资产评估的，不要范围太大的了，也要新颖

房地产资产评估毕业论文

好写的资产评估论文选题方向：

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14、市场法评估房地产价值案例研究

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17、投资性房地产公允价值评估问题研究

18、我国资产评估的历史演进和发展研究

19、中小资产评估机构发展战略研究

20、资产评估国际发展趋势与发展方向研究

21、资产评估基本方法的改进与应用研究

22、资产评估师职业能力框架及实施研究

23、资产评估事务所内部治理研究

24、资产评估学的经济学基础研究

25、资产评估学理论体系构建研究

26、资产评估质量的评价研究

27、资产评估准则执行力的影响因素与解决途径

28、房地产评估中存在问题的探析

29、高新技术企业的价值评估

30、国有企业改制中资产评估问题研究

31、机器设备抵押评估需注意的若干问题

32、价值类型与资产评估目的关系研究

33、论公允价值与市场价值的关系

34、评估中的基本方法的改进与应用研究

35、评估中定量预测方法的开发与运用

36、企业价值与整体资产评估的方法研究

37、企业资产重组中的价值评估

38、人力资源评估研究

39、上市公司资产评估中的若干问题

40、网络评估初探

41、债权性资产评估方法的探讨

42、资产评估报告性质研究

43、资产评估的价值基础以及价值类型研究

44、资产评估的假设研究

45、资产评估对象和范围关系研究

46、资产评估管理体制研究

47、××公司资产评估研究

48、××省资产评估机构执业质量调查研究

49、××省资产评估人员继续教育研究

50、××省资产评估行业做优、做强、做大途径研究

51、××资产评估方法研究

52、××资产评估国际比较研究

53、对资产评估业公司治理问题研究--以广西资产评估机构为例

54、公允价值运用对资产评估的影响

55、美国评估准则与我国资产评估准则的比较研究

56、品牌资产评估研究

57、上市公司知识产权资产评估研究

58、完善资产评估行业收费机制研究

59、我国资产评估师职业道德建设研究

60、我国资产评估行业风险控制研究

61、我国资产评估质量问题研究

62、我国资产评估准则与国际评估准则的比较

63、中国财政科技资金绩效评估研究

64、中国财政资金绩效评估研究

65、中国资产评估行业人才培养体系研究

66、中国资产评估行业做优、做强、做大途径研究

67、中外资产评估准则比较研究

68、资产评估方法的比较与选择研究

69、资产评估机构绩效评价研究

70、资产评估基本方法的比较与选择研究

71、资产评估行业发展的问题思考

72、资产评估行业监管的有效性研究

73、资产评估与公允价值计量属性关系研究

选个自己感兴趣比较熟悉的题目

房地产估价还原率求取方法比较及其优化内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。关键词：房地产估价 还原率 复合调整法房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。还原率实质由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。还原率求取的常用方法对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。（一）市场提取法此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。（二）累加法累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。（三）投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为，一年期国债的利率为，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在－12%之间。该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。（四）收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/(1+r)n]P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=(1+b)×A因V=P，故有：(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。（五）复合投资收益率法此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：R＝M•RM＋（1－M）RE式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。（六）行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。还原率求取方法的优化以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：（一）第一步，确定基准还原率选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2例：一年期国债利率为，房地产行业的利润率为，则基准还原率=（）/2=由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。（二）第二步，进行价格指数修正查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，和，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=×（）=这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。（三）第三步，进行风险调整估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。例：假设风险调整值为，则最终可推出还原率为我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。参考文献：1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，20062.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006

