房地产发展趋势论文文献

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我这里有几篇，选了一篇，不知是不是你想要的。房地产价格波动影响因素文献综述□文/ 齐淑兰近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。一、国外的相关研究房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡价格的动力因素；2、供需因素对房地产价格影响的实证分析。( 一) 需求因素对房地产价格波动的影响。早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。Downs、Nellis 和Longbottom、Bartick 的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长。同样，Stuart A. Gabriel 运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对市场交易量产生明显的影响。随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入，Geoffrcy Meen 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的市群的主要制造业为钢铁、造船和纺织。其中传统的纺织业则在京都集聚并在其周围的各个小城镇形成了产业供应链。以名古屋为核心的中京城市群的核心产业是汽车业，群内丰田市及周边地区就形成了很好的汽车产业链，而濑户和四日市也发展差别产业而成为了“陶都”和“炼油中心”。( 四) 城市群各城市产业职能分工合理, 有效提升了城市群整体经济实力。五大城市群内各个城市的主导产业是不尽相同的，各城市在群内的职能也各不相同。如，美国大西洋沿岸城市群，纽约的主要支柱产业为金融保险、管理广告等第三产业，港口用于集装箱运输，扮演着群内金融经济制高点的角色；费城是钢铁炼油造船中心，港口主要负担近海航运；大学城波士顿领军高新技术产业，研发实力不容小觑；华盛顿施行单一行政职能，支柱产业是以办公为主的印刷业等；巴尔的摩主导有色金属冶炼，是群内另一个工业制造中心；即使城市群内细分区域内的产业存在雷同，其所占比重和发展重心也不同（如东京城市群中神奈川和千叶同有机械和化工工业，但神奈川还是以机械业尤为突出而千叶则以化工见长）。这种明显合理的产业职能划分有的是靠粗放式的经济自由演化而成（如美国城市群），有的则是在明显的政府作用下人为形成的（如日本城市群）。无论成因是什么，这样分工明细又兼顾合作的产业结构能够避免群内城市产业趋同而造成的无谓内部竞争和资源浪费，同时也有利于资源的配置和城市群总体经济实力和社会形象的提升。( 五) 城市群经济以强大的交通运输业为根基。分析五大城市群产业，我们不难发现，城市能够得以发展并最终形成城市群，良好的区位优势和发达便利的交通条件是必不可少的发展基础。世界五大城市群几乎占尽了各国以及各地区地理条件最优良、配套设施最先进的港口、交通枢纽和国际空港。如，美国大西洋沿岸城市群（纽约港、费城港），五大湖城市群（五大湖便利水运、多伦多港及空港）、日本太平洋沿岸城市群（成田、羽田、关西空港，东京湾港口群，名古屋港）、欧洲西北部城市群（世界第一大港鹿特丹）、英国中南部城市群（伦敦空港、利物浦港）等。如果没有如此立体和完善的交通体系，难以想像城市群这一庞大的资源和产品集散地内的要素该如何运转和流通。城市群的港口、空港和陆地运输的吞吐能力和规模设施也能在一定程度上从侧面反映其经济和制造实力。

房地产论文主要参考文献

在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！

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【拓展内容】

房地产论文范文

摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。

关键词： 新形势；房地产营销；策略创新

1、房地产市场营销概述

房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。

2、新形势下的房地产营销问题

产品定位不合理

房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。

品牌意识不强

随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。

营销模式落后

我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。

3、房地产企业营销创新策略

注重市场定位

市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。

创新营销理念

房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。

树立品牌意识

房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。

创新营销模式

虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。

4、结束语

综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。

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房地产发展趋势论文开题报告

摘 要 IAbstract II1 绪 论 研究背景 研究目的和意义 研究目的 研究意义 国内外研究现状 国外研究现状 国内研究现状 22 房地产开发企业成本核算概述 房地产开发企业成本核算的意义 房地产开发企业成本核算的目的 房地产开发企业成本核算的作用 房地产开发企业成本核算的内容 房地产开发企业的开发成本 房地产开发企业的开发费用 房地产开发企业成本核算的方法 栋号成本核算方法 项目成本核算方法 53 房地产开发企业成本核算中存在的问题 房地产开发企业成本费用的归集和分配不完善 土地开发成本核算成本分配不标准 配套设施开发成本核算计量方法不健全 房地产开发企业成本核算内容不确定 成本核算对象不清晰 成本费用的归集和分配方法不明确 成本核算周期不规律 房地产开发企业成本核算制度不规范 房地产开发企业商品成本与售价不配比 风险防范不足 房地产开发企业成本核算中成本信息的弊端 隐藏实际成本 财务制度存在缺陷 94 房地产开发企业成本核算一系列问题产生的成因 利益驱使 成本核算体系发展缓慢 105 加强房地产开发企业成本核算的建议 确保成本的正确归集和核算 合理分配土地开发成本和土地使用费 正确计量配套设施的开发成本 明确房地产开发企业成本核算的内容 根据不同情况界定成本核算的对象 根据核算对象确定成本的归集和分配方法 根据房地产开发项目确定成本核算的周期 提高房地产开发企业成本核算质量 引入计划销售价格 扩大风险和信息披露内容 针对性加强成本信息的真实性 完善财务制度 加大会计与税收监督力度 可以参考

一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长个百分点，间接拉动～个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的平方米提高到2003年的平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长，高于固定资产投资增幅（）个百分点，占同期固定资产投资的。商品房施工面积增长％，其中，新开工面积增长％。购置土地面积23082万平方米，同比增长，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长％，销售面积增长。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。

天府房地产发展趋势研究论文

[1]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融, 2001,(7).[2]谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产, 2001,(4).[3]王炳.论我国房地产新政的现代性突破及完善.现代管理科学, 2007( 10) .[4]邹备战.中国房地产发展状况及原因分析. 经济金融观察,2007( 9) .[5]孙彬彬.外资进入与我国房地产市场的发展.商业时代, 2007( 15) .

