房地产信贷风险论文答辩

房地产信贷风险论文答辩

论文陈述：

房地产行业是影响我国经济发展的重要产业，但因其自身存在的特征，会致使从事房地产行业的企业陷入自身经济的危机中。由于房地产公司没有很好地把握好市场和国家政策的迅速变化、企业资金控制不完善、应变力不足、销售方式不符合大众需求都会导致房地产公司产生财务危机。

本文以财务风险相关理论为基础并结合房地产行业的特点，应用财务报表分析的方法从投资、筹资及经营风险三个方面对安科公司展开财务风险分析。并以房地产行业上市公司的财务数据为依据，通过分析，总结房地产行业发展潜在财务风险的主要成因并据此提出相应的防范控制措施。

课题研究的背景：

近几年，房地产行业持续发展，但行业发展也呈现出不稳定的状态，市场分化的现象逐渐显现。现在房地产行业的景象看似繁荣，但是我们不得不面对在行业背后所面临的高库存、高风险的现实。房地产行业关联度高、带动性强，其发展不仅可以促进我国文化发展、其周边行业的发展，同时能够有效促进我国国家经济增长。为保证房地产行业能够持续健康的发展，企业必须提高财务风险意识，加强对财务风险的识别与防范，对财务风险进行有效的控制。

课题研究的意义：

企业资金风险问题会给企业带来实际的损失，财务风险分析与防范在企业发展中成为至关重要的一部分，是企业的首要任务。 而房地产行业具有资金投入大、开发周期较长、投资回收速度慢、自有资金较少，资金使用效率较低的特点。本文以安科发展为例，对其中存在的财务风险问题进行分析研究，并对安科发展存在的财务风险问题提出防范措施，从而加强安科发展的财务风险控制水平，促进其在行业中的发展。

课题研究的内容：

主要是对安科发展的财务风险进行分析评价。结合安科发展近几年的经营状况及财务状况运用财务报表的分析方法对企业的财务风险进行分析；其次，以房地产行业上市公司的财务数据为依据，运用因子模型分析的方法对安科发展的财务综合状况进行评价以衡量安科发展的财务风险大小。 另外，从企业外部环境影响以及企业筹资风险、投资风险及经营风险这几个方面阐述安科发展财务风险的主要成因；最后，主要根据安科发展财务风险成因对安科发展潜在的财务风险提出相应的防范措施。

课题研究的方法：

1 . 文献研究法 通过上网查询、阅读《财经》、《时代金融》等相关财经杂志、期刊获取资料，整理国内外学者有关于财务风险的理论和研究成果，加以借鉴总结。

2.案例分析法 本文以安科发展作为案例研究对象，再结合相关理论对其进行财务风险分析并提出有效的防范措施。

筹资活动风险分析中：

由于房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产行业在获取土地及项目开发时对资金的需求量较高，投入资金较大、企业必然会通过从外部筹资的方式来促进自身发展，由于行业资金回收期较长，其产生的筹资风险也随之增加。安科发展采用多渠道筹资方式，包括银行贷款、公司债券、信托融资、资产支持证券化等多种方式，16年，安科发展银行贷款金额占融资金额，17年银行贷款占融资金额，可以看出近两年来安科发展的筹资对于银行借款有所依赖。随着银行对房地产行业贷款政策限制的增多，企业的筹资难度加大，过度依赖银行贷款在一定程度加大企业的财务风险。本文主要通过对安科发展的偿债能力分析企业潜在的筹资风险。

1.短期偿债能力：

对于企业来说，短期负债较长期负债来说风险更高，其偿还期限短，若企业短期债务比重过大，再加上长期负债在一定时间内转化为的短期负债，若不能合理控制，企业将面临较大的财务风险。流动比率和速动比率可以用来衡量企业的流动资产和速动资产在短期内能够变为现金以偿还企业负债的能力，比率越高，表明企业的短期偿债能力越强。但其比率应当适宜，过高的流动及速动比率可能是由于企业资金运用效率不高所导致。

