大宗物业交易与管理研究论文

大宗物业交易与管理研究论文

本论文在参考大量物业管理相关的资料的基础上，从理论方面对物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面进行阐述，再结合目前的物业管理情况和个人的认识，从物业管理企业创企业品牌和企业效益的两个角度来说明物业“管理”、“经营”、“服务”三个方面的联系与实施企业品牌或企业效益过程中所占的比重，还探讨了这三个方面各自发展的方向。1.物业和物业管理物业是指建成并投入使用的各类有价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地，是房产和地产的统一。而物业管理通俗的说法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。2.物业管理之“管理”管理的必然性房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，而物业管理又是房地产市场体系的一个重要组部分，必然随着房地产业发展而发展，再加上人民经济水平、生活水平的不断提高，为适应广大人民共同与不同的需求的一种必然结果。对这部分经济资源进行有效管理和经营，也已成为了一个不容回避的现实问题。在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。而且房管部门提供的劳务是无偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展，人们的需求。管理的基本内容根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节。管理的特点物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业──物业管理企业实施对物业的统一管理。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。物业管理的企业化。物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。物业管理经营型。物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。参考物业论文：.物业管理之“经营”开展经营的必要性物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但是，提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。并且，物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。经营的基本运作物业管理经营大致有以下四个方面的基本运作：策划、组织、领导、控制。策划，物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标。当我门接手入驻一个物业项目，首先就要确定该物业项目是一个什么样的项目，项目内的业主群体如何，整体的消费、服务需求如何，并不是所有的物业项目都是千篇一律的，每一个物业项目都有自己的特有的情况，特有的风格、性格和专门气氛；再次，我们要分析企业的人力、财力等方面的问题，并不是所有的经营服务，物业企业都有能力开展，根据我们自己的实际情况，给所服务的对象一个准确的市场定位，并恰如其分的提供相应服务，取得经济价值。组织，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，其中最主要的有人力资源、财力资源、场地资源，以便最有效地达到经营管理的目标。比如，物业公司要组织中介服务，物业处的工作人员就是人力资源；企业要为开展中介服务过程中提供所必须的相关费用，既财力资源；场地资源最方便、最经济的就是物业处。物业管理经营组织就是将这三个主要资源协调一致的发挥其功能和作用，使物业公司更加稳健的达到经营目标。领导，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标，每一个单独的物业项目又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。控制，控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。经营的特点物业管理经营一般具有以下特点，收益性、复杂性、综合性、创造性。收益性，投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。复杂性，表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。综合性，既有物业管理公共性服务内容又有专项性和特殊性的服务内容。创造性，物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。4.物业管理之“服务”为何为服务行业？物业管理企业作为实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者、提供者，集高度统一的管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业。那为何为服务行业？物业管理之“服务” 具有服务的四个基本特征既：服务的无形性。物业的所有人或使用人就是物业管理企业的客户，而物业管理企业提供的是无形的商品──服务。比如，物业企业为业主代定车船票，表面上看业主购买的是实物的车船票，实际上包含了以实物车船票为载体的由物业企业提供的服务。服务的非存储性。服务产品具有难以存储的特点。例如，物业企业开展的中介服务，小区内的“中介房”一般若过了房屋的热卖期，就丧失了带来收益的机会；小区内的游泳池、球场、健身房等，若不能得到有效地利用，其空闲的时间将失去活力的机会。服务的统一性。服务的统一性指的是服务产品的生产和消费过程是一个活动的两个侧面，具有不可分割的特点，即服务产品的生产和服务产品的消费是在同一地点和同一时间完成的。比如说业主来办理入伙手续，物业工作人员为业主办理该手续是生产服务产品，而业主在办理手续的过程就是在消费服务产品。服务的业绩难以精确度量性。由于服务产品是无形的，且服务对象需求的多样性，从而导致了服务的业绩难以精确度量。例如，相同管理水平的两个物业服务人员，在同一个工作日里，一个服务人员接待的一般业主多些，而另一个服务人员接待的复杂业主多些，则单从数量上很难判断二者工作效率的高低。以上的这些特征都是服务行业的体现，所以物业管理企业属服务业范畴。服务的内容物业管理涉及的服务领域广泛，其内容可分为：常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。下表（表J－1）对这三类服务内容在服务前提、服务主体、服务对象上进行比较。常规性的公共服务是必要的、基本的服务内容物业管理企业所有物业所有人和使用人针对性的专项服务为改善和提高业主的工作，生活条件物业管理企业其中的一些住户、群体和单位委托性的特约服务物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中未设立物业管理企业个别的物业产权人，使用人服务的特点物业管理服务除具有物业管理委托性和有偿性的基本特点外，还具有综合性、专业性、政策性三个突出特点。综合性，小区居民是各式各样的，但是都要为其提供统一的物业综合服务。专业性，物业管理服务的每项内容都要求具体从事该项服务工作的人员具有一定的专业知识和专业技能。政策性，物业管理人员要用法律、法规解决各种矛盾和纠纷。5.“管理”、“经营”、“服务”各相互之间的联系高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体，寓管理与经营于服务之中的物业管理是一种服务性行业，只有物业管理企业从管理上、经营上、服务上下好功夫，合理的配合与处理三者之间的关系才能发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值。从而实现社会效益、经济效益、环境效益三个效益的统一和同步增长，才能为物业管理企业成功走上“品牌之路”和“效益之路”作铺垫。下面主要以物业管理企业的角度去分析物业管理企业要为创企业品牌和企业效益，“管理”、“经营”、“服务”应但如何择重、联系才能达到其相应的目的。再从“管理”、“经营”、“服务”三个方面比较创企业品牌与创企业效益的区别。为创企业品牌物业管理企业要创企业品牌其“管理”、“经营”、“服务”必须呈下图（图J－2）所是的比重，服务在三者之中占了最大的比重。只有认清服务与管理的联系与区别，把服务放在首位，因为优质高效的服务是物业管理企业打造信任度、美誉度和知名度的前提条件，而企业的品牌是企业的信任度、美誉度和知名度的重要标志。在这基础上在结合有效的管理手段，这样才能使物业管理企业走上“品牌之路”。而经营这一块在必要时可以作出适当的牺牲。从表面上看，物业管理中的管理与服务是有区别的，物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。物业管理的服务对象是人，即物业的所有人和使用人。服务的内容是多方面的， 包括一般服务；专项服务的；特色服务。 服务的宗旨，是为物业所有人和使用人提供一个方便，安全、舒适、全面发展的居住和工作环境。由此可见，管理只是服务的构成部分，但服务的范围和内容要宽广的多。管理具有规范性和一定的强制性，而服务则完全是自觉自愿进行的，二者不能完全等同；即要管理好，又要服务好，是物业管理的天职。但是，从物业管理中管理的与服务的实质来看，二者又是互相联系的，统一的，融为一体的。一是，管理之中包含服务。因为管理的对象是物业，而物业是为业主所有的，物的背后是人：管理的内容都是与物业的完好性，保值增值相关的。物业管理好，就是对业主最好的服务。例如，维修管理保持物业的完好性，符合业主的利益，也就是为业主服务。所以，物业管理是寓管理于服务之中，管理本身就是服务。二是，服务之中包含管理。良好的服务不能没有管理：要对业主服务好，就必须管理好服务的对象是人，即业主，而房屋是业主的财产和居住，服务的重中之重，就是把物业管好。例如，维修服务本身就是管理的一方面内容：再如，安全服务也是通过良好的治安管理实现的。所以，服务又是寓于管理之中， 服务本身也离不开良好的管理。三是，管理是手段，服务是目的。物业管理中的管理离开了服务，就丢失了目的；而服务离开了管理这个手段，也达不到服务的目的。所以，管理和服务不是对立的，而是统一的，二者是融为一体的。服务放首位，如何打造企业信任度、美誉度、知名度作为创企业品牌的物业管理企业在承担管理、经营的同时应该保证服务水平，保证服务质量，把服务放在首位，才能使业主和住户们满意。只强调管理和经营，要人家服从，首先要有一个良好的服务意识和服务水平，从而才能打造企业的信任度、美誉度和知名度。而要做的这一点，是对管理和经营来说都相对比较难以实现的。比如，物业管理公司受托接管了某公寓的物业管理后，首先后抓的是一系列服务上的实事。在该公司进驻前，该公寓外墙砖随时会大面积脱落，一旦在脱落，就有可能砸到业主和客人的身上，其后果不堪设想。于是，物业公司仅用了不到10天的时间就完成了全部的外墙的修复任务，帮助业主们解决了一个非常大的潜在危害。而且该物业管理公司入驻后，钥匙得知有的业主家的电话有很长的时间不能通话了，经查是内部线路的问题，该公司会进行及时修复，保证业主的正常通话，得到了业主的好评。这样子该物业管理公司就逐渐赢得了企业的美誉度了。又如，业主家的空调噪声大，我们物业管理企业安排了修理；业主家的电视不清楚，我们调好了；业主家的洗衣机坏了，我们的员工也帮助修好了；暖气不热，我们从管路里清理出许多石子，保证了供暖温度；我们还做到了为业主代租房屋、代管房产等并不属于居住小区管理物业管理规定物业公司要做的工作。但是通过我们的优质高效的服务，得了许多业主的信赖，从而赢得了企业的信任度。有了企业信任度和美誉度后，再得到享受过物业管理企业“信任度”与“美誉度”服务的业主的生活过程中的传播，就必然能打开企业的知名度。为物业管理企业打造企业品牌奠定良好的基础。物业管理企业没有房地产商的背景，要生存只有靠专业的管理经验和浓厚服务意识，物业企业在做物业管理工作，一定要先服务后管理，只有先让业主们信服，让业主们觉得我们的服务，我们的管理值得信赖，才能打造信任度和美誉度，业主才能接受管理，也才能再打造企业知名度。否则，先以管理者自居，片面的强调自己管理者的身份，势必形成和业主形成“顶牛”和“对着干”的局面，对物业管理企业走“品牌之路”非常不利。优质、高效的服务要结合有效的管理方法作为走“企业品牌”的物业管理企业也不能疏忽管理，一味的讨好业主，在抓服务的同时，也必须有较强的管理意识和科学的管理手段，只有这样才能不辜负业主的委托，保障大多数业主的共同利益，从而也保障了物业管理公司的利益。就比如说，在深圳物业管理信息网上就曾经有一个案例。一家物业管理企业在所接管的物业小区内开展了全方位多层次的优质服务，企业员工又具备良好的服务态度和服务意识，且有较高的服务水平。但是该物业小区内的收费率就是提不上去，这是因为什么原因呢？后来经调查发现，该物业管理企业在许多管理方面上都做得不到位。小区的车道、人行道上车辆随意停放，给其他业主的行驶带来极大的不便；小区的绿的植物多数已枯萎，使得业主享受不到优美的生活环境；小区的卫生也相当的不令人满意，果皮、纸屑示意可见，当然这跟小区业主的素质也有一定的关系，但是大部分的原因还是物业公司的管理不到位，从而影响着该小区的收费率的提高。即使服务在好，也影响着物业管理企业的信品牌。从上述例子我们可以明显的看到，物业管理要创企业品牌单纯盲目的加强服务工作、服务质量是远远不够的，而是还要配合有效的管理手段才是最有效的科学方法。总之物业管理企业要先理解服务与管理的联系后，把服务建设放在首位，认真做好服务工作，发展人性化服务，有了信任度、美誉度和知名度，再配合上科学的管理，才能创造物业管理优质品牌。为创企业效益创物业管理企业品牌时要将服务放在“管理”、“经营”、“服务”三者当中的重中之重，且不能忽视管理的作用。而要创企业效益，则要把经营放在“重中之重”这个位置，也还是要由科学的管理手段来配合。走“企业效益”之路物业的“管理”、“经营”、“服务”应按下图（图J－3）的比重来发展，因为企业经营的最终目的是盈利，而盈利是实现企业效益的表现。与创企业品牌相似，创企业效益也是要先认识经营与管理的联系与区别，搞好物业管理经营活动，再结合规范的科学的管理方法,但是绝对不能忽视服务，服务是企业的信誉，这样才能走好“企业效益”之路。物业“经营”与“管理”的联系与区别物业管理经营与管理是有所区别的。物业管理经营的对象包括物业的所有人和使用人，开发商，及其它游离于社会的供应商等。物业管理经营的内容是多方面的，其主要体现在房地产服务域中的流通环节和管理环节等各个方面。主要包括，租凭代理、物业估价、交易咨询、中介服务、和项目策划等。经营的目的是盈利。而物业管理的对象是物业，管理的内容，就住宅小区而言，主要是对住宅小区的维护管理，治安管理，绿化管理，清洁卫生管理，相关场地的管理和车辆交通管理等。管理的目的是使物业保值增值，创造舒适的居住环境。上述区别表明了，物业管理经营与管理的对象、内容和目的都不等同，但作为创效益的物业管理企业，经营与管理都要采用合理的科学手段，以达到企业的最终目的。但是物业管理经营与服务又是相辅相成的。有人认为物业管理企业强调了经营管理物业、而会导致放松了管理，其实恰恰相反，因为我们经营物业的前提就是规范的管理，没有好的管理模式也就无从谈起经营，而管理对于经营物业来说，是“根”也是“花”。一个物业项目没有了管理，也就等于没有了“根”，没有了根，这个物业项目也就等于没有了生命。而许多的物业经营开展的越好也恰恰就是有合理的、科学的管理手段。经营与管理在物业管理中是相辅相成的，就在于经营管理者如何去认识、去操作了。从而为更好的创企业效益架“高速桥”。如何做好物业管理的经营工作物业管理企业要搞好经营，不仅要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，还应做到以下几各方面，才能取得好的企业效益。加强经营观念和意识。物业管理人只有具备了强烈的经营意识，才能使物业潜力得到更充分的发挥。物业管理企业员工要深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业经营方案更可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验的经营人才，物业管理经营就是空谈。因此，公司要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队。加强物业管理服务的经营。搞好物业管理服务的经营无疑是公司经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，有效地降低成本。另一方面要使公司达到长期、稳定、可持续发展的目标。以物业本身为中心开展多种经营。这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充。由于公司在物业上占一定的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。开展专项经营活动。随着中国即将加入WTO，在完善市场管理以及与国际接轨过程中，物业经营、管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。公司要始终保持业务合作，吸收经验，培养专业实力，要缩短差距，迎头赶上。与房地产经营相联系的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高公司物业的赢利能力，而获得回报。这种经营在商场、写字楼等物业种类上有很大的机会。扮演服务集成商角色。公司做社会服务资源的搜集者，统筹者和组织者。也就是说，公司不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，达到业主满意的目的。这样，让业主接受到更专业、全面、优惠的服务，提高公司本身的市场竞争能力：把公司从基础性的事务中解脱出来，本身的机构将显得更为精干，摆脱劳动密集型的形象，这有利于企业向知识型过渡，从根本上提升公司的生存和竞争能力；提供更加专业、全面的服务，克服物业管理缺乏服务资源、能力以及“大而全”弊端；确立市场主体自主经营的地位，真正走企业型和效益型发展道路，摆脱不应有的社会责任，轻装上阵提高企业竞争力；成本容易核算和得到控制，经济效益也会有明显增强，从根本上提高企业竞争力。向商业物业领域重拳出击。适应商业物业产权及顾客多元化，以经营效益为导向的特定需求，为促进商品交换而开辟新的物业管理服务领域。公司要根据商业物业的特定需求，为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务，使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化，使商业物业发挥最大的经济效益。合理的、科学的经营手段也是要结合有效的管理方法物业管理企业在要创企业效益，在其从事经营与管理工作的过程中要使经营与管理相溶。从管理物也到经营物业，既不能全力搞好经营工作，因而相应降低了物业管理的质量，也不能死死看守物业管理项目，而不搞创新经营。正确的做法应该是将物业管理深刻的融合于物业管理的工作中，通过对物业辖区的物业经营与管理的合力运作，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业的合理的、科学的经营方案，才能发挥每一平方米物业的增效潜力，也才能增加物业管理企业的收入，从而最终是企业走上“企业效益”之路。综上所述，物业管理企业效益来源于企业的盈利，而企业要盈利要有合理的、科学的盈利手段，也才能使企业实现经营的最终目的，所以搞好经营工作是创企业效益的“主键”。参考物业论文：