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房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。1、 研究概述 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2 、房地产企业现状和问题 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 我国房地产企业发展中面临的问题 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。

地铁的发展趋势论文

城市轨道交通具有安全、准时、快捷、舒适、环保等优点，已成为解决城市交通问题的根本途径。这是我为大家整理的城市轨道交通工程技术论文，仅供参考!

浅谈城市轨道交通工程技术

摘 要：本文作者结合多年工作和理论研究经验，主要就城市轨道交通工程技术进行了简单探讨，希望对相关从业人员有所助益。

关键词：城市轨道交通;基本类型;建设现状;发展趋势

前言

城市轨道交通具有安全、准时、快捷、舒适、环保等优点，已成为解决城市交通问题的根本途径。经过近二十年的发展，我国城市轨道交通的研究已从建设的必要性、重要性转向技术与管理等具体领域，工程建设也已进入到网络化、区域化与制式多样化的新阶段。因此，有必要对城市轨道交通工程建设的发展趋势和管理予以足够的关注和重视。下面本人结合多年工作和理论研究经验，主要就城市轨道交通的定义、建设现状以及发展趋势和管理等方面浅谈几点看法，仅供同行参考。

1 城市轨道交通概述

城市轨道交通的定义

(1)城市轨道交通是指具有固定线路，铺设固定轨道，配备运输车辆及服务设施等的公共交通设施。在中国国家标准《城市公共交通常用名词术语》中，将城市轨道交通定义为“通常以电能为动力，采取轮轨运输方式的快速大运量公共交通的总称”。

(2)“城市轨道交通”是一个包含范围较大的概念，在国际上没有统一的定义。一般而言，广义的城市轨道交通是指以轨道运输方式为主要技术特征，是城市公共客运交通系统中具有中等以上运量的轨道交通系统(有别于道路交通)，主要为城市内(有别于城际铁路，但可涵盖郊区及城市圈范围)公共客运服务，是一种在城市公共客运交通中起骨干作用的现代化立体交通系统。

城市轨道交通的作用

⑴城市轨道交通是城市公共交通的主干线，客流运送的大动脉，是城市的生命线工程。建成运营后，将直接关系到城市居民的出行、工作、购物和生活。

⑵城市轨道交通是世界公认的低能耗、少污染的“绿色交通”，是解决“城市病”的一把金钥匙，对于实现城市的可持续发展具有非常重要的意义。

⑶城市轨道交通是城市建设史上最大的公益性基础设施，对城市的全局和发展模式将产生深远的影响。

城市轨道交通的类型

城市轨道交通种类繁多，技术指标差异较大，世界各国标准不一，尚无十分统一的分类标准。一般按运能范围、车辆类型及主要技术特征可分为：有轨电车、地下铁道、轻轨道交通、市郊铁路、单轨道交通、新交通系统、磁悬浮交通七类，在此就不一一介绍了。

2 我国城市轨道交通工程建设现状

近20年来，国内北京、上海、广州等城市的城市轨道交通工程建设规模和技术水平有了较大的进展。近二十年的城市轨道交通建设实践证明，国内在工程建设的许多技术上并不落后。例如：明挖法、盾构法等技术已达到了国际先进水平，大跨度暗挖法隧道施工技术接近了国际领先水平。

在城市轨道交通机械化施工方面与国际先进水平有一定差距。目前，国内城市轨道交通建设所使用的盾构隧道掘进机主要靠进口。

在城市轨道交通专用系统设备方面，诸如：通信、信号、AFC等自动控制系统技术水平与国际相比有一定差距。

在城市轨道交通的技术水平上与发达国家相比存在差距。主要表现在系统集成能力不强，缺乏具有对工程项目管理、设计、咨询、施工、运营进行全过程管理的专业化公司。

在运营管理方面与发达国家相比有较大的差距。主要表现在我国人工较多，自动化、信息化水平较低。正线每公里运营管理人员接近先进国家的两倍。

在城市轨道交通技术创新上国内存在明显不足，尤其在新型交通系统研究与开发方面。

3 城市轨道交通建设的发展趋势

城市轨道交通建设统筹化

目前，国内交通枢纽存在的最严重问题就是乘客换乘不方便，一个主要原因就是技术与管理方面缺乏统筹规划和统一设计。目前，国内一些城市已开展了城市轨道交通线网系统技术标准与方案、车辆段与停车场、主变电站、联络线等综合规划方面的专项研究。