资产评估学小论文

景区型目的地品牌资产评估的指标体系构建与评估模型初探 摘 要]随着旅游目的地竞争的加剧,旅游目的地品牌逐渐成为目的地之间竞争的焦点,好的品牌对于旅游目的地的意义重大,因此,对于旅游目的地品牌资产的研究显得十分迫切。目的地的品牌资产评估在国外已经有一些相关探索,但是在我国这还是一个较新的研究领域。对国内外品牌资产研究的文献进行回顾,在界定了旅游景区品牌资产概念的基础上,提出了景区品牌资产评估的经济性和非经济性指标体系。运用品牌资产评估的基本理论,创造性地将非经济性和经济性指标联合起来,最后提出了具体的评估模型。[关键词]景区型目的地;品牌资产;指标体系;评估模型引言旅游目的地品牌是吸引客源市场的关键因素,是目的地的象征,是旅游体验不可替代的标志。正是由于目的地品牌是如此的重要,引发了国内外学者在目的地品牌内涵和管理体系方面的不断研究,然而对于品牌管理重要内容的目的地品牌资产评估的研究却十分薄弱,关于旅游目的地品牌资产评估体系和评估方法的探讨更是缺乏。旅游目的地品牌资产评估作为目的地品牌资产经营管理的重要依据,对于目的地的投资者、管理者、相关从业人员及目的地自身都有着十分重要的意义。为了研究的方便,本论文采用布哈里斯和霍尔(Buhalis,Hall)的观点,将旅游目的地定义为一个具备一定旅游基础和旅游服务设施的特定的地理区域,主要分为国家旅游目的地、区域性旅游目的地、城市旅游目的地和景区型旅游目的地等4种类型[1]。考虑到前三种类型目的地在地理范围上太大,加大了实际操作中复杂性、可变性等难度,笔者拟从景区型目的地品牌资产体系构建和评估方法的探讨上作一些尝试。 一、国内外旅游目的地品牌资产评估研究的文献回顾关于旅游目的地品牌资产的研究目前还处于起步阶段,国内外学者做了一些探索性工作,笔者认为研究目的地品牌资产评估应先对旅游目的地品牌的概念有个了解。度阿尼奈普(Dunae Knapp)认为,真正的旅游目的地品牌是“游客和众多利益相关者对旅游目的地内在印象的积累,由于各人利益不同,这将必然导致目的地在他们心目中处于截然不同的位置”[2]。梁明珠认为,旅游目的地品牌除了由目的地名称、术语、标记、符号、图案及其组合外,还应由质量、服务、管理、文化、广告、形象等六大基本要素构成[3]。冷志明认为,旅游目的地品牌是一种文化力和巨大的无形资产,历史文化、人文景观、民族风情、宗教文化、艺术文化等要素是旅游目的地品牌形成的主要要素[4]。在了解了目的地品牌概念的基础上,我们可以回顾一下目的地品牌资产评估方面的研究,克奈克尼克和加特奈尔(Konecnik,Gartner)研究了目的地品牌资产评估的因子,认为不仅要注重目的地形象,还要从游客感知、旅游质量和忠诚度等多角度来评估并将其运用在斯洛文尼亚两个市场的实证研究中[5]。布和布塞尔(Boo,Busser)通过对拉斯维加斯和亚特兰大的游客调查,建立了基于游客的品牌资产模型并将其运用在多个目的地的研究中[6]。胡北忠从旅游者角度构建了旅游风景区品牌价值评估的模型——最大品牌权益法,该模型主要从财务角度计算品牌资产的经济价值[7]。目前,对旅游目的地品牌资产评估的研究还处于开创性阶段,相关研究停留在对具体目的地品牌资产的研究,对于景区类型目的地品牌资产评估的指标体系和普遍适用的评估方法上研究则不多见。 二、景区型目的地品牌资产概念的界定20世纪80年代,“品牌资产”(brand equity)一词首先出现在美国广告界,并成为广为流传的概念。关于品牌资产,迄今为止尚未形成统一的定义,学者们从不同角度有着不同的理解。道尔(Doyle)认为,品牌资产是长期投资于建立较竞争者持久化及差异化优势的效果[8]。艾克(Aaker)认为,品牌资产是与品牌、品牌名称和标志相联系的,能够增加或减少企业所销售产品或提供服务的价值或顾客价值的一系列资产与负债[9]。科勒(Keller)认为,品牌资产是消费者受某一品牌推广效果的刺激而反应于品牌知识的差异[10]。范秀成认为,品牌资产是企业以往在品牌方面的营销努力产生的赋予产品或服务的附加价值[11]。以上定义虽然角度不同,但都表现了品牌资产的3个重要特点:第一,品牌资产是一个企业拥有的重要无形资产;第二,在品牌的经营管理过程中,企业的品牌资产具有波动性,可能增加或减少;第三,品牌资产对企业的价值是通过消费者对品牌的认知而反应的。结合品牌资产的一般特点及旅游目的地品牌的特点,笔者认为,景区型目的地品牌资产是与旅游景区品牌、景区名称和标志有重要联系的一个资产或负债的集合,它可能增加或减少景区产品或服务对景区自身和旅游者的价值。