运用流动比例：

（1）流动比率=流动资产/流动负债

（2）速动比率=速动资产/流动负债

（3）行业平均值

通过以上指标，2013年到2017年5年的对比可以看出：安科发展的流动比率近五年呈现不规律变动，在14年为五年最低，15年有所回升后又呈现下降趋势，可以看出近几年安科发展负债规模增加速度要快于企业资产规模的扩大，企业具有较少的闲置资金，这与安科发展近几年扩大规模有一定的联系。其次,呈现下降趋势的流动比率在一定程度体现安科发展存在存货积压的状况。从整体看，安科发展的流动比率始终低于行业平均水平，表明安科发展资金流动性较差。由于房地产行业存货变现速度较慢，与流动比率相比剔除了存货影响的速动比率对企业的短期偿债能力能更加可靠的反映。近五年，安科发展的速动比率整体水平偏低，与行业平均值相差较大，可见企业存在着较大的短期偿债风险。

（4）现金流动负债比率=经营现金净流量/流动负债

从数据中可以看出，安科发展从13年-16年现金流动负债始终为负值，2017年有所好转，这一定程度上说明安科发展的资金状况较为紧张，并没有足够的现金流入偿还企业的短期负债，从侧面反映出安科发展依靠从外部筹资而不是应用企业自有资金来缓解债务，但这种方式不利于企业长期发展。由此可见，安科发展流动负债的偿还不具有可靠保障，其短期偿债存在较高的风险。

2.长期偿债能力分析：

（1）资产负债率=负债总额/资产总额

（2）权益乘数=资产总额/股东权益总额 即=1/(1-资产负债率)

（3）产权比率=负债总额/所有者权益总额

（4）债务保障率是以年度经营活动所产生的现金净流量与全部债务总额相比较，表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。

由于房地产行业自身特点，行业本身具有较高的资产负债率，近些年房地产行业资产负债率维持在60%左右，从数据可以看出，安科发展近五年资产负债率逐年升，在2017年高达，达到安科发展近十年资产负债率最高值，远高于行业平均水平。这表明企业负债占资产比例过大，企业自有资本较少，安科发展面临较高的偿债风险。安科发展的过高的资产负债率源于债权人提供的资金占企业资产比例过大，对于债权人而言，债权人承担的财务风险较高。其次，资产负债率不断升高会加大企业融资成本，影响企业再融资的能力，安科发展应该适当调整资本结构，优化企业筹资方式以降低过高的资产负债率。从权益乘数和产权比率角度看，安科发展的权益乘数及产权比率呈上升趋势，这表明企业的负债程度逐年升高且长期偿债能力逐渐减弱，其偿债风险较高。与现金流动负债比相似，企业的长期偿债能力可以通过现金负债总额比反映。从数据可知，安科发展没有足够的经营性现金流量偿还企业的长期债务，与短期负债相同，企业主要通过筹资方式偿还其长期负债，由于房地产行业自身特点，在高度负债的情形下安科发展若不能通过筹资获得足够的资金，企业将面临资金链断裂的风险。

投资活动风险分析：

（1）销售净利率＝（净利润／销售收入）×100%

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。

（2）净资产收益率＝（净利润／平均净资产）×100% 净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。

销售净利率反映企业每百元销售收入净额可为企业带来的净利润，能够反映企业盈利能力的状况。净资产收益率反映企业运用自有资本的效率，比率越高表明企业投资所带来的收益越高。从表格中的数据可以得知，安科发展近五年销售净利率、及净资产收益率呈现同样的变化规律，13年房地产行业整体发展状况较好，安科发展的销售净利率达到，盈利能力状况较好，14年及15年安科发展的销售净利率及净资产收益率出现大幅下降，可以看出安科发展在这两年内经营状况并不是很好。在16年及17年企业开始展开大规模投资后，企业的销售净利率及净资产收益率呈现上升趋势，安科发展的经营状况有所好转，其投资所带来收益得到提升。综合企业毛利率来看，13-16年企业毛利率大体呈上升趋势，但在2017年企业毛利率出现下降的情况，毛利率的下降在一定程度反映出安科发展存在存货积压的状况。企业过大的投资规模还是存货的积压，在一定程度上加大了安科发展的财务风险。