城市轨道交通建设的区域延伸化

目前，国内一些城市在开展中心城区城市轨道交通建设的同时，已着手开展市域城市轨道交通线网规划的编制工作，个别城市已启动了市域城市轨道交通建设。

城市轨道交通工程技术装备国产化

城市轨道交通工程投资规模巨大，而国产化是降低工程投资的重要途径。目前，国内城市轨道交通制造企业通过与国际企业合作进行产品开发与生产，使得企业的核心竞争力得到提高，也降低了城市轨道交通工程的建设成本。然而，国内更应重视对引进技术的消化、吸收和提高，做到自主研发并真正实现国产化，逐步开发研制关键零部件及易损易耗备品，在保证设备的正常运行的条件下，大幅度降低工程成本。

城市轨道交通技术的信息智能化

智能化城市轨道交通系统是高新自动控制技术在城市轨道交通领域的综合体现，它是充分利用信息传输和自动化处理技术，在提高现有交通设施利用率方面发挥着极为重要的作用。目前，国内城市轨道交通机电设备系统技术标准较高，但整体集成水平不高。因此，国内应该开展城市轨道交通安全保障体系研究，综合研制具有高度智能化、集成化的快速事故防范预警系统和安全疏散、救援系统。

城市轨道交通建设的环保节能化

城市轨道交通建设的发展必须重视协调生态建设和资源综合利用等重大问题。建设生态城市对城市轨道交通的有关设施(如风井、出入口、冷却塔等)提出了更高的环境要求。为使城市轨道交通与周围环境融为一体，城市轨道交通应当加强环保与节能研究，技术装备与管理过程中应当协调好安全、环保、节能、低维护之间的关系。此外，在建设集约型社会的要求下，如何节省建设投资及运营成本，也是一项非常重要的任务。

4 城市轨道交通工程建设发展的管理策略

加强宏观领导和管理，成立国家级领导与协调机构，会同规划、技术与运营等部门，协调城市轨道交通发展中的重大技术问题，在引进、消化和吸收国外先进经验的基础上，制定城市轨道交通系统的发展规划及实施计划，明确城市轨道交通发展战略的相关产业政策、技术政策和建设标准，并在适当时机制定相关法规，加强对城市轨道交通建设行业的监督管理和组织协调，促进城市轨道交通建设快速、有序、健康的发展。

加强技术研发，提高产业水平。开展城市快速轨道交通系统成套技术研究，提升我国城市轨道交通的整体技术水平，完成行业技术跨越，打破国外的技术垄断，促进产业发展。城市轨道交通管理部门、研发机构与运营商应就技术开发项目的立项、筹资、研发、鉴定、知识产权管理等密切合作并达成一致性意见，以促进技术开发项目管理有序、高效开展。

促进技术整合并加强协同管理。技术整合是技术创新活动的一种形式，是城市轨道交通发展过程中解决技术创新问题的一种快速有效途径。它是通过系统集成的方法评估、选择适宜的新技术，并将新技术与城市轨道交通现有技术有机地融合在一起，从而推出新产品和新工艺的一种创新方法。技术整合的过程管理注重新旧技术的相融，其核心就是合作各方的协同管理。

加强技术联盟的管理。技术联盟是通过共同的研究开发信念，将联盟内研发人员紧密联系起来。它已成为新技术、新产品研发的最新方式。随着国际化进程的发展，为了完成城市轨道交通中一些高投入的技术研究开发项目，有必要开展国内城市、国外机构或企业联合一起组建技术联盟进行技术研发。

5 结束语

综上所述，城市轨道交通建设应朝着统筹化、区域化、国产化的方向发展，并逐渐建立起信息化的建设管理系统和智能化的运营管理控制系统，从而把国内城市轨道交通工程建设成一种安全、准时、便捷、环保、节能、低维护的新型骨干交通方式。

城市轨道交通工程无缝线路铺设技术的分析

【摘 要】无缝线路不仅是提升轨道结构技术的重要条件，还是高速、重载轨道结构的最优越选择。超长无缝线路铺设的加速扩大，可以将缓冲区进行最大限度降低，甚至于取消。这种情况下对固定区延长十分有利，并能充分发挥无缝线路的优越性，这也是城市轨道交通工程技术发展的必然趋势。本文主要对城市轨道交通工程无缝线路铺设的要求、方式选择及施工工艺进行了分析与研究，以期为城市轨道交通工程事业的发展提供一份力量。

【关键词】城市轨道交通工程 无缝线路 铺设技术 要求 施工工艺 方式选择 长钢轨

无缝线路是指将诸多标准长度钢轨焊接成一定长度的轨条，并在轨枕上铺设的线路。与一般线路相比，无缝线路的优势主要集中在接缝少、列车冲击振动小、运行稳定及舒适等，同时在轨道养护维修成本中起到降低的作用。现阶段无缝线路已经成为轨道结构发展的趋势，是现代化铁路发展的重要方向。自无缝线路铺设后，我国在理论研究、设计、焊接等多个方面都得到了极大的进步。在无缝线路稳定性探究中，通过钢轨厂焊能力的提升与移动式气压焊在大修中的应用，对铝热焊剂质量进行有效改善，并规范了铝热焊工艺，为长钢轨焊接铺设技术的发展提供了可靠的保障。