物业管理的本质是根据合同向业主提供高质量的综合性有偿服务,具有较强的团队工作性质,所以,在物业管理中建设有效能的团队对物业管理公司的工作绩效就显得很重要。下面是我为大家整理的有关物业管理论文，供大家参考。

摘要：对于企业的发展来说，只有保证产品的基本质量和相应服务质量才能实现整体企业的有效进步。而在基本的物业管理中，最重要的就是基础的管理质量，物业管理水平提升才能带动整体企业实现战略目标的达成。本文对物业管理的内涵进行了简要的分析，并对相关策略和服务在物业管理中的重要性进行了集中的阐释，旨在提升整体物业管理企业的认知模式。

关键词：服务;物业管理;重要性

一、物业管理服务的内涵

1.基本内涵。现代物业管理已经成为了社会各界关注的焦点，不仅关系到相关企业的发展，也关系到整体业主的切身利益。物业管理是发生在企业接受委托之后，在得到委托的同时，相应的物业管理企业就要保证基本的管理理念革新，要利用先进的管理理念进行整体管理项目的升级。在具体的物业管理中，还包括必要的合同签订、相关权责的划分以及物业管理有效价值的反馈等等，不仅要通过优质的服务进行项目的优化管理，也要为业主提供最为优良的生活环境。首先，物业管理的基本服务项目针对物业工程，要实现合理化的项目规划。物业管理的服务项目也要针对相对应的人群，不仅要对基础项目负责，也要对整体的业主负责。其次，物业管理是一项经营项目，要求相关企业在进行基础服务的基础上实现劳动价值的优化。并且由于服务管理是劳务和服务的综合，需要企业在提升自身使用效能的同时，进行服务性能的保值和升值。最后，对于企业来说，基础的物业管理不仅要求管理和服务的优化，也要保证基础经营项目的合理化，要与基本社区进行联合，实现特色化服务和高标准服务。同时，也要保证基础的中介和信托机制，实现合约约束下的权责分明。

2.主要内容。物业管理对于企业的经营来说是基础的服务项目，主要包括常规性服务、针对性服务以及委托性服务，针对不同人群形成不同形式的服务项目。

常规性服务.主要运行基本建筑维护和住宅装修监督，保证基础设施的完善和系统化，并且相应的管理人员也要对整体环境进行细致化的分管和监督，保证基础绿化管理以及住宅区内相关公共秩序的管理。对于物业管理人员来说，常规性服务的细化项目很多，需要对业主区域内车辆的停靠进行秩序的维护，也要保证代办性服务项目的顺利完成。另外，相关的管理人员也要妥善保管和建立基础档案，实现整体化的监督和管理。

针对性服务.除了常规性服务的相关规定，也要保证对于特定群体和单位的相关针对性服务，保证日常生活类、文化体育类、教育金融类等项目进行专业指导和服务，不仅能充分体现整体物业管理企业的专业度，也能在一定程度上促进整体管理的多样化发展。

委托性服务.对于物业管理来说，委托性服务是针对特定条件或者是特殊情况下的专项服务，需求的满足也比较单一，但是能及时性的完成整体的管理质量提升，只有做到细节和大局的合理化平衡，才能实现基础服务的标准化。在整体管理项目推进过程中，不仅要集中优化基础的常规性服务，也要对针对性服务和委托性服务提高认知，采取现代化的管理模式，选取机动灵活的管理机制。并且要求相关服务人员在服务过程中提高整体专业素质，并要以最为真诚和热情的服务态度进行相应管理项目。

二、物业管理中服务项目优化的策略分析

1.正确定位职业认知.在物业管理中，要对相关项目管理进行集中的优化，也要对基础管理人员进行意识和认知的提升，保证管理人员能清醒的认知到服务是物业管理的根本，并且要树立优化服务意识。要保证相关服务人员了解自身服务对象，了解基本服务项目人群的心理诉求。另外，相关管理人员要了解自身服务项目的具体工作流程和工作内容，并对基本的服务技能和服务要求进行集中提升。

2.正确了解职业特性.在推进整体服务管理过程中，要集中了解相关服务项目的基础特性，保证对于服务的综合性和广泛性进行基本的认知。对于物业管理来说，服务项目不是一时的，需要相关服务人员和企业进行长期的监督和管理，保证对项目进行持续性的关注和管理。另外，企业也要提升自身企业的基础竞争意识，在实际项目建立和推进过程中转变陈旧的管理理念，建立创新型监管机制和意识。企业不仅要优化基础企业的监管力度，也要集中提升相关人员的市场竞争意识，在创设专业团队的同时提升整体的服务质量。

三、新形势下物业管理的重要性

对于企业的发展来说，基本的物业管理就是保证整体企业正常运行的基石，只有将基础管理的服务质量和服务特性得到优化，才能充分优化整体项目的顺利推进。在物业管理中，基础的管理项目不仅包括管理和基础的经营，也要对业主和物业人进行细化的项目服务。物业管理基础质量的优劣主要取决于物业企业的基础素质，因此，在实际的管理服务提升项目中，不仅要提升企业内部的基础价值观，也要创建革新的职业理念和企业精神，只有高质量的服务输出才能实现整体企业管理价值的优化。如果企业内部的员工没有意识和认知的升级，相应的物业管理质量就会下降，管理的社会价值也就会随之降低。另外，在物业管理中企业要明确的认知服务对象是整体服务项目的运行核心，只有保证业主对于服务的满意度提升了，才能实现物业服务真正的价值提升。企业要集中巩固相关工作人员的服务意识，这样就可以实现业主需求的满足。建立以物业服务企业为服务内容和形式认可的基本支撑，就能有效实现企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，形成整体企业对于市场份额的分割。在服务质量提升的过程中，物业管理能够收获业主的信任和尊重，能实现进一步发展规划的推进和实施。企业要发展，就要集中力度在服务和质量提升上，用心服务，诚信服务，保证了物业管理体系的有效建构，能促进整体企业在市场中完成长远的战略发展目标，实现真正的正向增长。企业有了优质的业界口碑，就能在市场中拥有基础的发展资本，有了高效的发展服务效果，就有了根本的发展动力。

参考文献

1、关于我国物业管理模式的反思与再造张农科城市问题2012-05-27

2、住宅小区业主区分所有权问题研究——以物业管理服务纠纷解决为视角王伟吉林大学2012-12-01

摘要：技能竞赛已经成为我国现代职业教育提高办学质量的重要手段，但对于新兴的物业管理管理专业来说，由于行业发展的特殊行与局限性，致使技能竞赛模式不可简单模仿或照搬。本文以陕西高职院校为例，以职业技能竞赛为抓手，试图探索适合本教育层次物业管理专业教学改革的新模式、新思路，以期全面提升该专业学生的职业素养和实践技能水平。

关键词：技能竞赛;物业管理;新模式

一、物业管理领域技能竞赛现状分析

(一)行业现状

物业管理技能竞赛源于企业，具有一定的技术发展方向性和技能需求导向性。部分省市行业协会、各地各级资质的物业服务公司通常会借助技能大赛的举办来提升整个物业行业整体水平及企业团队综合职业素养及服务技能。行业竞赛等级里目前最高级别的行业竞赛属省级竞赛。困于物业管理行业在我国起步较晚，且地区发展不平衡，所以高级别的比赛只出现在经济较为发达、市场体系较为完善、行业发展较为成熟的部分一线城市。企业内部举办技能竞赛则是最常见的形式。虽然竞赛等级较低，但也能起到提升内部人员素质、强化服务理念、优化服务技术的重要作用。通常主要有基础知识竞赛和技能操作大赛。

(二)院校相关专业现状

近年来，全国各地高校根据物业管理行业对人才市场的巨大需求，纷纷开设物业管理专业，据统计，目前全国已经开设物业管理专业的院校不下103所，陕西39所高职中开办本专业的学校7所。面对新行业孕育出的新专业，各大院校在理论教学上一如既往的发挥学校优势，但随着物业管理行业的蓬勃发展，物业管理高等专业教育发展明显滞后于行业的发展，原有的教学体系模式相对滞后，课程设置已明显“传统”，培养的目标与现在社会的需求有所脱节。物业管理专业技能竞赛与其他一些专业竞赛有所不同，它首先受到整个行业发展现状的限制，大环境的不给力，致使行业企业、各大高校在专业技能竞赛方面出现得不到重视、或操作性较差、竞赛方式滞后等诸多问题。行业调查数据显示：现阶段本行业暂时没有省级或者更高级别的竞赛，陕西的7所高职院校，大部分院校依然以校内竞赛为主，而且就竞赛模式上来看，还停留在基础理论知识竞赛层面，鲜见将技能竞赛与教学改革深入联系在一起，系统的考虑课程体系建设、课程设计、实训基地建设等一系列重要问题。而这些问题是否妥善解决，直接关系着一个专业，乃至一个行业的健康、可持续发展。

二、技能竞赛模式的创新思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛新模式

物业管理专业竞赛作为实践教学体系的一部分，一方面可以用来补充和加强实践教学，另一方面也可以用来检验、修正理论和实践教学的结果。鉴于以上行业发展特点、技能竞赛在行业内的现状，在物业管理专业技能人才培养方案的指导下、对行情、校情、生情进行综合分析，最后提出适合高职院校物业管理专业技能竞赛新模式的宏观构想和思路——分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”模式。

“专业大赛+课程小赛”：这是一条红线，贯穿始终。结合高职院校人才培养计划和行业发展现状，提出“大+小”竞赛模式。专业大赛不仅有效检验了教学成果，而且通过层层选拔，可使部分理论知识扎实、实际问题处理娴熟的综合型学生脱颖而出，便于针对性培养，为将来参加更高级别的国家级大赛奠定基础。与此同时，为了体现教学公平、提升学生总体水平、优化学生知识结构，将竞赛引入课堂，以学生喜闻乐见的方式，讲授知识、传授技能，形成课程小赛方案，有效弥补专业大赛覆盖面不足的缺陷。课程小赛一般由任课老师在课堂举行，用来考查一个知识点或一项具体技能，也可以是本门课的综合知识技能考查。此外，在课程小赛中可以尝试改革考核方式，完善考核机制。改变过去沿用“一考定音”式考核方式，采用过程性考核与终结性考核相结合的方式，注重学习过程的监控，建立以能力展示为主的考核方式，以学生的专业能力、方法能力、职业能力等为考核内容，对学生进行综合的、全面的、客观的评价。分阶段、有层次：任何事物都在发展变化的，我们必须站在发展的高度，以与时俱进的眼光去观察行业的发展动态、学校的发展趋势、教学改革的需求、竞赛各阶段的特点。依据学生实际情况，有针对性的对不同层次的学生开展难度不同的竞赛设计。笔者将物业管理专业发展阶段根据每个阶段不同特点划分为三个阶段：起步阶段(专业设立1—2年)、成长阶段(专业设立3—5年)、拓展阶段(专业设立5年及5年以后)。起步阶段(专业设立1—2年)：背景：该时期是摸着石头过河的特殊时期。物业行业发展大环境没有根本性变革;教师对高职教育体制较为陌生;师资队伍的专业化有待提高。