经营活动风险分析：

（1）固定资产周转率＝营业收入净额/平均固定资产净值

（2）总资产周转率＝营业收入净额/平均资产总额

存货周转率反映企业存货的周转速度，应收账款周转率可以衡量企业资金的使用效率，总资产周转率反映企业资产的销售能力及资产投资效益。从数据可以看出，安科发展应收账款周转率从13年-15年呈现大幅度下跌，15年-17年逐渐回升，但并不乐观。这体现了安科发展营运能力不强，企业资金不能尽快回收，这会直接影响企业的资金使用效率。安科发展近几年过多的资金投入和大幅下降的资金回收速度，必然对企业正常的资金周转带来不小的影响。安科发展近5年的存货周转率呈现下降趋势，并大幅低于行业平均值。2017年安科发展存货同比增长，截至2017年末，安科发展存货账面余额占资产总额。除此之外，安科发展的总资产周转率在近5年也呈下降趋势。可见，安科发展存货堆积较多，其大规模囤取土地后土地的开发及房子的销售状况不佳。而安科发展较多的存货堆积占用企业较多的营运资金，过慢的存货周转速度会影响企业变现能力。由于存货在流动资产中所占比重较大以及应收账款对流动资金使用效率的直接影响，存货的积压以及应收账款回收速度慢、资金较低使用效率会对企业偿债能力造成一定的影响，在安科发展承担巨大负债的情形下，其财务风险也随之加大。

综上，我们提出了地产公司财务风险防控策略由内外两大方面组成：

1.外部防控策略

（1）积极应对国家宏观政策

（2）提高经济灵敏度

（3）不断开拓市场

（4）拓宽融资渠道

（5）制定高效销售策略

2.内部防控策略

（1）提高风险防范意识

（2）建立并落实内部控制标准体系

结论

本文通过对财务风险的国内外研究现状的总结，在此基础上阐述了有关财务风险的理论，同时阐述了有关财务风险控制的理论，通过对房地产行业发展及行业所面临主要风险的现状分析，以安科房地产发展股份有限公司作为研究对象，对安科发展潜在的财务风险进行了深入的分析，并以88家深沪上市房地产企业于2013-2017年的财务指标作为数据样本，揭示安科发展在整个房地产行业中的财务风险状况，对安科发展潜在财务风险的主要成因进行分析总结并提出合理的防范措施。通过分析，本文得出如下结论:安科发展在房地产行业整体比较中，其财务风险较高，风险主要源于外部经济环境和市场环境的影响以及企业潜在的筹资、投资及经营风险。安科发展可通过积极采取有效的防范措施对财务风险进行合理控制，以减少风险所带来的损失。

同学你好！我是高校教师，这是一般的主要的提问内容，如果还有其他的问题，你凭着自己的理解去回答，应该是完全没有问题的。放心。答案要点：1、商业银行风险有哪些？ 2、商业银行信贷风险产生的原因主要有哪些？ 3、商业银行信贷风险与股份制银行信贷风险的异同？ 4、商业银行应该如何防范信贷风险？ 5、商业银行信贷风险管理的现状怎样？有什么好的经验？存在什么不足？为什么？难点是什么？ 6、如何提升商业银行信贷风险管理的水平？

房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.

房地产信贷金融风险论文参考文献

房地产参考文献范例

参考文献是学术论文的根系，是学术论文不可或缺的组成部分，以下是我搜集整理的关于房地产参考文献，欢迎阅读查看。

[1] Michailidis, G. and Taqqu, .. 2006, Estimating heavy-tail exponents through maxself-similarity, Preprint math/0609163.

[2] Handcock, . and . Jones, 2004, Theoretical Population Biology 65-75.

[3] Clauset, A., M. Young and . Gleditsch, 2007, Journal of Conflict Resolution 51-58.

[4]周春山，罗彦.近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响[B]. 土地利用，2004.

[5]许晓辉.上海市商品房住宅价格空间分布特征分析[J].经济地理，1997(01): 80-86.

[6]王德.Hedonic住宅价格法及其应用[J].规划方法,2005.

[7]刘定惠，杨永春.基于GIS与Hedonic模型的成都市住宅价格空间分布特征及其影响因素研究[J].安徽农业科学,2010 38(29): 1-6.

[8]野口悠纪雄.土地经济学[M].北京：商务印书馆，1997.

[9]曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002:299-301.

[10]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京：北京大学出版社,2002: 7-11.