1无缝线路铺设的要求

确定长轨条长度

选择轨道铺设技术，必须严格遵循设计规定，充分考虑铁路运输能力、通过能力及承受能力等，并对设计的最高速度、运行速度等进行确定。200米为长轨条最小长度。在自动闭塞设置区段，无缝线路长轨条设计长度为闭塞区间2信号机轨端绝缘之间的距离，根据以下公式计算设计长度：

其中公式表示：

每段无缝线路长轨条设计长度由L长表示

自动闭塞区间2信号机轨端绝缘之间距离由L绝表示

长轨条前端缓冲区长度由L前缓表示

长轨条后端缓冲区长度由L后缓表示

在部分紧张运能区段，为施工无法提供较长的封锁时间时，必须严格遵循施工条件与封锁能力，对长轨条长度进行合理确定。在几个曲线连续的区段，铺设中往往存在2股钢轨长度差导致卡车情况的出现，进而造成封锁时间延误等问题，此时可将长轨条长度减短。

无缝线路对轨道部件的要求

(1)钢轨接头。遵循设计要求，无缝线路钢轨接头应进行轨缝预留，选用级高强度螺栓作为夹板螺栓，并遵循相关要求进行稳固。选用高弹性胶垫作为接头前后6根轨枕材料。捣固钢轨接头工作应在铺设前进行，选用胶接绝缘钢轨接头作为绝缘接头。

(2)轨枕扣件。选用混凝土枕作为无缝线路施工材料(明桥除外)。在铺设后必须对扣件进行适当调整，确保其紧密性。在扣件位置调正过程中，必须将钢轨原始弯曲消除，选用K型分开式扣件作为木桥枕。

(3)道床。道喳填补作业应在铺设道床前进行，并根据设计规定对道床断面进行处理，夯实喳肩。

2 城市轨道交通工程无缝线路铺设技术的选择

连入法铺设

选用连入法作为超长线路铺设方式时，应通过焊接法焊联长轨条始端和上次铺入的长轨条终端。换言之，在续铺始端，将换轨车龙门引入新旧钢轨，换轨车慢速前行，确保新轨落地后，就可以连入焊接始端，这个过程中，可以同时进行连入与焊接两项工作，并在换车边前行，在终端位置停止，同时利用临时联结器联结新铺入的长轨条终端和线路上的旧轨。一般选用小型气压焊与铝热焊进行连入焊接施工。

插入法

插入法一般在轨温不符合设计相关规定时使用。这种方式进行长轨条铺设时，可在不同轨温环境中进行铺设，一般遵循分段铺设的原则，将一根缓冲轨插入2单元长轨条内，确保轨温符合施工要求后，进行应力放散。随后拆掉缓冲轨，并将一段焊接轨插入长轨条有孔端，进行终焊施工。通常在温度较低的情况下进行终焊施工，选用拉伸法，进行应力放散施工。

3城市轨道交通工程无缝线路铺设的施工工序

钢轨装卸―运输―焊联―换轨―线路整修与旧轨回收等都是无缝线路铺设的重要的组成部分。选用“分段焊接、分段铺设、线上连焊、交叉放散”的方式进行城市轨道交通工程无缝线路铺设施工。

长轨运输作业

由负责人在长轨列车出发前确认锁定，对各项设备、装轨情况进行详细检查，确保在车辆限界以下，车钩则位于锁闭状况，避免重车自动开钩问题的出现。运输过程中应降低冲撞的次数，不能选用紧急制动。在列车长刚给上不允许人员站立。一般要将枕木垫加到安全挡之间，尽可能对长轨窜动距离降低。

长钢轨卸车

选用拖卸法进行长钢轨卸车作业。下达调度指令后，机车牵引长轨运输车向指定卸轨点进行运输，车上施工人员在线路指定位置设置地面拉轨轨卡，通过施工人员将另一端连挂到待卸轨卡上，随后以每小时1到2千米的速度由卸轨列车进行牵引施工，在2侧喳肩上将长轨卸除。

单元轨焊接与锁定焊接施工

单元轨焊接与锁定焊接施工作为城市轨道交通工程无缝线路施工的重要组成部分，只有规范其施工流程，才能提升整体焊接质量。其焊接主要分为以下几个方面：

首先，钢轨端面打磨。端面50厘米范围内钢轨表面杂物应在端面打磨前清理干净，如油污、水锈等。如焊机斜铁卡紧部位轨面污垢较为严重，也需要进行清理。焊端打磨后，其表面为较为光滑，锉刀在打磨施工中，必须具有较高清洁度，不能用手直触。为其最大粗糙允许值。打磨施工后必须对端面加以保护，确保其不被污染，端面完成后焊接工作必须在30分钟内进行。

其次，对轨迹安装。对2条待焊钢轨进行拨正，在与焊缝相距20米以外指派专人进行目测，确保其焊接的准确性。一般测量都会选用1米的直尺，顶面焊缝位置的拱度必须控制在毫米以下，不能出现向下凹陷的情况，应确保工作边缘的平整性。对齐2轨底角时，如存在偏差，应及时进行调整。 再次，点火、焊接。加热时间和定锻压力必须与施工要求相符合，确保表面温度在全压顶锻前在1350摄氏度与1450摄氏度之间。施工中如必须停止焊接施工，应确保顶锻量在6毫米以上，进而提升其压力。问题处理后，需再次进行焊接施工，当顶锻量在6毫米以下，必须将焊缝锯掉，重新进行焊接。