竞赛特点：竞赛不分大赛和小赛，专业竞赛设计以理论知识为主要考察点。但此阶段，重视行业企业的调研，邀请行业专家参与并重点培养学生自己组织和策划竞赛的能力。成长阶段(专业设立3—5年)背景：经过过去1—2年的摸索，专业教师对高职教育、行业和专业发展特点、发展趋势有了较为深刻、清晰的认识，特别是学校合作办学单位在人力、物力资源方面的有力支撑，帮助中青年教师队伍快速成长，使学生获得更多实践机会和专业行业管理知识。专业大赛竞赛特点：全面贯彻分阶段、有层次的“专业大赛+课程小赛”竞赛设计思路。该阶段的“专业大赛”设计主要是围绕《物业管理专业教学体系课程模块与实训环节表》中的具体模块或实践环节而选定主题，具来讲，就是在上表中抽选一个实训专题或一个重要课程子模块，加以深挖或放大设计为专业大赛，例如物业服务礼仪专题竞赛、保洁管理竞赛等等。此外，该阶段校企合作比较稳定，所以从大赛的前期构思、中期筹备到举办中的各环节，合作办学单位可以全程参与，行业专家的加入必然在标准制定、技术支持、相关实践材料的提供及赛前培训等方面给予专业的支撑。

课程小赛特点：专业大赛选拔优秀学生重点培养，为参加更高级别的赛事、企业选拔人才以及学校知名度的提升方面效果显著。但是，教育应该具有“学有所教，有教无类”的公平性，为了弥补专业大赛受众面窄的缺陷，全面提升学生知识水平、素质修养，特别设计了“课程小赛”。成熟的小赛可以为下一个阶段的专业大赛提供专业知识或专业技能方面的支持。至于哪些课程适合“小赛”设计，并且可以尝试“以赛代考”的考核方式，笔者认为：知识性、专业性较强的课程均可在该阶段采用“小赛”的形式。拓展阶段(专业设立5年及以上)背景：经过5年的专业发展，学校、行业企业、专业教师都会有不同程度的进步甚至某些方面的飞跃。专业发展所需的人力、物力、财力将更加到位。

竞赛特点：深入校企交流与合作，扩大与兄弟院校同类专业横向联系，协同物业管理协会积极促成省、市级竞赛的开展。在竞赛主题的选择和设计上，可以选用综合竞赛的形式。综合大赛，可在《物业管理专业课程体系教学模块与实训环节表》中抽选多个实训专题或多个重要课程子模块进行组合，将知识和技能融合起来设计竞赛，考查学生知识的掌握程度和运用能力，大赛的规格视学校的实际条件而定。例如，物业服务费用的测算、物业管理方案编写和物业管理招投标就可以组合起来，设计为模拟物业管理招投标综合大赛，竞赛内容为一个完整的物业管理招投标过程，含规范的标书书写与招投标流程、完整的物业管理方案和准确的物业服务费报价;装修管理和消防管理可以组合起来设计为综合装修管理大赛，竞赛内容包含装修管理的程序、装修监管的工作重点、装修过程中的消防管理，以及装修纠纷解决模拟表演等等。设计竞赛方案时，针对高职学生“喜玩好动”的特点，还可考虑融专业竞赛、学生活动、实践作业等环节于一体，这样既贴近学生生活、可以增加竞赛趣味性，还可使多种任务同时完成。

三、后续思考

1.物业管理专业技能竞赛模式不能一味的照搬其他成熟或者比较成熟专业的竞赛模式，一定要根据行业发展现状、需求，结合学生人才培养方案，制定适合高职院校、学生特点、师资实际情况的科学的、稳健的、可持续性的竞赛方案。

2.无论是“专业大赛”还是“课程小赛”，都凝聚了教师的智慧和汗水，也包含了参与竞赛学生的不懈努力和创意。因此，在竞赛成果的展示方面，就不只是写一篇研究报告或几份实施方案，更应该重视竞赛开展过程中智慧和创意的应用及推广。

3.大部分合作办学企业会对职业院校技能竞赛给予支持和帮助，特别是在竞赛前的思路构建、竞赛中的全程参与方面贡献很大，因此，笔者认为校企合作应该向纵深发展，让更多的合作成果为企业提供服务，让更好的研究成果反哺企业，让学校与企业共同成长。

参考文献：

[1]焦红强.技能竞赛模式的创新战略分析[J].中国高校科技，2012(6).

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大宗贸易风险控制研究论文

提升商贸企业财务管控力度的措施与方法论文

摘要： 国际经济形势多变、世界经济一体化进程加快，给我国商贸企业的发展带来挑战。商贸企业同其他行业相比竞争更加激烈，商贸企业只有审时度势、抓住机遇，不断提升企业自身的财务管控能力，创新管理方法，重视内部控制等管理活动，才能够提高企业财务质量，实现商贸企业经济效益的最大化，让企业在同行业的竞争中取胜，让企业与飞速发展的国民经济相适应。本文从商贸企业行业特性出发，分析商贸企业财务管控的现状和问题，提出提升财务管控的措施和方法，以期促进商贸企业的长远稳健发展。

关键词： 商贸企业、财务管控、财务质量、措施方法

商贸企业的财务活动是其经营管理活动的主要工作内容之一，如果企业财务活动的管控措施缺位，可能造成企业管理混乱，出现管理漏洞，造成企业产生不必要费用或损失，甚至会出现法律或者诉讼风险，进而影响企业的生存发展，企业战略目标更无从谈起。所以，商贸企业财务工作者要提高财务管控的意识，在实际工作中提升财务管控的力度，对财务管控的要素要认真研究，提高企业的财务管理和控制能力。

1、商贸企业行业特性概述及市场环境分析

我国商贸企业行业特点是数量多、规模小，产业布局分散、市场经营内容多样、市场细分等，企业处于各产业链的中下游，产品呈现快进快出，资金快速周转，竞争激烈的特点。这就决定了商贸企业的财务管理，管控也必须符合行业特点。

现在的世界经济日趋一体化，在一体化的大背景下，商贸企业所处的市场环境更加复杂多变，交换的商品从实物商品延伸和衍变到技术、信息等无形商品上来。同时，由于企业一体化的需求中，资本和人力资源的也不断地参与进来，市场经营内容呈现多样化的态势。随着经济的发展，市场正逐渐进行消费细分，为满足消费者细分，商贸企业也正在不断进行细分。全球贸易下，商贸企业的格局更加宽阔，市场的变化也更难预测。

加入世贸组织十多年来，对扩大出口和引进外资等方面效果显著，进一步加深了我国的改革开放，我国商贸企业的经营规模和管理模式发生了深刻变化。“一带一路”战略的提出给商贸企业，特别是对外贸易环节提供了政策机遇，然而，随着世界各国的贸易政策的变动，市场需求变化、外部竞争者介入、利率、汇率变动、产品价格波动等，使我国商贸企业面临的市场环境更加复杂化。商贸企业自身的经营特点意味着该企业的财务管理部门只有采取有效的管控措施，才能够将企业的财务管理水平提高，与瞬息万变的市场环节相适应。财务工作者优化财务工作，更好地控制商贸企业的财务风险，拓展业务形式和内容、控制贸易业务，把财务管理渗透到贸易业务的各个环节。

2、提升商贸企业财务管控的重要意义

可以提高企业的风险抵御能力

良好的财务管控是企业管理水平的直接体现，商贸企业应通过对外部环境和内部环境进行分析，识别自身优势和劣势，排除对企业正常生产经营的不利因素，根据市场变化导向制定企业发展战略，进而确保股东财富最大化的企业财务管理目标，使得商贸企业在不断变化的市场中取得竞争优势，从而确立企业在行业中的地位。

可增加企业对外合作机会

加入世贸组织、实施“一带一路”战略，都是我国在对外贸易方面释放的政策红利。近几年，随着外资引入力度的逐渐加大，一些发达国家的国际商贸企业涌入中国，寻找优秀企业作为合作伙伴。商贸企业应顺应发展，通过提升企业的财务管控力度让企业在管理思路上与世界趋同。这样才可以增加自身的竞争力，更多的吸引外资，给企业增加对外合作机会。

可促进行业的整体发展

商贸企业做好财务管控工作，可以促进行业的整体发展，整个行业良性发展，也可以给商贸企业提供健康的生存空间。商贸企业在自身发展过程中，在企业内部管理上存在不足，各种对企业发展不利的'因子经过长期的渗透，对企业提升财务管控力度是一种束缚，对贸易行业的良性发展也是一种制约。

在企业发展的历史案例中，我们不难看到有很多企业的财务管理问题都是对财务管控工作的重视不足，对财务管控的作用和意义体会不够而引发的。在部分商贸企业里，业务及规模发展迅速但各项财务管理水平跟不上，导致企业最后经营不畅、甚至倒闭，就是我们常说的，“步子迈大了，摔了跟头”。所以说，提升商贸企业的财务管控力度是企业向前发展的必然要求，也是企业不跌跟头的保障。实践表明，商贸企业应该从企业自身情况出发，寻找适合企业的财务管控方法和措施。

3、财务管控中的问题及其原因

财务管控按功能可划分为制度、人员、权限、审计及风险管理等。现着重分析这几个方面的问题。

在制度管理上，有的商贸企业在财务制度建设不完善，采取粗放型模式；或者虽然具备财务制度，但缺乏执行者或者执行不到位，最终导致企业不可持续。

在人力资源管理上，财务用人唯亲，忽视了对胜任能力和职业道德方面的考核，缺乏系统性、持续性后续教育，缺乏胜任能力教育导致员工选择错误会计处理或工作效率低下，甚至使企业面临法律、财务风险。

权限管理存在不相容岗位，致使舞弊的发生；组织机构臃肿、多头管理，且缺乏有效的信息沟通系统，致使决策缓慢，容易错过投资最佳时机。

在审计工作上，未设置审计机构或将审计机构置于财务部门管理之下，致使审计工作缺乏独立性，失去了审计的监督作用，内部控制制度流于形式，影响了商贸企业的经营管理质量和整体性。

在风险管理上，未形成有效的风险预警和控制体系，更多的是在风险发生后进行减少损失方面的处理，而缺乏全面的风险防控，在外部经济环境日益复杂的大环境下，商贸企业对市场的依附度越来越高，风险防控也越来越困难。

我国的贸易行业里，销售额是企业效益的数据体现，销售额也几乎成了衡量企业的唯一标准。在长期的企业管理中，商贸企业形成了重营销、轻财务的工作作风，在人员、资金管理等基础工作上缺乏规范，未能开展全方位的财务管控，致使企业遭受损失，甚至亏损。例如笔者所在的企业，由于决策层在销售任务压力下，在市场低迷的情况下，选择了大幅降价销售，以销售价格换取销售量，进而取得现金流，直接导致当年亏损3亿元。

缺乏财务管控意识。商贸企业的领导层在开展工作中缺乏财务管控意识，对财务管理中出现的问题，未能够给予重视，未实施有效的财务管控措施，导致财务支出管控不严，进而导致企业亏损。实际工作中，只要有财务活动，就会需要有效的管理和控制，意识的淡薄是企业财务发展的重要制约因素，对企业的业务发展也会有所波及，甚至会影响企业的生存。

制定财务决策失误。在财务决策方面，科学的财务决策是基于对企业经营情况和财务信息的分析基础上得到的，需要可使用的准确的财务信息。而财务管控措施的缺位，必然导致对经营数据和信息的失真，决策层的科学决策也就更无从谈起了。由于决策失误导致的经济损失对于企业往往都是致命的。

资金流动性较差、资本结构不合理。商贸企业的日常经营需要大量的流动资金来维持。如果资本结构不合理，仅仅依靠借贷持续经营，贸易资金的流动性差，变现能力不强，债务利息数额大等财务状况都会对企业的生存和发展不利。

4、提升财务管控的措施和方法

财务管控包含多个要素，并且各个要素在具体的企业业务流程中有可能相互渗透，或有交叉。这就要求商贸企业要分析自身的优势和劣势，并充分考虑外部环境的有利条件和不利条件，识别自身的核心竞争力，有针对地选用和实施战略规划，弥补自身的缺陷，在市场中进行竞争。现围绕组织规划、人力资源、管理信息系统、全面预算、风险防范、内部审计控制等展开分析。

重视财会工作，提升业务素质

企业管理层应当重视财务管控的作用，支持和推进财务管控工作在商贸企业中的推行。管理者要更新财务管控观念，确立财务管控的核心地位，发挥财务控的职能。企业要选用胜任能力与职业道德素质兼备的财务人员，任人唯贤。这就要求财务工作者不仅精通财务专业知识，熟悉企业内部控制流程，企业财务制度，精通国家财税制度，还要对其他相关法律、法规有一定的了解，增强对外部环境的敏感度。

信息化管理可以让资金管理、存货管理、预算管理、物流管理等具体工作更有效率，让成本控制、考核监督等工作更具有说服力。在此基础上的财务管理可以让领导层的决策依据更可靠，以准确的数据从各个方面提高会计信息质量，充分适应现代企业管理的要求。