如果景区名称和标志等发生了变化,景区的品牌资产也会受到影响,甚至消失。 三、景区型目的地品牌资产评估指标体系构建(一)非经济性品牌资产评估指标对景区品牌资产非经济指标的评估可以说是一种品牌资产评价,是对经济指标评估的突破,它提供了品牌竞争力比较的可靠证据,有效地检验品牌经营的状态,为景区管理者管理品牌提供相应的依据。笔者认为旅游景区品牌资产非经济性指标评估的指导意义甚至超过经济性指标的评估。本文在艾克(Aaker)提出的“品牌资产十要”指标系统基础上,结合旅游景区品牌的特点,提出景区型目的地品牌资产评估的非经济指标体系。如下:1.旅游景区品牌忠诚度评估。旅游景区品牌忠诚是指旅游者重复购买同一个品牌或反复地向亲友以及其他人推荐某个旅游目的地品牌。旅游景区的品牌与一般商品品牌有一些不同,对于观光型的景区,品牌忠诚体现在旅游者旅游过后反复向其他人推荐这个景区。对于娱乐、探险等类型的景区忠诚度可以体现在旅游者反复游览或向他人推荐该景区上。忠诚度评估包括两个指标层,包括满意度和偏好度。满意度是旅游者旅游之后对旅游景区的产品和提供服务的感觉。满意度指标包括不满意程度的考察,对于景区管理者来说,游客的不满意程度显得更为重要,这是造成景区游客流失的一个重要原因。偏好度是指旅游者对该景区的喜好程度,对于特别喜爱该景区的旅游者愿意花更多的钱到该景区而不去其他类似景区。2.旅游景区品牌知名度评估。旅游景区品牌知名度是指该旅游景区的潜在旅游者认识到或记起该景区属于何种资源类型或其突出特点的能力。知名度指标层分为:品牌识别度和品牌回想度。品牌识别度是指被调查者根据景区相关知识的提示程度,识别出该景区品牌的能力。品牌回想度是指被调查者对某一景区相关知识回想多少的能力。3.旅游景区品牌品质认知评估。旅游景区品牌的品质认知是指旅游者根据出游动机,与备选景区相比,对该景区产品和服务的全面质量或优越程度的感知。这里的“根据出游动机,与备选景区相比”指的是满足旅游者某种需求的相似类型的景区。譬如,旅游者出于避暑的动机出游,那么评估景区和备选景区都应该是能满足避暑这一要求的景区。品质认知指标层分为:景区产品质量和景区服务质量。这两个指标层是指与相类似的景区相比,该景区在提供产品和服务方面的优越程度。4.旅游景区品牌领导性评估。旅游景区品牌领导性是指该景区品牌在同行中的权威性及旅游者和潜在旅游者的信任和认可程度。领导性指标层分为:品牌权威性和社会认可度。品牌权威性是指该旅游景区品牌的历史传统感,给旅游者的信任感以及创新性。社会认可度是指该旅游景区品牌在普通旅游者眼中的可以接受性以及在相关专家的认可程度。5.旅游景区品牌联想性评估。旅游景区品牌联想是指旅游者透过某个景区品牌,能够联想到的与该景区相联系的所有事情。譬如,从西湖景区这个品牌,人们会联想到白居易、苏东坡、雷峰塔、美丽的江南女子、断桥等。联想性指标层分为:价值感知和品牌个性。价值感知是指包括旅游景区工作人员、景点及个性服务等整体上让旅游者感觉到的价值大小。品牌个性是指该旅游景区的资源、风格和服务给旅游者留下的深刻印象以及旅游者最能联想到的与景区相关的特点。6.旅游景区经营的市场状况评估。旅游景区品牌市场状况指标层包括景区市场占有率和旅游者保留价格。市场占有率是指该景区在同类型景区经营中所占的市场份额。保留价格是指旅游者对该景区价格(包括门票、自费娱乐费用等)心理上所能承受的最大值,一般通过旅游者对景区价格的高低及合理性的感知来体现。(二)经济性品牌资产评估指标从经济指标的角度对旅游景区品牌资产进行评估,实际上是对景区品牌资产的价值量的评估。景区品牌资产价值对于整个市场都至关重要,在进行景区品牌买卖时,交易双方都要评估品牌资产的价值。1.成本指标(1)旅游景区的开发建设成本。旅游景区的开发建设成本是指景区在开发建设过程中产生的各种料、工、费的总和。它一般包括旅游景区的规划设计成本、景观建造成本、配套服务设施建设成本、基础设施建设成本等。(2)旅游景区的租赁成本。该项成本是基于所有权归国家的景区而产生的,企业向国家租赁景区,获得景区经营权,从而产生租赁成本。对于企业完全自己建造的景区,不产生该成本,但是在开发建设中要加入土地使用成本。(3)旅游景区经营中的期间费用。该费用一般包括:①销售费用。是指景区产品销售过程中产生的各种费用,包括保险费、包装费、展览费和广告费等;②管理费用。是指景区为组织和管理经营活动而发生的费用以及由景区统一负担的费用,包括景区员工的培训费用、员工的待业保险费用、董事会费等以及公共性的不易分摊的费用;③财务费用。