随后，推凸。装刀时间必须控制在10秒以内，当推凸压力在40Mpa以上时，必须将推凸作业停止，改为气割除瘤。正火施工应在焊缝表面温度下降到400摄氏度到500摄氏度之间进行，确保表面温度为850摄氏度与950摄氏度之间时，熄火空冷。

最后，打磨成型。不能有凹下情况出现在焊接缝位置，焊接缝相比相邻轨面高度差必须低于毫米。轨顶测量时，一般选用长度为1米的直尺，中间拱度控制在毫米以下。

长钢轨换铺施工

选用人工的方式进行长钢轨换铺施工。在龙口位置人口提前将每米60千克的短钢轨进行散布施工，在长轨条接头位置散布无眼夹板。在龙口位置开启砂轮片锯轨机与钻眼机械，新单位轨节始点位置可通过方尺进行确定。并将原有工具轨扣件拆除，在混凝土枕端设置工具轨条。选用人工的方式在槽内放置长钢轨，根据相隔3根轨枕进行1套扣件安装的规定，安排施工人员安装扣件。在线路2侧放置旧轨，并进行回收。换轨施工中，应防止旧轨将轨枕挂带起来。

道岔施工

充分的准备工作，是道岔施工的重要前提。将拼装平台设置在道岔铺设的基地上，按照道岔设计要求将每根岔枕的位置与岔枕的编号准确画在道岔拼装平台上，随后进行吊装作业，一般选用龙门吊进行施工，并进行临时固定。在道岔组装施工中，应对道岔所有关键点的位置、结构情况进行准确调整，确保其质量符合施工要求后，将道岔分成若干份。因宽度原因，导曲线与岔心部位，将产生导曲线内轨不能与岔枕结合的情况，这种情况的出现对汽车平板分段运输十分有利，随后进行检测，一般选用手推式轨道检测仪或钢轨检测仪等。

4 结语

综上所述，随着社会经济的不断发展，城市轨道交通工程已经成为我国基础建设中的一项重要建设项目，无缝线路轨道铺设施工作为城市轨道交通工程施工中的重要内容，其施工技术水平的高低直接关系着工程的整体质量。施工中应对无缝线路轨道铺设的施工流程加以重视，才能确保城市轨道交通工程的质量。

参考文献：

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[2]殷继友.秦沈客运专线跨区间无缝线路铺设综合技术研究[D].中南大学，2007.