完善组织架构，加强制度建设

商贸企业应根据自身的特点和发展战略调整企业的组织架构，构建层级清晰的管理框架，各个管理模块要设立专职机构或人员，明确部门、个人的责、权、利，推行问责制度。在构建商贸企业的组织架构时，要加强资金流管理工作，对合同管理、仓储管理、物流管理、应收账款管理等要权责分明。要对各部门的工作职能进行梳理，即要明确责任，又要发挥部门合作的优势。本人所在的企业正在尝试销配装一体化模式，销售部，经营部，财务部，售后部跨部门协作，目的是节约公司物流成本。

商贸企业要实施统一的会计制度，健全内部财会制度，制度的制定要规范、明确并具有指导意义。制度的制定也应该从大处着眼、从细处入手，才能保证制度的全局性和科学性。此外，在制度贯彻和执行中，应监督制度的约束力和执行力，保证制度的严肃性和效力。

强化风险管理工作

贸易行业的竞争加剧，做好风险管理工作很有必要。首先要减少经营者责任风险，管理者要对商贸企业财务经营的具体环境进行分析，根据偿债能力、运营能力、盈利能力等数据指标调整经营策略，减少存货积压、应收账款违约、预付账款增加、成本上升、债务担保违约等情况发生的概率。财务风险管理应考虑可以一切引发企业财务风险的事件和要素，对各项财务风险的诱因进行排查，有可靠的风险预警和防控系统，有及时的风险处理手段。本人所在的企业在应收账款管理方面确立了先款后货的原则，当客户信用积累到一定程度后，以客户年度返利为抵押给予客户一定的信用额度，从而规避了应收账款回收风险。在债务担保方面，为下级客户向银行借款提供担保也采用此种方式，并进行专款专用，从而规避了下级客户的违约，承担连带责任的风险。商贸企业在实施风险管理时应以企业资金安全为原则，兼顾商贸企业长期、短期利益，认真权衡成本与效益，把风险防控和处理都放在同等重要的地位。

做好预算管理和投资管理工作

商贸企业的预算管理可以促进企业正规化，企业要在筹资、投资、经营等过程中贯穿。企业财务预算由销售、采购、费用、现金流量等指标组成。商贸企业应以企业目标利润作为预算目标，以预期销售为预算编制基础，综合考虑市场、法律、消费者需求等多方面因素，对企业资金筹措、使用进行管理，以减少资金链断裂的情况。财务预算是实施财务控制的依据，商贸企业的预算管理应确定企业主要发展指标。财务预算执行时应进行目标分解，并依据预算方案对实际活动进行控制和管理，发挥预算监督的职能，形成以预算管理的定量约束经济行为的环境。

建立审计监督机制，重点把控资金管理

商贸企业的审计工作首要条件为保持审计工作的独立性，将审计部门置于企业股东直接领导之下。将审计工作从企业管理者手中脱离出来，可以在商贸企业内部成立独立内部审计部门，秉持公正、科学的态度，开展评价和监督工作，及时发现问题、分析问题、解决问题。必要时也可以聘请外部独立的审计部门，提高审计工作的权威性和有效性。商贸企业的资金使用量大，业务流程复杂，要调整资金结构，合理确立筹资结构。首先，要对资金进行统一管理，提高财务部门对资金的调控力度。其次，要掌握资金动向，跟踪销售环节的货币资金回笼环节。对各个项目的资金流动要实时监控，了解使用细节，对大宗交易资金、重大业务资金的启用要在保证企业资金流稳定的前提下进行。

加强成本费用管理和控制工作

成本管理能力关乎企业的盈利能力和市场竞争力。科学的缩减成本、减少费用和损耗直接影响企业的效益。在部分商贸企业中，由于缺少整体性管理，资源闲置、浪费现象时有发生。财务部门要从先进的成本管理方法，如量本利分析法、全成本和算法、作业成本法等，寻找适合商贸企业的成本管理方式，注重过程的控制，从经营活动的源头进行成本控制，把成本控制实施在业务的各个流程和环节。例如对采购活动、物流活动、仓储活动、管理活动进行作业成本分析，减少不必要活动，增加有价值活动。销配装一体化则是作业成本分析的例证，减少运输环节，控制物流费用，从而控制成本支出。在销售环节，对于广告的投入效果要进行分析，减少无用的广告投入，如某公司将广告宣传重点放在上海外滩震旦大厦的电子广告牌中，而减少了纸质媒体，楼宇广告，在总体投入不变的情况下，销售额取得了重大突破。对于业务招待费、差旅费等管理费用进行事前审批，极大地减少了不必要浪费现象。

5、结束语

商贸企业是商品流通环节的重要经济主体，特别是改革开放以来，我国的商贸企业在国民经济发展中发挥着不可替代的作用，在提高人民生活质量方面也肩负着推动和促进的职能。商贸企业发展和经营的状态，与人民需求的满足有着密不可分的联系。商贸企业所处的市场环境变幻复杂，限制了企业的自然生存和发展。在商贸企业的财务管理和控制过程中，财务工作者应优化管控，以追求企业经济效益最大化为目标，从全局的视角出发，合理定位财务管理的广度和深度，运用内部控制，优化重整企业的资源，提升管理质量，对企业的各项经营活动开展运筹协调，对经营中产生的问题进行科学分析，运用有效的策略和手段进行针对性解决，促进企业经营计划和战略目标的实现。

参考文献：

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[2]豫玲.谈中小企业财务管理中存在的问题及相关对策[J].经济研究导刊,2011(2):109-110.

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[4]李晓慧,何玉润.内部控制与风险管理理论、实务与案例[M].北京:中国人民大学出版社,2012.

浅析海运提单的风险及防范措施[摘要] 海运提单在国际贸易中具有非常重要的地位和作用, 这是由它的性质所决定的。提单是货物所有权的凭证,谁控制了提单, 谁就拥有了该批货物的所有权。然而, 在国际贸易中, 提单的使用也带来种种风险。通过对海运提单的风险作了深层次的分析, 提出相应的防范措施。[关键词] 海运提单防范措施风险海运提单( bill of lading, B/L) 是国际货物海上运输中的重要单据之一, 我国《海商法》第72 条规定: “提单是用以证明海上货物运输合同和货物已经由承运人接收或者船, 以及承运人保证据以交付货物的单据。”《汉堡规则》第1 条第7 款给提单下的定义是: “提单是证明海上运输合同和货物由承运人接管或装载以及承运人保证凭以交付货物的单据。提单的作用主要体现在三方面: 1、表示货物的收据, 证明承运人或其代理人已按提单所列内容收到货物; 2、表示货物所有权的凭证, 收货人或提单的合法持有人有权凭提单向承运人提取货物, 也可以在载货船舶到达目的港交货之前办理转让, 或凭以向银行办理抵押贷款; 3、表示托运人与承运人之间订立运输协议的证明文件, 是他们处理双方在运输中权利和义务问题的主要依据。另外, 海运提单也是出口方在信用证项下向银行交单议付的最重要单之一,在所有的运输单据中, 也只有其才能代表运载货物的所有权, 并能自由转让和流通。“树大招风”, 海运提单在国际贸易中的重要性, 被一些不法分子瞄准、利用。近几年来, 国际贸易中出现了许多伪造、篡改海运提单以取货款的案例。而且,随着我国外贸的不断发展、信用证的不断推广使用, 海运提单的案例更是层出不穷, 技巧也日新月异, 有越演越烈之势。因此, 很多外企单位将海运提单风险防范工作列上日程。一、海运提单常见的风险类型防范于未然, 在国际贸易中海运提单存在的风险主要有:( 一) 倒签和预借提单已装船提单应在货物全部已装上船后签发, 签发的日期必须是真实的, 因为提单的签发日期即视作装运日期。如果提单在货物装船后签发, 签发日期却早于实际装船日期, 便构成倒签提单。如果货物尚未全部装船或货物已由承运人接管尚未开始装船的情况下签发了提单, 便构成预借提单。倒签提单或预借提单, 托运人的目的都是为了使提单签发日期符合信用证规定, 顺利结汇, 但对收货人来说则构成合谋欺诈, 可能使收货人蒙受重大损失。对此, 各国法律和海运习惯都是不允许的。( 二) 伪造提单提单是信用证所要求的主要单据, 在信用证业务中, 只要单据符合信用证的要求, 银行即凭单付款, 而不审查单据的来源及其真实性。一些不法商人即利用信用证“单据交易、严格相符”的特点伪造提单, 以取货款, 可能货物根本没有装船,或以次充好, 蒙客户, 从而给企业带来重大损失。( 三) 以保函换取清洁提单在国际贸易中, 经常会出现这种情况: 承运人欲对表面状况不良的装运货物签发不清洁提单, 由于银行不接受不清洁提单, 托运人不能凭此结汇, 因而往往向承运人出具保函( LETTER OFINDEMNITY) , 让承运人签发清洁提单, 并保证赔偿承运人因签发清洁提单而受的损失, 以此来换取清洁提单, 顺利结汇。可见, 出具保函是出于国际贸易的需要, 从某种意义上讲托运人和承运人都能得到一定的方便和好处, 但实际上对承运人来讲却潜伏着很大的风险。一旦收货人持清洁提单向承运人索赔, 承运人必须赔付收货人。但承运人持保函向托运人追偿时, 是否能得到补偿, 则取决于托运人的信誉和需要补偿的理由是否与保函中所保事项完全一致。且承运人没有按照货物的实际情况签发提单, 已违背了民事活动诚信的原则, 往往构成与托运人串通, 对善意收货人进行欺诈, 如承运人提请诉讼, 根据法律, 任何有欺诈性的合同、协议或保证都不具有法律上的约束力, 因此法院不会以保函为依据来判决保函项下发生的货损货差的责任方, 承运人因收货人或提单持有人赔偿而遭受的损失不能向托运人追偿。( 四) 无提单放货_海运提单是物权凭证, 货物运到目的港后, 承运人有义务将货物交给正本提单持有人。然而在实际业务中, 有时会发生货物先于运输单据到达的情况, 在与日本、韩国、香港及东南亚等近洋地区的贸易中屡见不鲜。由于收货人手头没有正本提单, 无法及时提货转卖或销售, 会产生货物压仓费用、品质变化、市场价格波动等一系列问题。碰到这种情况, 习惯上都是通过担保提货的方式予以解决的。即由收货人向船公司提供一份经银行会签的书面保函, 要求在没有物权凭证的情况下先提货日后补交提单。但如果承运人将货物交给非正本提单持有人, 有可能造成错误交货构成对提单持有人的侵权。在无提单放货过程中, 提取货物的不一定是买卖合同的买方, 有可能被冒领, 提货人往往不易查明, 也会有船方偷货的可能。因此无提单交货风险是很大的, 船务代理凭保函放货, 而不是凭提单放货, 这是一种揽险自危的行为。二、提单风险的防范措施( 一) 杜绝或从严掌握预借和倒签提单倒签或预借提单办理结汇, 有损外贸企业形象及外运公司信誉, 并可能造成经济损失。目前我国港口拥挤, 船期不准是客观情况, 出口公司在签约、订舱、交货时需充分考虑到这些因素。同时应加强对合同履行各个环节的管理工作, 加强与有关部门的配合, 必要时应事先设法取得客户的配合。如不得已“预借提单”时, 则要注意防止发生实际装货船舶与“预借提单”的船名不相符合的情况, 如因无舱位或货物迟延而改装了另一条船。一旦发生这种情况, 则应采取紧急措施, 果断追回全套单据, 重新缮制, 决不可有侥幸心态。因为, 从法律责任看, 出口方预借提单结汇已构成伪造装运日期, 一旦另一方查明事实真相, 违约方须承担一定法律责任。如出口方提供了装于甲船“已装船”的“清洁提单”, 而货物却装上乙船, 无需细查, 即可证明出口商预借了提单, 仅凭这一点,进口商就可据此拒付货款并提出索赔。而“倒签提单”属托运人和承运人合谋欺收货人的行为, 因此受害方可以追究卖方的责任, 而且还可以追究承运人的责任。这种行为的法律后果无论对卖方还是对承运人都是严重的。为预防发生倒签提单, 出口商应对有关装运期规定有一个准确的认识。例如: 国外信用证时常有以下一些关于装运期的用语: ( 1) Latest: 31,July, 即最迟不晚于7 月31 日, 包括7 月31 日; ( 2)Not later thanJuly 31, 不迟于7 月31 日, 包括7 月31日; ( 3)During first half of July, 表示从7月1 日至7 月15 日, 包括起止日; ( 4)Within July, 即During July, 从7 月1 日至7 月31 日, 包括起止日; ( 5)At the end ofJuly, 从7 月21 日至7 月31 日, 包括起止日; ( 6)On or before July 31, 表示7 月31日之前, 包括7 月31 日; ( 7)On or aboutJuly 31, 表示7 月31 日前后5 天内, 即从7 月26 日至8 月5 日止。出口商应严格按信用证规定装运, 从正当手段获得装船清洁提单, 以维护良好的信誉。( 二) 印刷和使用难以伪造的提单国际海事局提议, 印制和使用难以伪造的提单, 控制其流通。提单的纸质、式样都应有明确、严格的规定。( 三) 选择资信好的交易伙伴在国际贸易交往中, 对客户的资信情况全面了解是保障业务顺利进行的先决条件。若由于对交易伙伴的资信情况没有进行很好的调查和了解, 仅凭熟人介绍或贪小便宜与之成交, 则往往容易出事, 后悔莫及。所谓资信情况好, 包括两个方面:一是资产情况好, 有相当可观的资产, 且经营状况好, 有履约能力; 二是能在诚实信誉的原则上履约, 不会随意撕毁契约。