是指景区为了筹集资金而发生的费用。(4)各种税收及其他费用。税收主要包括营业税、所得税等。其他费用包括景区开发给相关利益者的一些补偿等。2.收益指标景区的当前和历史营业收入。主要是指被评估景区品牌下的景区产品和服务产生的营业额。 四、景区型目的地品牌资产评估的评估模型初探(一)基于非经济指标的评估模型1.非经济指标体系该评估模型是基于旅游者角度的评估,通过对旅游者发放调查问卷,然后对数据进行统计分析,得出各指标的得分。根据前面的分析,可以设定12个指标层(如表1),具体包括:满意度(S1)、偏好度(S2)、品牌识别度(S3)、品牌回想度(S4)、景区产品质量(S5)、景区服务质量(S6)、品牌权威性(S7)、社会认可度(S8)、价值感知(S9)、品牌个性(S10)、保留价格(S11)和市场占有率(S12)。2.指标权重的确定方法根据调查的实际数据出发,确定权重的方法有平均赋值法、主成分法、因子分析法等。平均赋值法是对各指标赋予相同的权重,虽然这种方法简单易行,操作方便,但是没有考虑到各指标在总得分中的不同贡献,没有反映数据的信息。主成分法和因子分析法比较相近,都可以通过统计软件来完成,都是以测评的几大指标为基础,从中提出尽量少的综合成分或因参考文献:[1] (英)布哈利斯.目的地开发的市场问题[J] .旅游学刊,2000,(4):69-73.[2] Dunae Knapp, Blaine Becker. The BrandScienceTM Guide for DestinationRFPs [M]. Brand Strategy, .[3] 梁明珠.广深珠区域旅游品牌与旅游形象辨析[J].江苏商论,2004,(6):124-126.[4] 冷志明.旅游目的地品牌研究[J].边疆经济与文化,2005,24(12):1-4.[5] Maja Konecnik, William C. Gartner. Customer-based brand equity for adestination[J].Annals of Tourism Research,2007,34(2):400-421.[6] Soyoung Boo, James Busser, Seyhums Baloglu. A model of customer-based brand equity and its application to multiple destinations[J].TourismManagement,2008,30(1):1-13.[7] 胡北忠.基于旅游者的旅游风景区品牌价值评估[J].江西财经大学学报,2005,38(2):59-61.[8] Peter Doyle. Building successful brand: the strategic options[J]. Journalof consumer marketing, 1990,7(2):5-20.[9] David Aaker. Managing brand equity[M]. New York: Free Press, 1991:29-33.[ 10] Kevin lane Keller. Strategic brand management [M]. New Jersey:Prentice Hall, 1998:4-7.[11] 范秀成.品牌权益及其测评体系分析[J].南开管理评论,2000,(1):9-15.

价值是市场经济条件下作为投资人和市场交易主体最为关心的问题之一。对资产价值的准确判断，是进行成功的资产投资和资产管理的关键所在。而资产评估则是为资产价值的确定提供合理参考依据的科学有效方法。我国的资产评估工作起始于国有企业的市场化改革，然而随着我国社会主义市场经济的发展，资产评估服务的需求范围已经远不限于此。资产评估的应用范围从国有企业的出售、合资合作、股份经营、破产清算等方面，拓展到了企业兼并收购、企业价值的增值经营管理、资本市场上的投资人对被投资企业真实价值的分析，以及其他不同投资主体之间进行的各类资产交易等方面。可以说，资产评估正在被运用到资产交易、企业兼并与收购、企业财务管理、投资组合管理等业务领域。本书系统阐述了资产评估的各个方面，内容涉及资产评估的基本理论、基本程序和方法、机器设备评估、不动产（土地、房屋）评估、无形资产评估、金融资产评估、流动资产评估、企业价值评估、资产评估报告等方面，具有较强的操作性，同