城轨交通工程系统总联调及运营演练的探讨 摘要：介绍城市轨道交通工程体系的组成，阐述实施机电设备系统总联调和运营演练的重要意义，探讨联调、试运营阶段的王要内容、实施策略和工作目标，以达到建设与运营的无缝对接 关键词：城市轨道交通工程 系统总联调 运营演练 城市轨道交通工程是一项由多种先进技术集成、运营安全要求高、社会效应大的系统工程。城市轨道交通工程的实体建设过程大致可分为土建工程建设阶段、机电设备安装阶段、建筑装修阶段、机电设备调试阶段、机电设备系统总联调阶段、设备专项验收及运营演练阶段、设备最终验收及开通试运营阶段、设备维保及正式运营阶段，每个阶段的工程特点、管理模式、责任主体各有侧重。近年来，在地铁建设过程中，机电设备系统总联调阶段和设备专项验收及运营演练阶段越来越受到国内外一些城市轨道交通工程业界的高度重视。 机电设备系统总联调的功能是从系统的角度，验证机电设备之间的接口技术，整合各机电设备的技术性能和使用功能，实现各机电设备系统在同一技术水平、同一管理模式、同一安全认证平台上机一机、人一机之间有序可控、安全可靠的协调运转。运营演练是对系统总联调的功能验证，它是地铁工程实施建设与运营无缝对接的关键环节，是实现地铁工程人一机、人一人之间和谐、高效管理的外延，是关系到地铁工程能否顺利开通运营的第一步，在地铁运营环节中占据着极其重要的地位。 1城市轨道交通工程控制体系概述 地铁建设作为一项重大的综合系统工程，涉及城市规划、市政发展、工程施工、地下管道(水、煤气等)、电力供电、公交系统、工程总体规划和计划以及施工组织等诸多方面，迫切需要统筹规划.协调进度顺序，强化组织领导和保证物资、材料供应等。地铁工程自身的设备系统又包含电动客车、供电、通信、信号、售检票、环境控制、车站设备监控、防灾报警等多种技术和专项子系统设备，而子系统又各具相对的独立性和整体性，其设备配置必须满足子系统的功能要求;设备品种繁多，且来自不同的厂商，彼此衔接均有特定要求，等等。所有这一切决定了地铁设备应进行综合性的大系统联调和运营演练，其目的是确保地铁交通工程在城市交通运输体系中的主导地位，体现其良好的综合社会效益。 从目前国际国内城市轨道交通工程的现状看，其控制体系中所涵盖的机一机、人一机、人一人相互支持的8个主要支撑系统是系统总联调和运营演练的核心部分。 1 ) SCA}A(电力监控系统) 主要监控对象为高压变电系统、低压变电及供电系统、牵引变电系统等，实施对整个供电系统的数据采集、实时监控、安全控制、远程通信和供电复示，提供事故照明的备用电源。 2 ) BAS(环境监控系统) 由中央控制系统(OCC)、全线系统网络、车站控制系统、车站系统网络、现场控制机，以及监、控、测、调各设备组成。全线BAS组成两级(中央控制级和车站级)管理体系，实现三级(控制中心、车站、就地)控制功能。BAS监腔范围包括地下车站和区间隧道的空调通风及给排水、照明、电梯、扶梯等设备的控制管理，对上述设备进行全面系统的自动化监控和管理，确保其发挥最佳作用，维持地下车站和区间隧道适宜的温度、湿度，保证给排水、照明、电梯、扶梯等设备的自动、安全运行。在发生火灾、列车阻塞等事故的情况下，能够及时迅速地转入灾害运行模式，保护乘客安全，将灾害损失减到最小。BAS应能根据一年四季不同的气象条件与列车运营状况，自动按照设定的模式运行，在满足环境标准要求的前提下，尽可能降低车站设备的运行能耗。 3 ) FAS(防灾报警系统) 主要对轨道交通范围内各种建筑的火警火灾进行监控。火灾报警系统由全线「AS中央控制中心及车站控制室、电动客车段控制室的车站级FAS系统、各种车站现场设备以及网络通讯设备组成.车站现场设备包括火灾探测器、监视模块、控制模块、手动报警按钮、感温电缆、红外对射、消防专用电话和插孔、警报器、复示盘等。全线FAS控制中心与车站级FAS系统通过光纤网络进行通信，车站级FAS系统通过总线或多线与现场设备连接。 4) AFC(自动售检票)网络管理系统 AFC系统由中央计算机系统、编码系统、密钥管理系统、车站计算机系统和车站AFC终端设备、票卡、运营辅助设备、培训设备和软件系统等构成，监控/管理对象为AFC系统的各种售票机、加值机、闸机、验票机、车站主机、中心主机及网络设施。 5)信号系统 列车自动监控子系统(ATS系统)，可自动或由人工监督和控制正线(电动客车段、试车线除外)，以及向行车调度员和外部系统提供信息。ATS功能由完全位于OCC内的设备实现，设备包括时刻表数据库，库里存储有ATS功能要求的所有时刻表信息。列车自动防护子系统(ATP系统，包含了联锁系统)，为实现列车自动防护任务，需要与联锁和轨道空闲检测设备、各种电动客车设备(安全制动，驾驶和制动控制，车门)及列车自动监督ATS系统有众多接口。 6)通信系统 系统包括传输、无线、公务电话、专用电话、广播、电视监控、时钟、电源、光电缆等子系统，除了传输通信系统所需的语音、数据、图像等各种信息外，还可以对电力监控(SCADA)、自动售检票(AFC)、信号、防灾报警(FAS)、设备监控(日AS)等系统的信息实现透明传输，并传输其他运营管理等所需的信息，构成传送语言、文字、数据和图像等各种信息的综合业务传输网。 7 ) PIS(旅客向导系统) 系统的设备包括:LED旅客向导牌、LED发车计时器，提供旅客乘车信息、政府公告、出行参考、实时多媒体资讯信息和视频信息的旅客资讯播出设备，在行车调度中心（OCC)和正线各车站之间构建的旅客资讯系统，提供各车站LED旅客向导牌、LED发车计时器及相应的旅客资讯播出的控制器和服务器等设备。 8 ) OA(办公自动化)系统的网络管理系统 综上所述，对如此技术复杂、网络交织、互为支撑的大系统实施系统联合调试，并开展多种模式的运营演练，其必要性、现实性显而易见。 