当前，国际金融危机远未结束，而我国跨国公司在风险管理方面存在着各种问题，须提升其风险管理水平以应对此次危机。本文首先对中国跨国公司面临的风险进行了分类分析，然后将风险管理与内部控制这两个密切关联的范畴进行了逻辑的统一，并借鉴国内外相关论述对中国跨国公司风险管理内部问题进行了探讨。最后本文针对性地提出了一些对策和建议。

关键词 中国跨国公司风险管理内部问题

一、引言

对全世界而言，跨国公司是国际经济的行为主体和世界经济增长的引擎。根据目前联合国跨国公司中心的统计，跨国公司年生产总值占整个世界生产总值的50%，它们控制了世界生产的40%，国际贸易的60—70%，国际技术贸易的60—70%，对外直接投资的90%;对一个国家而言，跨国公司是一个国家国民经济的支柱，是国家综合实力的重要标志之一。培育和发展中国跨国公司是我国政府提出的“走出去”战略的重要组成部分，对促使我国从经济大国向经济强国的转变和增强我国的综合国力具有极其重要的作用。据联合国贸易与发展会议(UNCTAD)的数据统计，中国大陆已有2000家跨国公司母公司，海外分支机构有万家。

当前，国际金融危机虽然没有继续蔓延加剧，但也远远没有结束，这导致世界经济剧烈的变动，跨国公司的经营环境不断恶化。多数发达国家跨国公司的风险管理已经步入全面风险管理阶段，《财富》世界500强企业中已有40%实施了全面风险管理，有30%实施了部分风险管理。虽然中国跨国公司的发展速度非常快，和发达国家跨国公司相比而言，其风险管理仍处于风险管理的策划实施阶段向部分风险管理阶段的过渡过程之中。“企业风险管理现状调查”则从另一个侧面，说明了包括各类跨国公司的我国企业还处于风险管理建设的初级阶段：有71%的企业只是建立了一定的风险管理流程，但流程缺乏相互的约束机制;有的企业“已建立完整的风险管理体系，但体系尚未全面开始运作”;另外还有的企业“没有建立风险管理方法和制度，风险的防范只依赖于员工的责任心和个人行为”。面对此次危机的冲击，世界企业500强类跨国公司尚且力不从心;我国的跨国公司须减少其风险管理过程中不利因素的影响，进一步提升其风险管理能力，以应对此次危机。

二、中国跨国公司的风险分析

分析和识别风险的范围和类别，是跨国公司实施风险管理的基本前提。我国跨国公司从事跨国经营活动，所面临的是与国内完全不同的、更为复杂的、全球化的不确定性约束。从不同角度出发，按照不同的标准，对我国跨国公司面临的风险可以采取不同的分类法分析。本文以目前学术界普遍采用的风险分类法并结合Miller风险一体化管理的研究框架来进行分类分析：即按照风险的可控程度，将我国跨国公司面临的风险分为跨国公司自身几乎无法控制的一般环境风险(宏观环境风险);跨国公司自身虽然不能控制但可以施加影响以改变风险影响程度的行业环境风险(中观环境风险);跨国公司自身可以控制的企业变量风险(微观环境风险)。

(一)宏观环境风险(一般环境风险)

宏观环境风险或一般环境风险是指那些影响各行业跨国经营环境的因素，包括一是政治风险，即指政治不稳定性与政治制度的主要因素变化相联系，其中的因素包括政治稳定性、意识形态等内容。二是政府政策风险，指影响商业环境的政府政策的不稳定性，其中包括无法预期的财政和货币改革、政府规章制度的变化以及收入汇出限制等。三是宏观经济风险，指包括经济活动水平、价格水平、汇率和利率水平的不确定性波动;四是社会风险，指当人们面对与他们自身价值观不相符的信仰和价值观时，可能会产生社会危机。社会风险可能是政治风险的前身，当然两种风险分属于两个不同的利益相关者集团——社会和政府。五是自然条件风险，是指影响经济产出的自然现象。如地理位置因素对跨国公司国际化区位因素选择的影响。六是文化风险，学者何曼青认为，不同的文化背景决定了供应者、竞争者、顾客与跨国公司发生业务往来的方式和偏好，以及与跨国公司进行竞争的战略、策略和技巧，同时还到跨国公司的其国际经济合作2009年第8期他环境因素如政治、法律、经济等发生作用。

(二)中观环境风险(行业环境风险)

中观环境风险或行业环境风险是指各行业内影响跨国经营的因素。一是投入物市场风险，指围绕着获取充足数量和质量的投入物，并投入到生产过程中的行业不确定性，主要包括技术、原材料品质、数量和价格等。二是产品市场风险，是指对行业产出需求无法预料的变化。这种改变可能因为消费者品味的变化，因替代品的可获取性的变化，因互补品供应的变化，或者因国内外政府政策对进口货物的不可预知性需求变化而变化。三是竞争风险，指由于无法预测产品市场中可获取的产品数量和类型，企业可能遭受来自同行业厂商的竞争压力，主要包括竞争者的价格、经营战略、其选择的市场的不稳定性，以及对本国和外国新进入者的威胁。四是技术风险，Miller认为技术创新影响着一个行业的产品或生产过程，同时也对这个行业构成了威胁，因为它可能会使行业内已经建立起的竞争和协作模式产生混乱。学者许晖认为技术风险还应包括由于跨国公司在行业个某些方面的技术领先性，导致专有技术有可能遭到窃取和非法占有的可能性。

(二)微观环境风险(企业变量风险)

微观环境风险或企业变量风险是指企业自身可以控制的，影响跨国经营的因素。一是生产风险，指跨国公司生产运营的不确定性，包括劳动力不确定性、公司投入物供应的不确定性以及生产不确定性。二是责任风险，指跨国公司在生产、销售过程中因担负产品质量、环境污染、人身安全等责任而面临的风险。三是研发风险，Miller称研发行为的不确定性结果就是对当公司投资于研发过程中出现的完成项目及项目产出特性的时间框架的不确定。四是信用风险，指企业面临的应收账款回收等涉及资金回收的问题。五是行为风险，指公司管理者或员工的本位主义行为，Miller在研究中认为，公司层面风险中的行为风险与公司内的代理关系有关。六是人力资源风险，或称劳动力不确定性，指员工生产率的变化、训练员工的有效性、员工和工会问题等风险。七是交易风险，指汇率风险对特定的、可识别的外币交易的现金流所产生的影响。八是投资风险，即跨国公司投资于东道国面临的经济状况、政治条件和政府政策的持续不确定性的集中体现。九是财务风险，指在跨国公司各项财务活动中，由于内外部各种不确定性因素的作用，使财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失的机会性或可能性。

三、中国跨国公司风险管理的内部问题

根据统计资料显示：有50%的企业风险来源于企业各级管理层，有30%的企业风险来源于自企业员工，只有20%的企业风险来源于企业外部。因此，分析企业风险管理的问题必须从企业风险管理的内部问题入手。与我国跨国公司的微观环境风险(企业变量风险)不同的是，风险管理的内部问题应该是微观环境——企业变量的核心因素，这同时也是与《内部控制——整体框架》(Inter， nal Control Integrated Frame—work，ICIF)框架和《企业风险管理——整体框架》(Enterprise Risk

Management-Integrated Framework，ERM)框架的内部问题都密切关联的核心因素——“内部环境”。

继美国发起机构委员会(Committee of Sponsoring Orga-nization)COSO于1992年发表《内部控制——整体框架》报告之后，又于2004年9月发表了《企业风险管理——整体框架》。与ICIF相比，由于ERM是ICIF某种程度上的拓展和延伸，这暗示着现代企业管理的风险管理与内部控制有密切的相关性。学术界对于风险管理与内部控制这二者的关系持两类意见：第一种观点认为风险管理包含在内部控制中，理由是ICIF中将风险评估作为企业内部控制的一个组成要素;第二种观点认为内部控制是风险管理的一部分，理由是ERM在借鉴ICIF的基础上发展起来，并在框架中明确指出风险管理包含内部控制。鉴于风险管理与内部控制二者的特殊关系，以及我国学者还没有将“内部控制”与“风险管理”进行逻辑统一并运用于跨国公司这一特殊企业组织。因此，可以将ERM框架与内部控制框架进行逻辑统一，然后再来分析我国跨国公司风险管理的内部问题。

从COSO的ERM框架来看，企业风险管理包括内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通、监控等八个相互关联的构成要素。由于“内部环境”影响着企业风险管理战略和目标的制定、风险的识别和控制活动、信息与沟通体系以及监控措施的设计与运行，因此根据ERM框架，可以确定“内部环境”就是企业风险管理的核心因素，它是所有其他构成要素的基础;从国内外权威机构发布的内部控制框架的时间顺序来看，在1988年美国注册会计师协会发布《会计准则公告第55号》(SASNO，55)公告中，提出了内部控制结构由三部分组成，它们是控制环境、会计系统、控制程序。该公告首次将控制环境正式纳入内部控制范畴，凸显对环境控制的重要性认识。1992年美国COSO发表的《内部控制——整体框架》(ICIF)在内部控制理论的发展史上占有非常重要的地位，其提出的内部控制系统由五部分组成：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和监督。2007年我国企业内部控制标准委员会发布的《企业内部控制规范——基本规范》中提出，内部环境是影响、制约企业内部控制建立与执行的各种内部因素的总称，是实施内部控制的基础。美国的SASNO，55和ICIF都始终把“控制环境”放在首位，说明其居于整个内部控制的核心地位;结合我国的基本规范可以看出，内部控制中强调的“控制环境”主要是指对企业内部环境的控制上，强调的是内部环境问题，这与ERM框架中强调的“内部环境是企业风险管理的核心”实质上是一致的。因此对我国跨国公司风险管理的内部问题分析就应该从我国跨国公司“内部环境”的内容要素人手。ERM框架、SASNO，55、ICIF和基本规范关于内部环境的内容要素的提法各有差别但是基本上一脉相承的，概括起来，内部环境的内容要素主要包括企业文化、治理结构、内部监督和管理方法等四个方面。这四个方面的不利因素构成了其风险管理内部问题的主要原因：

(一)从企业文化角度来看：我国跨国公司缺乏科学的、统一的风险管理价值观。

一方面，风险管理理念是风险管理价值观的核心要素，而我国跨国公司管理者和员工的风险管理理念都存在非科学性。COSO报告曾明确指出，企业里的每个人对企业风险管理都有责任。但是，我国多数跨国公司的管理者的风险管理理念落后，导致其行为常常凌驾于风险管理规则之上，甚至有一些管理者还存在道德风险问题。这些跨国公司的员工工作时只凭领导意识办事，对风险管理的准则和制度也是一种选择性遵守。另一方面，我国跨国公司整体缺乏统一的风险管理价值观。近年来我国跨国公司的风险管理意识得到了一定的增强，但仍缺乏将风险管理意识上升为统一的风险管理价值观。这集中体现在，我国跨国公司母、子公司风险管理价值观的不统一。母公司的管理人员往往认为整个跨国公司的风险管理就是各个子公司各项制度、规章的统一和各方面资料、数据的汇总，忽视了研究子公司的业务营运风险及其与跨国公司整体风险的相关性;同时，子公司的管理人员也仅仅认为只要遵照母公司的规章制度即可，忽视了应与母公司形成互动式的风险管理。这种不统一的、非互动式的风险管理导致跨国公司整体风险管理能力长期低于应有的水平。这反过来又会加深子公司对母公司风险管理能力的怀疑，从而形成恶性循环。

(二)从公司治理结构角度来看：我国跨国公司的治理结构不规范。

企业风险管理的建设及有效运行，有赖于企业良好的公司治理结构。然而，我国跨国公司虽然形式上也建立了法人治理结构，具有了现代企业的形式，但远未达到内部权力相互制衡的效果，这是导致企业“一把手”的行为凌驾于风险管理制度之上的根本原因。问题最为突出的方面表现在：股东大会流于形式、董事会作用严重弱化、监事会的权力虚置。

首先，我国大多数跨国公司在历史发展过程中最大的一个特点，就是其大多由国有企业股份化、集团化改造而成，政府在公司形成过程中扮演了很重要的角色，股权过于集中，国有股“一股独大”，使股东大会流于形式。这使得我国跨国公司占比重最大的国有跨国公司风险管理设计与实施的依据不明，不能充分代表全部产权人的利益，造成终极所有国际经济合作2009年第8期者缺位，“内部人控制”现象严重。其次，我国国有跨国公司股东会(国资委)和董事会的公司法地位很高，但实际上高级管理人员的推荐、任免权，均由上级组织人事部门代为行使，这使董事会对经理人员的监管作用难以发挥。股东会和董事会在公司治理结构上被悬空，在地位上被下置，充其量只有具体经营事项的部分决策价值和应付外部监管的形式价值。这使得公司管理当局长期处于一些政府官员的直接干预之下，董事会不可能对政府的不当干预进行法律上的阻隔。因此，外部行政风险在这种董事会的构架下无法防范，从风险成因上来讲，这种权力缺陷是我国国有跨国公司各类风险事件发生的主要诱因。再次，我国跨国公司监事会的作用被严重弱化。2006年版《公司法》规定：董事会对股东会负责，但《公司法》却只规定了监事会的职权规定，却并没有明确它到底对谁负责，监事会地位尚不明确。在实践中，由于监事对董事会的依附性较强和缺乏监督手段，其主要职责限于事后的检查，基本不具备实时监控的职能，“监事会不监事”的现象比比皆是。 (三)从内部监督角度来看：我国跨国公司的内部审计不到位。