[11]谢经荣.房地产泡沬形成、吸收与转化[J].中国房地产金融,2001, 8.

[12]Hamilton, , The Specification Test for Speculative Bubbles[J]. CuarterlyJournal of Economics, 1987, August: 32-34.

[13]Abraham, . Bubbles in Metropolitan Housing Markets [J], Journal ofHousing Research, 1996，7(2): 191-207.

[14]毛勇.对我国房地产市场泡沫的判定及预控机制研究[J].城市发展研究，2009 (2):74-77.

[15]周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].商业研究,2009 (4): 93-96.

[16]胡洁，潘林.基于主成分分析的房地产指标研究[J].中国水运学术版，2006 (9): 188-190.

[17]何塞娇.我国房地产市场泡沫分析与测度[D].浙江工商大学,2008.

[18]欧阳琦?中国房地产泡沫实证研究[D].浙江工商大学,2008.

[19]范东君.FDI对我国房地产价格影响的实证研究[J].云南财经大学学报，2009 (2):82-88.

[20]徐国祥，王芳.我国房地产市场周期波动谱分析及其实证研究[J].统计研究，2010(10): 18-24.

[21]王宏新，厉召龙.我国房地产业的调整与复苏周期：1987?2009[J].产业经济，2010(6): 38-44.

[22]Koh Winston T H, Marianoa Roberto S, Pavlov Andrey D, Phang Sock Yong, TanAugustine H H, Wachter Susan M. Bank lending and real estate in Asia: market optimismand asset bubbles [J]. Journal of Asian Economics, 2005(15): 1103-1118.

[23] Ebrahim M S，Hussain S. Financial development and asset valuation: The special case ofreal estate [J]. Journal of Banking & Finance, 2010 (34): 150-162.

[24]Roehner B M. Spatial analysis of real estate price bubbles: Paris, 1984 -1993[J]_ RegionalScience and Urban Economics, 1999, 29(1): 73-88.

[25]Saito H. The US real estate bubble? A comparison to Japan[J]. Japan and the WorldEconomy, 2003，15(3): 365-371

[1]黄新伟.德中房地产广告对比研究[D].中国海洋大学2012

[2]徐涛.及物性视角下的房产广告研究--以合肥近两年房产广告为例[J].内蒙古电大学刊.2012(05)

[3]周秋荣.浅谈个人集资建房现状与发展前景[J].消费导刊.2009(12)

[4]李桔元.互文性的批评话语分析--以广告语篇为例[J].外语与外语教学.2008(10)

[5]朱永生.多模态话语分析的理论基础与研究方法[J].外语学刊.2007(05)

[6]叶起昌.超文本多语式的社会符号学分析[J].外语教学与研究.2006(06)

[7]胡壮麟，董佳.意义的多模态构建--对一次PPT演示竞赛的语篇分析[J].外语电化教学.2006(03)

[8]唐孝云.中美房地产广告劝说策略的对比研究-修辞诉求的'角度[D].广西师范大学2011

[9]贾晓旭.中美房地产广告对比研究：批评话语分析视角[D].浙江工商大学2013

[10]曾蕾.动态多符号语篇的整体意义构建[J].外语艺术教育研究.2006(03)

[11]李海英.人际意义视角下的中美房地产广告对比研究[D].西南财经大学2013

[12]田海龙.语篇研究的批评视角：从批评语言学到批评话语分析[J].山东外语教学.2006(02)

[13]李爱民.房地产广告的语言修辞艺术[J].山东商业职业技术学院学报.2006(02)

[14]励松青.社会符号学与广告话语分析[J].安徽理工大学学报(社会科学版).2005(02)

[15]雷启立.身份、市场及其他--从上海房地产广告看消费意识形态的建构[J].当代作家评论.2003(06)

[16]李战子.多模式话语的社会符号学分析[J].外语研究.2003(05)

[17]高航.房地产广告的创意及语言特色[J].修辞学习.2002(02)

[18]郑邦荣.改革土地出让金制度推动房价理性回归[J].上海商业.2009(07)

[19]皮文华，邱力生.我国房地产产业地位的理论分析[J].商业时代.2009(27)

[20]胡丹.多模式话语的社会符号学分析--则香水广告赏析[J].华东交通大学学报.2007(03)