2实施机电设备总联调和运营演练的重要意义 实现地铁工程的系统性目标 地铁各子系统受专业、经验和其他因素的影响，最终往往局限于各自子系统目标的满足，或者虽在主观上预测它能满足大系统的要求但事实上达不到，需在联调中经由大系统到子系统的多次反馈与调整，方可认定子系统功能结构的完整性与合理性。地铁系统是由多个相互作用及匹配的子系统构成，是一个有机的集合体，表现出很强的关联性，其特征是各子系统设备间相互联系、相互作用或彼此制约。因此，在地铁设备中存在着多方位的接口关系，借助接口来实现各子系统的动态调整，完成大系统的综合集成。也就是说，只有经过对各子系统接口关系的动态联调，才能从整体上完成地铁设备大系统的有机集成。 2. 2实现移动设备与固定设备的最佳整体匹配 尽管地铁是由多个子系统组成的综合性大系统，但仅就地铁列车运行而言，则可以说线路工程是基础，列车和供电是关键，通信信号与网络是运行和安全的保障，三者是不可分割的整体。从动态观点上来看，三者又是移动设备与固定设备之间的有机结合，联调就是在系统目标协调下，寻求这两类设备间的最佳整体匹配。 任伺庞大而复杂的系统，都需要在设计、制定技术规范、制造、安装(或施工)及测试的各个阶段特别注意子系统之间的界面，因为子系统不单独运行，所以各子系统与其他的界面必须检查和验证，以证实其具备所需的功能并且不存在不兼容性。旅客乘坐地铁列车的安全性、舒适性及平稳性是通过地铁线路与列车的最佳匹配来实现的，线路的高平顺性及曲线半径的合理配置可减小列车的振动和轮轨间的动力作用，使行车的安全和平稳舒适性都能得到保证，轨道和电动客车部件的寿命和维修周期也随之延长;而列车的垂向、横向作用力又反过来明显地影响轨道及路基的稳定性与通过曲线的安全性，严重时将导致轨道变形、不平顺加剧直至出现严重的磨损与破坏。在现实中，没有不产生动力作用的列车，也没有不产生变形的线路，系统联调的任务就是寻求二者之间的匹配。 弓网匹配在常规电气化铁路运输中的矛盾一直比较明显，然而在低净空地铁隧道中所产生的弓网匹配问题却更加突出，除要求设计合理外，还须经联调实现弓网的最佳匹配，尽可能地降低离线率，提高受流质量，延长维修周期。 2. 3通过安全分析提高系统安全性 根据系统目标，在联调中按实际功能分析各子系统的安全性:一种是子系统故障将导致行车事故;另一种则是子系统故障仅影响大系统的局部功能，不致危及行车安全。对前一类子系统，应设定高可靠度，并据此确定系统部件的寿命期限，如线路轨道结构、电动客车走行部件、制动部件、列车运行控制系统(包括ATS,.ATO,ATP)的关键部件等;至于第二类不危及行车安全的子系统，则不必要求过高的可靠度，可采取定期检修与更换的手段，以恢复规定的功能。对故障将危及行车安全的子系统，需经联调确认其故障导向安全的性能。地铁的运行控制及行车指挥系统在发生故障时，必须以牺牲效率来换取列车的安全运行，这种特性应通过系统联调和运营演练加以检验、确定和完善。 2. 4为运营提供成熟可靠的技术系统 联调测试将是系统验证和测试过程的一个重要部分。一系列的电动客车联调测试，包括电动客车/地面通信、监督控制和数据采集系统及信号联调，都将在制造厂、实验基地、现场完成。这些测试将为其后进行的系统联调测试检验和验收过程的按时完成提供可靠的保证。 系统联调和运营演练的最后过程是系统预运营，包括:进行所要求的可维修性的预运营测试，采取所要求的日常和紧急维修措施的预运营，以及系统可用性和稳定性的预运营。通过系统的预运营，以验证系统的技术成熟性与技术可靠性。 2. 5保证国产化地铁设备的顺利开通 地铁设备国产化是一项具有深远意义的战略决策，是我国地铁建设蓬勃发展的根本出路。作为我国地铁电动客车及机电设备国产化的依托工程，地铁电动客车及机电设备国产化率要求高，有些设备是首次应用到地铁系统中。各系统设备之间或子系统设备之间，大量存在国产化产品和国外产品的组合。为实现较高的国产化率，一些技术成熟的关键设备采用国产化产品.但相对于系统而言它又是首次应用，存在着系统集成是否成功的风险。为此，必须进行系统联调和运营演练，以保证国产化设备的顺利开通。 2. 6培训运营队伍，提供解决商务争议的依据 地铁系统联调和运营演练是实现地铁建设系统目标的有效措施。通过联调和演练认证系统的运输能力，包括系统最大的输送能力、最短的运行时间及列车运行间隔;通过联调提高系统的服务质量，实现旅客乘坐的舒适性、列车运行的安全与平稳性、售检票的便捷性及车站环境的协调性;通过联调认证系统的社会经济效益，以使投入产出目标合理，社会和经济效益明显。 地铁工程系统联调和运营演练方案的指导思想是:由有经验的、合格的各专业技术人员进行规定的各系统、各项工作的测试、试验和调试，保证测试仪器和试验系统的先进性、可靠性、合法性。工作将按计划进行合理的部署，协调推进，达到工程按要求开通的最终目的。运营单位的人员也将参与此项工作及其后的测试，运营单位的管理和技术人员通过与专业化联调队伍的合作，了解各系统性能、系统之间的技术接口、系统达到使用功能的工作过程、系统易于出现的故障和解决故障的途径，并由此得到宝贵的在职实践培训。 通过系统联调和运营演练，可验证各子系统或设备是否达到与承包商约定的各项性能指标，检验在大系统工作条件下各子系统是否满足相应承包商合同所规定的要求，并指导各系统承包商和安装承包商在联调阶段的工作。通过客观、中立的检测记录和试验报告，为业主进行验收及索赔提供各项技术依据。由此可见，系统联调和运营演练是地铁建设进程中的一个十分重要而不可缺少的环节，应当认真规划和安排，使其发挥应有的作用。 3机电设备系统总联调和运营演练的任务 依据各子系统之间的相关程度与接口复杂程度，在系统联调和运营演练时，可将地铁系统划分为电动客车运行相关系统和运营相关系统两部分。