风险管理过程必须被施以恰当的监督。通常，企业的专项监督职能由内部审计来完成，内部审计是风险管理内部监督的主要内容，其作用发挥的好坏直接影响到风险管理的效果。而我国跨国公司的内部审计大多是应国家审计的需要而建立起来的，国家对公司内部审计机构实行双重领导体制，在行政上由企业主要负责人直接领导，在业务上接受国家审计机关的指导。由于这种审计制度的建立带有明显的外部政府压力的倾向，会导致以下问题：监事会内部审计模式的低效，内部审计局限于财务职能，内审人员缺乏风险管理的专业知识。

首先，我国跨国公司一般采取的是以监事会为中心的内部审计模式，而监事会往往只有监督权和建议权，对董事和经理并没有直接的制裁权，一般要通过股东大会才能执行，从而在客观上削弱了监督效率。有实证研究表明，监事会领导的内部审计模式的公司规模最大，但公司业绩最差。其次，我国跨国公司的内部审计仅是作为一个财务领域的职能部门，重点集中在检查会计报表等财务数据的真实性上面，很少触及经营管理的其他领域，没有发挥出世界500强公司的风险导向型内部审计对风险管理做出整体的分析、评价以及建议。据调查，现阶段我国企业有的被调查单位的内部审计机构在风险管理中不发挥任何作用;再次，世界500强公司实施的风险导向型内部审计，对具体实施人员有着很高的要求，要求他们精通于常规的审计程序的基础上，还应该具备风险管理的专业知识和经验。当前，我国跨国公司的内部审计人员大都是财会人员出身，其中少有接受过风险导向型内部审计的专业训练，缺乏相关的知识与经验，因此难以充分发挥内部审计在风险管理中的重要作用。

(四)从管理方法角度来看：我国跨国公司风险管理方法较为落后。

据ERM所述，企业风险管理各环节都需要一定的方法来支持。首先，跨国公司是一个多分支的组织系统，母公司与子公司之间的信息常常是不对称的，这可能会产生子公司提供不完全信息、虚假信息和延缓信息的提供等行为，而信息的真实性、及时性直接影响到风险管理的准确性和及时性。由于我国多数跨国公司内部在风险管理信息系统建设方面的滞后，导致其母公司与子公司之间不能形成有效的风险管理信息共享与互换，甚至有的子公司的下属部门即便发现了风险也没有相应的渠道向母公司汇报。其次，与发达国家跨国公司大量运用数理统计模型等先进计量方法进行风险管理相比，由于风险管理信息上的不完全等各种现实原因，我国多数跨国公司还仍是采用定性分析等较为落后的方法进行风险管理。这直接导致我国跨国公司不能准确地预测风险、识别风险和评估风险，进而影响我国跨国公司风险管理目标的顺利实现。

四、中国跨国公司风险管理内部问题的对策

(一)培育风险管理的企业文化环境。

从本质上讲，企业风险管理是培育在一种文化背景下具有统一认知和行为的模式。因此，我国跨国公司应将风险管理作为企业文化的重要内容并贯穿企业文化建设始终，以培养和加强管理层及普通员工科学的、统一的风险管理价值观，并自觉地落实风险管理的各种准则和制度到日常各项工作中;要通过企业风险管理文化的培育，将风险管理自然渗透到母公司和子公司以及跨国公司的各个业务单元、各个岗位和各个工作环节，使每个岗位和每个人在开展每项业务时都要考量上、下游风险及其相关性因素，以形成防范风险的互动式风险管理。在营造企业风险管理文化环境方面，我国跨国公司可以依靠书面形式的行为准则和规章制度来规范员工的行为，可以举办针对全体员工的风险管理培训，还可以在企业内部组织包括普通员工在内的风险管理工作内部评价，形成一个开放的风险管理文化环境，以发现更多的隐患。

(二)改进公司治理结构。

有研究表明，只有建立以科学的现代治理结构为基础的权力产生和运行机制，才可以理顺企业内部的各种权力结构，提升企业的风险管理能力。首先，在股东大会建设方面，要使股东大会真正成为代表全体股东利益的机构就要完善征集股票表决权办法和分类表决制，并通过一定切实可行的措施保障中小股东在股东大会上行使权力。其次，在董事会建设方面，一是完善独立董事制度，发挥其在决策中监督，在管理中监督的作用，并使独立董事的收入不与所任职的企业直接相关，防止独立董事作用异化，最终达到防止大股东操纵董事会。二是在董事会内部设立专门委员会——风险管理委员会，使董事会通过风险管理委员会的指导与推动作用，来实现企业的风险管理战略。三是针对我国国有跨国公司股东会和董事会在公司治理结构上被悬空的问题，在现有组织人事管理体制不发生重大变化的前提下，国有跨国公司应在治理结构上要利用权力整合与制衡原则，将政府组织人事部门和国资委“设定”为两家不同的“股东”。组织人事部门以人事权力为基础享有“股东会”的部分权利，包括董事长(兼党委书记)和董事会高管资格审查委员会主任(兼主管组织工作的副书记)的两名董事高管间接任命权(依公司法应通过国资委履行董事任命，因为国资委是法律上的唯一股东)：国资委以资产管理权为基础，经组织人事部门的授权，享有部分人事任免权利，包括任命董事总经理和董事常务副总经理。这样就可以在董事会层面产生了权力的制衡效果，同时没有回避实际治理过程中的干部管理权问题。最后，在监事会建设方面，必须保证监事会责权利的完整性，应从相关法规和制度上规定监事会履行职责的人员编制、资金来源，确保监事会责权利的落实。同时，强化监事会权力和责任，并通过相关的实施细则或条例、办法对监事会的职责予以细化，明确监事会失察的法律责任，使风险控制真正落到实处。如果能建立起监事会领导下的风险管理制度，通过事前介入、事中参与和事后监督也能在很大程度上降低企业风险。

(三)强化内部审计。

鉴于我国跨国公司还处于建立风险管理流程的阶段，其内部监督的主要内容——内部审计并没能在风险管理中真正发挥出作用。因此，现阶段我国跨国公司的内部审计在企业风险管理中应定位于建议者、协调者和监督者的角色，主要通过管理咨询和建议、管理协调和管理监督途径来参与风险管理。首先，对于内部审计模式，由于监事会的非有效监督，以监事会主导的内部审计有职能缺陷。审计模式可以调整监事会领导内部审计为以董事会领导内部审计。实践证明，董事会领导内部审计，在发现问题及时性、信息传递速度方面的效率较高，对提高风险管理决策科学性和风险管理效率非常重要;其次，对于内部审计职能，由于我国会计标准的变化，现代企业的财务资料操作会越来越规范，企业所有者真正关心的是如何实现企业价值最大化，如何有效防范风险。这就要求内部审计工作重点必须从传统财务领域的“查错防弊”扩展到企业内部的管理、决策及效益服务等企业经济管理和业务活动的各个层面、各个方面，内部审计的职能也应从审查的监督向评价、咨询、建议和协调等方面拓展;最后，对于内审人员的素质，内审部门要努力按照国际内部注册审计师协会审计准则的要求建立内部审计质量控制制度，强化审计的风险管理意识，提高内审人员的业务素质。其途径的选择，包括多专业地选拔内审人员，优化内审人员的知识结构，注重对其综合能力(审计、风险管理等)的培养和考核，加强对内审人员的后续教育和岗位培训，必要时可成立有关业务方面的专家小组，参与内审工作等等。

第四，建设先进有效的风险管理系统。

为了能降低我国跨国公司的母公司与子公司等各级信息的不对称程度，以达到防范风险的目的。首先，从信息流动方向来看，我国跨国公司应确保自上而下和自下而上两个相反方向的信息流动均畅通;其次，从信息沟通渠道来看，风险管理信息系统中需要沟通的信息必须以一个有效设计的风险管理组织结构作为沟通渠道来传递这些信息。各级风险管理部门负责收集和传递各个风险信息，整个跨国公司最高的风险管理委员会作为沟通渠道中关键性的角色应将这些信息汇总并处理;最后，从风险管理系统的有效性来看，真正有效的风险管理系统在准确地对风险值做出计算的同时，还能够实现事前与事后相结合，对已经避免的风险进行追踪，对正在发生的风险进行预测等。具体来讲，母公司必须在整个跨国公司内部建立一套有效的风险管理系统：一是建立覆盖整个跨国公司经营全过程的风险管理信息系统，通过固定化业务流程等，实现企业运营业务信息向风险信息的自动转换。二是建立涵盖整个跨国公司风险管理各个流程的风险预警分析系统，即采用现代风险管理技术——模型计量等风险管理方法，量化风险指标、收集风险预警重要信息，预测企业发生各种风险的可能性及其大小。

海运提单在国际贸易中具有非常重要的地位和作用这是由它的性质所决定的提单是货物所有权的凭证谁控制了提单谁就拥有了该批货物的所有权然而在国际贸易中提单的使用也带来种种风险本文对提单的风险作一分析并提出了防范措施一海运提单的主要风险一倒签和预借提单已装船提单应在货物全部已装上港后承运人有义务将货物交给正本提单持有人然而在实际业务有时会发生货物先于运输单据到达的情况在与日本韩国香港及东南亚等近洋地区的贸易中屡见不鲜由于收货人手头没有正本提单无法及时提货转卖或销售会产生货物压仓费用品质变化市场价格波动等一系列问题碰到这种情况习惯上都是通过担保提货的方式予以解决的即由收货人向船公司提供一份经银行会签的书面保函要求张亚芬船后签发签发的日期必须是真实的因为提单的签发日期即视作装运日期如果提单在货物装船后签发签发日期却早于实际装船日期便构成倒签提单如果货物尚未全部装船或货物已由承运人接管尚未开始装船的情况下签发了提单便构成预借提单倒签提单或预借提单托运人的目的都是为了使提单签发日期符合信用证规定顺利结汇但对收货人来说则构成合谋欺诈可能使收货人蒙受重大损失对此各国法律和海运习惯都是不允许的证二伪造提单提单是信用证所要求的主要单据在信用证业务中只要单据符合信用证的要求银行即凭单付款而不审查单据的来源及其真实性一些不法商人即利用信用单据交易严格相符的特点伪造提单以取货款可能货物根本没有装船或以次充好蒙客户这种情况而往往向承运人出具保函三以保函换取清洁提单在国际贸易中经常会出现承运人欲对表面状况不良的装运货物签发不清洁提单由于银行不接受不清洁提单托运人不能凭此结汇因LETTER OF INDEMNITY 让承运人签发清洁提单并保证赔偿承运人因签发清洁提单而遭受的损失以此来换取清洁提单顺利结汇可见出具保函是出于国际贸易的需要从某种意义上讲托运人和承运人都能得到一定的方便和好处但实际上对承运人来讲却潜伏着很大的风险一旦收货人持清洁提单向承运人索赔承运人必须赔付收货人但承运人持保函向托运人追偿时是否能得到补偿则取决于托运人的信誉和要补偿的理由是否与保函中所保事项完全一致且承运人没有按照货物的实际情况签发提单已违背了民事活动诚信的原则往往构成与托运人串通对善意收货人进行欺诈如承运人提请诉讼根据法律任何有欺诈性的合同协议或保证都不具有法律上的约束力因此法院不会以保函为依据来判决保函项下发生的货损货差的责任方承运人因收货人或提单持有人赔偿而遭受的损失不能向托运人追偿四无提单放货海运提单是物权凭证货物运到目的在没有物权凭证的情况下先提货日后补交提单但如果承运人将货物交给非正本提单持有人有可能造成错误交货构成对提单持有人的侵权在无提单放货过程中提取货物的不一定是买卖合同的买方有可能被冒领提货人往往不易查明也有船方偷货的可能因此无提单交货风险是很大的船务代理凭保函放货而不是凭提单放货这是一种揽险自危的行为二提单风险的防范措施一杜绝或从严掌握预借和倒签提单倒签或预借提单办理结汇有损外贸企业形象及外运公司信誉并可能造成经济损失目前我国港口拥挤船期不准是客观情况出口公司在签约订舱交货时需充分考虑到这些因素同时应加强对合同履行各个环节的管理工作加强与有关部门的配合必要时应事先设法取得客户的配合如不得以预借提单时则要注意防止发生实际装货船舶与预借提单的船名不相符合的情况如因无舱位或货物迟延而改装了另一条船一旦发生这种情况则应采取紧急措施果断追回全套单据重新缮制决不可有侥幸心理因为从法律责任看出口方预借提单结汇已构成伪造装运日期一旦另一方查明事实真相违约方须承担一定法律责任如出口方提供了装于甲船已装船的清洁提单而货物却装上乙船无需细查即可证明出口商预借了提单仅凭这一点进口商就可据此拒付货款并提出索赔而倒签提单属托运人和承运人合谋欺收货人的行为因此受害方不仅可以追究卖方的责任而且可以追究承运人的责任这种行为的法律后果无论对卖方还是对承运人都是严重的为预防发生倒签提单例如出口商应对有关装期规定有一个准确的认识国外信用证时常有以下一些关于装运期的用语1 Latest:31,May,即最迟不晚于5月31日包括5月31日2 Not Later Than May 31,不迟于5月31日包括5月31日3 during first half of May 表示从5月1日至5月15日包括起止日4 within May 即during May 从5月1日至5月31日包括起止日5 at the end of May,从5月21日至5月31日包括起止日6 On or Before May 31,表示5月31日之前包括5月31日7 On or About May 31 表示5月31日前后5天内即从5月26日至6月5日止出口商应严格按信用证规定装运从正当手段获得装船清洁提单以维护良好的信誉二印刷和使用难以伪造的提单国际海事局提议印制和使用难以伪造的提单控制其流通五选择可靠的船公司承运人运载货物根据目前航运界状况要完全禁止保函的使用是不易的因此选择可靠的承运人则至关重要装船时承托双方都要谨慎力争做到出现问题早发现及时解决避免出保函承托双方对保函的出据和接受也要慎重以便在保函项下发生损失时易于协商解决由于保函具有承托双方合伙对第三者收货人欺诈的性质因此应十分注意选择可靠的承运人运载货物六积极运用法津手段及时要求海事司法保护寻求海事法院的保护时应注意第一发现外方有迹象时及时向海事法院提起诉讼因为有时一旦国外不法商人的行为得逞我方就无处寻觅行人即便能够找到他也不会轻易应诉果行人伪造的全套单据不会轻易执行判决以伪造单据为例如包括提单完全符合信用证的要求根据UCP500 惯例议付行即应履行付款义务若赶在银行付款之前亦即方得到货款之前及时向海事法院提起诉讼则可避免损失该货款若在付款之后才向法院起诉行商可能已逃之夭夭法院做出判决也无法执行第二提出诉讼保全措施这是使不法外商目的不能得逞的重要措施申请诉讼保全后海事法院及时对者所有或标的物实施扣押或冻结确保日后对案件司法判决的实际进行但是如果提出的诉讼保全是冻结信用证项下的货款则该请求必须在银行承兑之前提出因为在远期信用证付款情况下如果银行已承兑了汇票则银行在信用证项下的责任就变成了汇票项下的无条件的付款义务法院也就无权对该货款实施保全措施四严格海运提单的签署信用证业务是纯粹的单据交易银行承担其付款责任的惟一条件是受益人提交了符合信用证条款的单据只要单据表面满足单单相符单证一致的条件银行就承担付款责任而不管单据的真假与否如果单据出现不符点对出口方来说就丧失了安全及时收汇的银行保证对进口方来说也会造成不同程度的损失三选择资信好的交易伙伴在国际贸易交往中对客户的资信情况全面了解是保障业务顺利进行的先决条件若由于对交易伙伴的资信情况没有进行很好的调查和了解仅凭熟人介绍或贪小便宜与之成交则往往容易出事后悔莫及所谓资信情况好包括两个方面一是资产情况好有相当可观的资产且经营状况好有履约能力二是能在诚实信誉的原则上履约不会随意撕毁契约提单的使用潜在较大的风险外贸从业人员必须认真对待严格掌握谨慎处理将风险防患于未然企业进行对外投资与发展跨国经营已成为当今世界不可阻挡的潮流中国的对外开放吸引了一大批著名的国际企业来华投资直接参与中国市场的竞争给中国企业带来了挑战同时也启发中国企业必须走出国门开展跨国经营提高自身国际竞争力中国在引进外资方面取得了举世瞩目的成就但是在发展对外直接投资和跨国经营方面做得还远远不够当前无论从国际国内的经济形势还是从企业的自身状况来看中国企业都有必要抓住机遇积极发展跨国经营首先余波未尽的亚洲金融危机对国际贸易和世界经济都产生了深远的影响在周边国家纷纷贬值货币的情况下人民币币值依然保持稳定这就对今后一段时间的外贸出口特别是和东南亚国家竞争的产品出口大为不利但我们也