[21]胡瑾，曾蕾.学术会议英语演讲语篇多模式语言符号意义构建[J].外语与外语教学.2007(03)

[22]王伟强.浅析中文房地产广告中的意识形态--以批评性语篇分析理论为视角[J].广东外语外贸大学学报.2007(01)

[23]胡壮麟.社会符号学研究中的多模态化[J].语言教学与研究.2007(01)

[24]龚辉文.国外房地产税收政策发展近况[J].涉外税务.2009(08)

[25]邹伟，吴群，曲福田.不动产保有税资源配置效应的.理论分析与实证研究[J].中国土地科学.2009(09)

[1]张小平，许立清，杨亮洁.西部中心城市城中村形成机制及改造策略--以兰州市为例[J].甘肃社会科学.2010(02)

[2]邱梦华.中国城市居住分异研究[J].城市问题.2007(03)

[3]易峥.混合式住区对中国大都市住房建设的启示[J].城市规划.2009(11)

[4]谢燕茹.城市居住分异的成因及解决思路[J].厦门特区党校学报.2009(05)

[5]黄怡.城市居住隔离的模式--兼析上海居住隔离的现状[J].城市规划学刊.2005(02)

[6]孙斌栋，吴雅菲.中国城市居住空间分异研究的进展与展望[J].城市规划.2009(06)

[7]李志刚，吴缚龙.转型期上海社会空间分异研究[J].地理学报.2006(02)

[8]吴瑞芹.上海市居住空间分异的特征研究[J].特区经济.2009(03)

[9]徐菊芬，张京祥.中国城市居住分异的制度成因及其调控--基于住房供给的视角[J].城市问题.2007(04)

[10]邢卓.从商品住宅售价状况看天津居住空间分异现象[J].天津城市建设学院学报.2005(02)

[11]侯敏，张延丽.北京市居住空间分异研究[J].城市.2005(03)

[12]黄怡.城市居住隔离的模式--兼析上海居住隔离的现状[J].城市规划学刊.2005(02)

[13]熊剑平，刘承良，袁俊.武汉市住宅小区的空间结构与区位选择[J].经济地理.2006(04)

[14]杨永春，孟彩红.1949年以来中国城市居住区空间演变与机制研究--以河谷盆地型城市兰州为例[J].人文地理.2005(05)

[15]董晓峰，魏彦强.中国中西部河谷型城市人口容量研究--以典型河谷型城市兰州为例[J].干旱区资源与环境.2009(03)

[16]孙斌栋，吴雅菲.上海居住空间分异的实证分析与城市规划应对策略[J].上海经济研究.2008(12)

[17]李雪梅，张志斌.基于“精明增长”的城市空间扩展--以兰州市为例[J].干旱区资源与环境.2008(11)

[18]廖邦固，徐建刚，宣国富，祁毅，梅安新.1947-2000年上海中心城区居住空间结构演变[J].地理学报.2008(02)

房地产论文主要参考文献

在个人成长的多个环节中，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。怎么写论文才能避免踩雷呢？下面是我精心整理的房地产论文主要参考文献，仅供参考，欢迎大家阅读！

主要参考文献(研究综述:作者,题目,杂志,卷号,页码)

[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).

[2]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,41—49.

[3]刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产,2007,(7):32-33.

[4]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社,2000,8—10.

[5]刘春雨.房地产泡沫的危害与防范措施[N].科技咨询导报,2007(14).

[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限[N].北京晨报,2004-10-28.

[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势[N].广西大学学报,2007,(4).

[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析[J].南开经济研究,2003,(2):60-79.

[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.

[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2):35-39.

[11]厉伟,孙文华,但承龙.房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006,(4):185-196.

[12]徐莲.我国房地产泡沫产生原因的文献综述[J].科技信息,2007,(7):20.

[13]张丽华,孙涛.借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境[N].南京航空航天大学学报(社会科学版),2007-03.

[14]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).

[15]杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.

[16]查尔斯·P·金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.