电动客车运行相关系统包括电动客车子系统、信号与控制子系统、通信子系统、供电子系统、接触网子系统、轨道子系统、电动客车段子系统，运营相关系统包括售检票子系统、车站设备监控子系统、环控子系统、防灾报警子系统、电梯与扶梯子系统、给排水消防子系统。 3. 1机电设备系统总联调工作任务分析 为保证所有的子系统和各类部件充分发挥应有的作用，协调配合以提供高效的系统能力，需科学、全面地构思设备联调任务。依据各子系统之间的相关性，可将联调划分为电动客车/信号/通信设备预联调、系统冷滑试验、系统热滑试验、列车运行相关系统联调、运营相关系统联调、全系统联调、系统试运营、系统评估。在联调过程中，地铁列车的运行是核心，各子系统均应在列车运行状态下动态调整。对它们来说，满足系统目标的要求主要体现在满足列车运行的要求上。 联调可分为单系统调试、双系统接口调试、多系统联合调试、系统总联调等阶段。单系统调试、双系统接口调试任务一般涵盖在各系统承包商的供货或安装调试合同条款中，其实施主体是各系统承包商。多系统联合调试、系统总联调调试任务在各系统承包商的供货或安装调试合同条款中只明确其参与配合的责任，考虑到责任主体的管理力度和难度的要求，一般由业主或监理组织实施。主要项目应包括: (1)车站机电设备间的联调，包括FAS, BAS、气体消防、给排水及消防、冷站及环控系统、屏蔽门、扶梯、低压电器及事故照明; (2)电力监控系统SCADA与供电系统间的联调，包括与信号间的联调; (3)无线集群与信号、电动客车间的联调; (4)通信时钟、传输网与各相关系统间的联调，包括信号、AFC,FAS,BAF,SCADA、办公自动化，并模拟传输网中断时对各相关系统的影响; (5)信号系统与电动客车间的联调; (6)信号系统与屏蔽门之间的联调; (7)信号系统与车站设备监控系统(BAS)间的联调; (8)最大行车密度、低压满负荷不同运营方式时的供电能力与谐波测试(做8列车3 min间隔); (9)在最大行车密度运营条件下，对弱电系统及计算机设备的电磁抗干扰试验，结合最大行车密度、低压满负荷、不同运营方式下的供电能力与谐波测试进行; (10)电动客车与牵引供电系统间的短路试验。 3. 2运营演练工作任务分析 运营演练是验证、整合、构建整个地铁工程设计功能与使用功能的各项目标是否相互对应的关键环节，是进一步建立安全、可行、有序、高效的运营规章、行车规章、安全规章制度的前提，是实现整个地铁工程人一机可靠互控、人一人协调配合的最重要阶段，同时也是地铁工程由建设验收向运营移交的过渡阶段，可以说所有参与建设、运营的业主，设计、咨询、监理、承包商等单位都担负着各自不同的工作任务。因此，运营演练是名副其实的集团化作业，演练的决策层、指挥层、操作层、协助层必须实行强有力的组织管理、周到慎密的实施计划、动态闭环的现场控制，主要项目应包括:①运营时刻表演练(兼做信号144 h试验);②降级模式下的运营模式演练;③列车在区间的故障救援演练;④票务运作演练;⑤列车火灾紧急救援疏散演练;⑥车站火灾紧急疏散演练;⑦车站大客流演练。 4结语 通过分析，实施由业主主持、多方参与的机电设备系统联调及运营演练，既是地铁交通工程建设的客观要求，又是实现由建设向运营顺利过渡的必然过程，同时也是提高地铁工程建设水平、运营服务水平的社会需求，应得到业界足够的重视。 参考文献 [1]彭北华.城市轨道交通系统总联调技术难点分析与探讨 [M]北京:中国铁道出版社,2002. [2]张振森.城市轨道交通运输[M].北京:中国铁道出版社，2002. [3]王勇.深圳地铁一期工程电力监控系统方案简介[J].地铁与轻轨,2002 [4]郭文军，施仲衡，曾学贵，等.数字地铁系统总体框架研究[J].地铁与轻轨，2002 [5]丁赵成光.城市轨道智能交通系统框架研究[J].都市快轨交通，2004,17(6) 并不是很准确，仅供参考。 希望对您有帮助补充：提供一些作为参考吧：国内城市轨道交通(除香港外) 发展比较缓慢，除了地铁以外，几乎没有城区和近郊的地面轨道交通。而地铁交通，目前也只有北京、天津、上海和广州等城市开通运营。 供电制式 以北京和天津为代表的北方地区采用DC 750 V 供电电压制式，允许电压波动范围为DC 500 V～DC 900 V，第三轨受流；以上海和广州为代表的南方地区采用DC 1 500 V 供电电压制式，允许电压波动范围为DC 1 000 V～DC 1 800 V，架空接触网受电弓受流。 上述两种供电电压制式都是国际电工委员会推荐的，都能满足城市轨道交通供电的要求。但是，从减少城市轨道交通牵引供电系统的电能损失和电压降，延长供电距离以降低牵引变电站的数量及投资，以及从降低受流接触网的悬挂重量、降低结构复杂性及投资而言，采用DC 1 500 V 的牵引供电电压制式比采用DC 750 V 的牵引供电电压制式显然要经济得多。高耐压电力电子变流器件的不断发展，如4 500 V 的GTO 、3 300 V 的IGBT 等，为采用DC 1 500 V 供电的城市轨道交通牵引传动系统提供了可靠的技术保障。因此，今后我国的城市轨道交通牵引传动系统的供电电压制式的发展趋势应该是逐步采用统一的DC 1 500 V。

房地产评估趋势的研究论文

房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。1、 研究概述 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。2 、房地产企业现状和问题 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 我国房地产企业发展中面临的问题 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。

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