大宗贸易风险控制研究现状论文

对我国巨额外汇储备管理的探究分析字数：3716 字号:大 中 小 [摘要] 截至今年9月底，我国外汇储备已达9879亿美元，高居全球外汇储备持有量第一的位置。外汇储备多，固然意味着国力的增强，但它也产生了如增加通货膨胀压力、持有成本及降低货币政策效力等诸多棘手的问题。本文结合当前我国外汇储备增长因素的分析研究，旨在寻求有利于我国外汇储备管理的一些思路和对策。[关键词] 外汇储备 币种结构 外汇管理自1994 年外汇体制改革以来，我国外汇储备增长迅速，1996年突破1000亿美元大关，到2006年2月底，达到8537亿美元，超过日本高居全球外汇储备持有量第一的位置。每月百亿外汇储备的增长速度，使人民币不断承受升值压力。如何合理的管理高额外汇储备，成为当前关注的焦点。一、我国外汇储备增长迅速的原因1.贸易顺差持续增长是外汇储备不断增加的直接原因自1979年实行改革开放政策以来，我国的对外贸易一直保持着持续快速的增长。之所以能保持持续的贸易顺差，除了长期以来我国拥有良好的政治环境和经济环境外，还因为我国特有的贸易发展模式:一是我国有完善的基础实施、良好的工业配套能力和大量熟练的廉价劳动力，吸引着全球制造业向我国转移，使我国成为“世界工厂”;二是我国对外贸易形式主要是加工贸易，而加工贸易属于一种增值的贸易形式，必然会出现贸易顺差。由此可见，当前加工贸易是我国对外贸易顺差中的最主要因素。的持续增长促使外汇储备不断增加长期以来，我国为了吸引国外投资，刺激出口，制定了很多偏离中性的外资和外贸政策，如出口退税政策、关税政策、外资优惠政策。这些政策吸引了源源不断的外国直接投资（FDI），形成了与经常项目增长相互呼应的资本项目的持续增长。3.全球收支不平衡下美国因素导致我国外汇储备的增加美国与中国的经济结构不同，中国出口到美国的多是物美价廉而附加值低的产品，美国巨大的需求和中国产品的竞争力，造成了美国对中国的巨额贸易逆差。另外，美国是一个储蓄低于投资的国家，得从其他国家借债。中国等高储蓄率国家对美国的投资主要是以国家的名义，外汇储备的形式投资美国的国债，结果是外汇储备的进一步增加。4.内需不足、进口不力导致收支失衡和外汇储备增加对于世界主要经济体而言，内需对贸易平衡的影响，要远远大于汇率调整的作用。我国国内消费不足，出口迅猛增长，导致进口额不及出口额，进口增长率不及出口增长率，对外依存度很高，势必引起我国国际收支失衡，外汇储备增加。5.资本项目管制使外汇储备增加资本项目管制制度，主要是以强制结售汇制度以及外汇冲销政策为主。强制结汇制下，中央银行干预外汇市场收购市场上多余的外汇，形成大量的外汇占款。为了避免通货膨胀，中央银行又不得不采取外汇冲销政策来冲销外汇占款。强制结售汇之下的外汇供大于求以及外汇冲销政策的实施，是对我国外汇储备激增的最好解释。二、我国外汇储备管理面临的问题1.外汇储备经营管理效益较低，面临贬值风险持有外汇储备是有机会成本的，我国外汇储备的很大部分投资于美元资产，其收益率很低，这使得本可以利用的大量外汇资产闲置，在一定程度上限制了技术进步和经济增长的速度，也就提高了经济结构调整的机会成本。而且我国外汇储备的增长相当于一个资本由中国流向美国的过程，实际的效果就是中国人在省吃俭用的同时，给美国人贷款。2.为中央银行控制货币发行带来极大压力，大大压缩了货币政策的操作空间由于外汇占款过多，使得货币供给增加，通货膨胀压力增大而央行为了减轻通货膨胀压力，不得不通过增发短期票据，“对冲”外汇储备增加导致的增发本币。由于央行发行的票据要支付利息，且票据利率高于美元资产投资回报率，经济成本相当高。同时由于在收购外汇投放基础货币的同时，不得不相应减少发放再贷款，货币政策操作空间受到挤压。3.货币币种与资产结构未达到优化从目前我国外汇储备货币种类的选择上看，根据安全性、流动性、盈利性原则，我国的外汇储备中币种组合中存在过于单一的问题。储备币种过于集中在一种货币美元上，一方面随着国际金融体系动荡，美元储备的风险也在增加。另一方面无形中对所选择货币的国家提供低息的贷款。4.给人民币升值造成巨大压力美国日本等国近年来一直要求人民币升值，巨大的贸易顺差是其中重要的因素。众所周知，当前人民币大幅的升值弊大于利，不仅会影响到我国众多企业的综合实力还会使投机盛行，破坏我国发展的大好形势，因此，合理的处置外汇储备可以为人民币升值减轻压力。三、对解决我国巨额外汇储备问题的构想1.优化外汇储备的货币结构和资产结构我国外汇储备资产管理中应该考虑对投资性动机的要求稍微高一些，以获得最大的收益。中国应该购买以欧元或一些亚洲新兴经济体的货币计价的资产，以此来推动外汇储备多元化，优化外汇储备的货币结构和资产结构。目前最现实和最可行的方法，依然是实施外汇储备的币种结构调整和资产结构调整。在币种结构方面，应该适当扩大欧元资产和日元资产的比重；在资产结构方面，应该扩大投资于美国机构债和企业债的比重，并增加对美国股市上蓝筹股的投资从而最优的利用好外汇储备的价值。2.建立外汇储备风险管理制度首先要确认和评估外汇储备管理可能面临的各种风险如市场风险、信用风险、操作风险等，并且定义在储备管理中可接受的风险水平和指标。我国货币当局要随着不断增加的外汇储备规模,注重不同外汇储备资产的风险程度,提高风险控制水平。如建立定期分析研究市场的例会制度,定期对整个资产进行市价重估;对交易对手资信状况密切跟踪、及时报告,努力控制信用风险;建立储备管理的投资组合基准,以指导实际的储备投资等措施。3.适时增加黄金储备份额。近年来，在我国外汇储备迅速增长的同时，黄金储备在我国国际储备中所占的份额却是非常低的，这种状况和我国作为一个发展中大国的地位是极不相称的。而且在目前金价稳中有升的情况下，黄金是一种有效的储备保值手段，不仅有利于抑制外汇储备缩水，而且更有利于减轻人民币升值的压力。因此，从这一层面看，适时增加黄储备是优化外汇储备投资的一条可选途径。当然黄金储备的适度增加必然是一个循序渐进的过程，切不可操之过急。4.实施“走出去”的对外开放战略，积极扶持和培养我国的跨国公司从条件来看，中国企业初步具备了跨国并购的基础，改革开放引起的国内市场国际化使得中国企业在国内实际上已经承受着巨大的国际竞争压力，政府政策的鼓励与国内公众的关注、支持也对跨国并购起到强大的推动作用。跨国公司掌握着全球化时代资源配置的主导权，培养中国的跨国公司，对于提高我国对外开放水平，真正形成世界经济强国具有不可替代的作用。因此将外汇资金配置到这些方面是一个不错的选择。5.注资国有金融机构，推进国有金融机构的改革我国已动用了亿美元外汇储备为中国银行、建设银行和工商银行注资，支持这些机构进行股份制改造。从注资、股改上市的实践来看，储备注资是推动国有金融机构完善治理结构、提高经营绩效的可取方式。注资后，三家国家商业银行资本充足率大大提高，增强了抗风险能力，为其上市铺平了道路，同时也有利于吸引战略投资者的介入。目前，我国惟一的国有独资的再保险公司中国再保险集团公司也已获批注资，以重组改制上市。我们可以参照这一模式，扩大对其他国有金融机构，如政策性银行、国有保险机构的注资，巩固国家在金融领域的控制地位，推进国有金融机构的改革，并获得相应回报。6.增加石油战略储备，为长远利益打算在价格合适的时候，逐渐增加石油的战略储备，或者与石油输出国合作，投资石油战略储备的基础设施。在石油资源方面展开比较艺术的“石油外交”，争取石油输出国的稳定供给，用可以接受的方式进行石油资源的国际布局。这样不仅是一个有效的外汇管理方式，也促进了我们全方位能源战略的建设。四、结论对于已产生众多问题的巨额外汇储备，我们目前应积极借鉴国际储备管理经验并结合我国的实际情况，提高储备盈利性，采取合理的储备管理模式，最大限度的发挥好外汇储备的价值，使外汇储备的投资尽可能服务于本国利益。参考文献:[1]左小蕾:万亿外汇储备的四个出口[N].江苏经济报，2006(10)[2]巴曙松等:中国外汇市场运行研究[M].经济科学出版社,1999[3]何泽荣:中国国际收支研究[M].成都:西南财经大学出版社,1998[4]马杰古田军:“加强外汇储备运营,适时调整币种结构”，《商场现代化》，2006年第3期

我国对外贸易存在的主要问题与对策分析[大] [中] [小][论文标签]（免费论文、免费毕业论文、国际贸易论文、经管论文、环化论文、计信论文、教学论文等）我国自2001年加入世贸组织以来，进出口总额逐年增加，2001年全年进出口总额为亿美元，其中出口额为2661亿美元，进口额为亿美元；2007年全年进出口总额为亿美元，其中出口额为亿美元，进口额为亿美元。我国对外贸易发展增长速度连续六年保持在20%以上，进出口总额增长了倍，在世界贸易总额中居于第三位。但是在发展过程中也存在着影响我国出口的一些问题。一、我国对外贸易存在的问题1.服务贸易发展滞后我国服务贸易的发展水平落后于货物贸易的发展水平，服务贸易出口与货物贸易出口的比例为1：9，远低于世界平均1：的水平（美国这一比例为1：）。（1）我国服务贸易规模偏小，整体水平差。我国服务业总量不足，2006年服务贸易出口额920亿美元，进口额1008亿美元，贸易逆差88亿美元，在国民经济中比重偏低，服务业落后使我国服务贸易的发展受到很大制约。2006年我国服务贸易总额占全球服务贸易总额的，而同期美国服务贸易总额占全球的，是我国的倍。（2）服务贸易结构不合理。①出口的部门结构不合理。目前我国服务贸易出口主要集中在运输、旅游、建筑等传统服务部门。②服务贸易的国别（地区）结构不合理。我国服务贸易的进出口主要集中在香港地区、欧盟、美国和日本，合计约占我国进出口总额的60%以上。③服务贸易的区域发展不够平衡。我国的服务贸易主要集中在沿海发达地区，其中，北京、上海、广东、浙江和天津列全国服务贸易出口的前列。2006年，北京服务贸易占到全国服务贸易总额19%。（3）服务贸易法律法规不健全。我国服务贸易立法严重滞后，直到近年才有较大的改观。服务贸易的立法未成为体系，相当一部分领域法律处于空白状态，已颁布的一些关于服务贸易的法律法规不仅比较抽象、缺乏可操作性。而且立法层次低、缺乏协调，影响到我国服务立法的统一性和透明度，一些规定与国际经贸规则还存在一定的差距。（4）服务管理体制落后。目前，中国对外服务贸易管理体制存在许多缺陷，如中央与地方在服务业对外贸易政策和规章方面还存在着一定的差别，服务业多头管理、政出多门甚至相互掣肘的问题还没有完全解决，服务业的统计也不规范，在行业划分标准、服务标准等方面有些地方不符合国际惯例。2.技术性贸易壁垒严重阻碍我国商品的出口技术性贸易壁垒，是指一国或区域组织以维护其基本安全，保障人类及动植物的生命及健康和安全、保护环境、防止欺诈行为，保证产品质量等为由而采取的一些强制性或自愿性的技术性措施。（1）我国有60%以上的出口企业不同程度地遭遇了国外技术性贸易壁垒，每年遭遇国外技术性贸易壁垒的货物金额已超过25%，约为450亿~500亿美元。（2）已经从生产流通领域扩展到生产加工领域，不仅包括货物商品，还延伸到金融、信息等服务领域，已经成为我国外贸企业面临的第一大非关税壁垒。技术性贸易壁垒，严重地影响了我国的商品出口，提高了我国的贸易成本，引发了贸易争端，造成地区产业发展不平衡。3.贸易摩擦增多，使得外贸风险加大近年来，中国的对外贸易实现了快速增长，在由贸易大国向贸易强国的转变过程中，取得令人瞩目的成绩。但日渐增多的贸易摩擦也阻碍了中国对外贸易的发展，中国已连续12年成为全球遭受反倾销调查最多的国家，已连续5年成为遭受337调查最多的国家。（1）2007年前11个月，中国遭遇反倾销、反补贴以及特保和保障措施等“两反两保”贸易摩擦62起。（2）对中国商品提起反倾销讼诉的国家和地区也越来越多，尤其是20世纪90年代以来，许多发展中国家加入对我国反倾销调查的行列。（3）贸易摩擦的产品和行业结构呈不断扩大的趋势，只要他们认为危害到或将要危害到本国竞争力差的产品，都可以列入倾销产品的范围，从过去的原材料、简单加工扩展到现在的高科技产品，几乎涵盖我国出口的大部分产品，涉及4000多种商品。美国的特别301条款和超级301条款相继把保护的范围由一般商品扩展到劳务、投资和知识产权等，其可诉的范围还有进一步扩大的趋势。（4）涉及的金额和反倾销税率越来越大，委内瑞拉1999年决定对中国的皮鞋、人造革皮鞋和布鞋等鞋类，采取临时措施，征收300%的反倾销税；秘鲁1996年立案的中国鞋，最高征收的反倾销税达到；2004年2月，墨西哥经济部决定恢复对从中国进口的鞋和鞋靴零件征收165%-1105%的反倾销税。贸易摩擦给我国出口造成严重的经济损失，而且导致我国产品在出口市场受到挤压，对我国产品的出口造成不利的影响。二、我国对外贸易中应采取的对策1.服务贸易方面（1）国家应建立各部门密切配合、中央和地方互动、政府和企业紧密联系的全国服务贸易协调管理机制。同时，将健全服务贸易促进体系，充分发挥中国服务贸易协会的作用，建立境内外及时沟通的服务贸易支持网络。（2）加强国际交流与合作，采取多种形式，与世界贸易组织、联合国贸发会议、欧盟等国际组织，以及各个国家和地区的政府组织之间建立联系，紧密合作。（3）积极进行服务产品结构的调整，放宽服务业市场准入。我国应积极参与世界性的服务产业结构的调整，优化国内产业结构，促进我国服务业的快速发展。（4）完善服务贸易相关法规，建立服务贸易法律体系。为保证服务贸易能沿着正常、健康的轨道发展，我们应加强对CATT、GATS、WTO有关条款原则的研究，根据GATS的要求，尽快建立、健全既符合本国经济发展目标又不违背国际法律准则的法律、法规。对服务市场准入原则、服务贸易的税收、投资、优惠条件等要以法律形式规定下来，以增加我国服务贸易的透明度，使服务贸易真正实现制度化和规范化。同时，正确利用GATS的有关例外条款，制定适度的保护政策，以保护我国服务贸易的正常发展。2.技术性贸易壁垒方面（1）政府方面。①建立预警机制，实现对外贸易保护前置化。政府有关部门要紧密跟踪重点出口国家和地区情况，保持信息的高度敏感，以便及时了解某贸易壁垒的动向，定期或不定期发布预警信息，提醒相关企业及时做好相应准备。②制定优惠措施，发展循环经济，扶持“绿色”企业发展。政府应通过优惠政策，扶持一批符合国际标准、管理先进、科技含量高的绿色环保型企业，同时淘汰一批规模小、档次低、管理水平低、环保意识差的企业。③实施标准化战略，制定与国际标准一致的国家标准和技术法规。应制订鼓励政策，统一并提高我国的技术标准，使国家标准、行业标准与国际标准协调，并按照需要将这些国际标准引入我国，让生产企业在掌握国际标准的基础上去安排生产，以使产品符合进口国要求，这对扩大出口贸易，加快对外贸易的发展都有较大的帮助。④政府有关部门要服务和帮助企业开拓其他市场，规避贸易风险。企业还可通过劳务输出、技术输出、境外投资等多种方式，在消费国就地生产、加工，让“销售地”变“产地”，避开贸易壁垒。（2）企业方面。①企业应强化标准化意识，采用合理适用的国际标准，严格执行标准，并将ISO9000、ISO14000等管理标准与企业的实际情况结合起来，创造出适合自身的管理方法，从制度上保证产品的质量品质和环保品质，使企业在国际市场上处于有利的竞争地位。②企业要注重支持和培育具有自主知识产权和自主品牌的商品出口，提高出口商品附加值。提高产品以及对产品的检验检测能力，才能从根本上冲破现在技术性贸易壁垒。③企业应投入研究开发费用，生产符合外国技术标准特别是苛刻要求的先进产品，还要自觉增强环保意识，努力使自己的产品成为“绿色产品”，预防和避免贸易争端的发生。当贸易争端一旦发生，要通过政府的交涉，努力使外国政府取消其技术性贸易壁垒，将企业利益损失降到最低。3.对外贸易摩擦方面（1）政府方面。①我国政府充分利用WTO贸易争端解决机制，加强与外国的交涉。政府应充分援引WTO反倾销协议中的条款，对其他国家对我国提出的反倾销措施和调查程序进行严格的调查，并提出异议，通过双边、多边谈判，记载反倾销应诉中所作的实践，进一步澄清相关问题，据理力争，督促相关国家修订对华市场经济体制的认定标准，最终取消岐视性的对华反倾销政策措施。②建立和完善反倾销应诉机制，完善我国反倾销预警机制网络。③加强对出口竞争秩序的规范，设置合理，有效的出口经营管理机制，建立并执行重点行业和重点产品的出口制度，是减少对华反倾销诉销的有效措施。（2）企业方面。①企业应调整战略，实行国际化经营。②要不断优化出口商品结构，加大科技投入，不断研制开发新产品，提高产品的科技产量，树立品牌意识，实施名牌战略，实现由劳动密集型产品出口向资金、技术密集型产品的转变和以价取胜的战略转变。③企业在反倾销的过程中，应当熟悉国际惯例，依法应对反倾销，使自己由被动化为主动。

这个要求非常专业，而且要有国外的操作经历。对各个国家的发展前瞻性。非常难。。

二手物品交易论文研究背景

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时代的发展，科技的进步，新旧物品的交替日新月异，每个家庭，每个人都会有更新过的物品在闲置，如何处理这些物品也成为了人们日常关注的问题。有人会拿到当地的二手交易市场去交易，有人会因离二手市场较远或二手物品不易搬运而把它当废品卖掉甚至扔掉。这不仅不利于环保，还浪费了社会资源。由于二手交易网的诞生就使得二手交易不再局限于一定要去二手交易市场实行交易。由于网络的方便性，让很大部分人选择了上二手交易网发布二手买卖信息，足不出户就可以买卖二手，极大的方便了老百姓。可以说二手交易网极大的推动了老百姓买卖二手的热情，也促进了社会资源的有效利用。

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物业管理研究毕业论文

物业管理毕业论文范文:

我国物业管理经过20年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。随着我国物业管理的发展和走向成熟，笔者认为，我国的物业管理应当走区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，这将成为21世纪我国物业管理的发展趋势，本文试图就这种发展趋势作些探讨。一、研究我国物业管理发展趋势的意义物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活、生产和工作密切相关的行业，要使这一行业得到健康、快速发展，使其尽早成为朝阳产业，探讨和研究物业管理的发展趋势，有其重要的意义。1、研究物业管理发展趋势是物业管理行业发展的需要。应当肯定的说，对物业管理发展趋势的研究，不是理论的假设，而是基于物业管理行业的发展，特别是物业管理的实践，我国的物业管理经过20年的探索和实践，已取得了长足的发展。要使这一行业得到更快的发展，必须研究物业管理的发展趋势，只有确定了物业管理的发展方向，才能使物业管理行业沿着既定的目标去探索、去努力、去实践、去发展。另外，我国即将加入世贸组织，入世将给我国物业管理的发展带来新的机遇和挑战，物业管理也应当在管理模式等方面有新的突破和新的发展。所以研究物业管理的发展趋势，对于我国物业管理以何种形象跨入新世纪，以及在城市管理和两个文明建设中怎样发挥更大的作用至关重要。2、研究物业管理发展趋势是物业管理行业担负起社会责任的需要。物业管理的任务是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境，使物业发挥最大的经济效益和使用价值。因为，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使物业保值、增值，而且有得于城市管理，具有其他行业所不可替代的作用。3、研究物业管理发展趋势是加快城市化进程的需要。城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要。实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋管理是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平。城市房屋及附属设备设施、环境、场地管理好了，必然加速城市化的进程。4、研究物业管理发展趋势是加快城市管理体制改革的需要。城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的；管理方式和方法的选择以及管理机构的设置等。科学、合理、先进的城市管理体制，是保证城市社会正常体制改革的重要内容。物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且可以促进城市管理体制的改革。5、研究物业管理发展趋势是保护消费者合法权益的需要。随着生活水平的不断提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、物业管理服务水平和社会社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自己信得过的物业管理企业管理自己的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。二、我国物业管理的发展趋势趋势之一：区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向（一）实行区域化物业管理的必要性和可行性1、实行区域化物业管理的必要性所谓区域化物业管理，是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之，就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件，以城市规划的自然区域为基础，以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。从目前来看，各地的物业管理仍局限于只对成片开发并达到一定规模的住宅区、工业区和单体规模较大的办公楼、酒店等实行了物业管理，而对于建筑面积偏小的住宅区、组团、单体楼或建筑面积达不到规模的写字楼、商店、医院等仍处于被物业管理遗忘的角落。随着物业管理的发展，现行物业管理一些不尽完善的地方开始暴露出来，实行物业管理与未实行物业管理的区域形成了鲜明的反差，出现了两极分化，即实行物业管理的住宅区、大厦、工业区等物业的卫生环境、治安环境、绿化环境等明显好于未实行物业管理的。据安徽房地产今年第二期陆长德撰写的“两个住宅小区，两个园中湖，两种管理模式，两样不同结果”关于西园新村

物业管理专业是高职 教育 中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理 毕业 论文，供大家参考。

一、物业管理信息系统的作用

(一)良好的可视性与可控性

物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。

(二)支持全方位的快速查询

物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。

(三)完整的工程服务档案

在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。

(四)各项费用的自动化计算

在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算 方法 烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。

(五)为决策奠定坚实的基础

物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。

二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作

(一)基础资料

基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。

(二)房产管理

房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。

(三)客户关系管理

物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。

(四)收费管理

所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。

(五)系统维护

系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。

(六)设备保运信息化

将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。

三、信息系统如何更好地应用于物业管理

(一)政府和行业支持

相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性 政策法规 ，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。

(二)开发商支持

开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。

(三)健全各项 规章制度

完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范 措施 ，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。

(四)建立高素质的物业管理队伍

物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。

四、结语

总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。

业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。

一、研究基础

1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对 传统 文化 和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。

2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。

二、业主归属感的因素分析

影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。

三、物业服务综合认可

从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、 爱好 、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。

四、结束语

在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。

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