【拓展内容】

房地产论文范文

摘要： 在房地产行业如火如荼的发展当中房地产行业的竞争也越来越激烈。因此房地产企业如何通过有效的营销手段和策略来保证房地产企业的生存和发展就显得十分重要，因为房地产企业的营销手段和策略与房地产企业市场核心竞争力有着直接的关系。基于此，文章就房地产企业在营销当中存在的问题以及目前的营销现状进行了分析，通过分析提出了切实可行的营销创新策略，以期为我国房地产企业更好的发展提供有价值参考。

关键词： 新形势；房地产营销；策略创新

1、房地产市场营销概述

房地产是一种财产和权力，从物质形态上来讲指的是土地和房屋，房地产不仅属于客观存在的一种物质形态，其财产和权力也在法律范畴。房地产业还是一种独立的产业兼具生产和服务的功能，涵盖开发、建设、经营、租赁以及和房地产有关的中介等服务内容。房地产业的开发宗旨是创造经济价值为目的的，其经济活动领域也较为广泛包括土地开发利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房屋物业管理、房地产金融以及在此基础上形成的房地产市场。虽然房地产是一种商品，但是房地产这种较为特殊的商品是以土地为基础的，不仅有着较为明显的土地固有特性，还具有承受性、不可移动性、差别性以及不可灭性。营销战略是为房地产企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计的行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。随着房地产行业与市场营销的充分结合，房地产市场营销在商品经济发展的推动下逐渐成为了引领房地产经济发展的必然导向。从房地产市场营销的定义来讲，房地产市场营销过程实际上就是房地产企业实现经营目标和获取经济利益的过程。房地产企业在进行市场营销时主要是根据消费者的实际需求和潜在意愿，来向消费者提供办公、居住场所以及与场所有关的服务的。房地产市场营销并不是简单的推销而是一种全程营销其营销活动将会贯穿整个房地产的开发过程。另外房地产营销的目的是完成销售任务其活动中心是实现商品的最终交换。

2、新形势下的房地产营销问题

产品定位不合理

房地产企业在销售过程当中虽然采取用了很多的促销手段和推出了很多的优惠政策，但是产品消化速度仍不尽如人意，并没有激起广大消费者的购买热情。造成这一问题的主要原因是房地产企业在产品市场营销进行前并没有充分的对市场进行摸底和考察，导致产品存在着一定的瑕疵不能紧跟市场需求的变化，从而造成了楼盘销售滞后的情况。以产品定位例；开发商在产品设计阶段，并没有对消费关心的项目布局、景观和楼层等因素给予充分的重视，而是一味的强调楼盘的形象和理念，较高的产品定位不仅没有契合消费者的需求反而导致了房屋定位的虚高和面积的大而不实，因此虚高的产品定位也就造成了房地产企业在市场竞争当中很难稳固自身的地位和位置。特别是随着房价的日高不下，人们在购房上更加的理性，如果产品长时间的积压得不到释放，势必会对空置房带来很大的影响，进而阻碍房地产企业在市场当中健康长远的发展。

品牌意识不强

随着房地产市场的日益成熟和广大消费者的理性消费意识的增强，提升产品品牌竞争力也就成为了房地产企业在发展当中必须要考虑的问题。品牌不仅是产品“精神价值”的体现，而且还能让消费者在购房当中对产品产生认同感，从而主动去为产品买单。但是在我国房地产市场当中真正在做品牌的企业却很少仅仅只占到1%。很多企业并不能保证企业的品牌价值有足够的核心竞争力，而是依托前期成功项目的品牌优势，大肆的推加产品的数量，并没有把产品的质量搞上去，进而造成了消费者的流失和产品的失信。

营销模式落后

我国房地产企业营销模式较为传统其营销模式并没有紧跟时代发展的脚步，仅仅依靠广告轰炸式营销策略不仅不能达到最终的宣传效果和目的相反到削弱了企业在市场当中的竞争力。一些房地产企业为了在市场上扩大营销不惜在广告上花费巨额的投入甚至是打政策的擦边球，虽然提高了消费者的关注度但是消费者考察后并不买账，定位虚高的广告营销手段甚至还引起了消费者强烈的不满情绪。造成这种现象的主要原因是房地产企业在营销前并没有对市场进行充分的考察，其制定的营销策略不仅不能够与消费者和市场形成有效的需求关系，同时也阻碍了消费者产生购买的意愿，进而造成产品的成交量出现严重下降。所以，房地产企业只有打破传统营销模式的束缚，不断优化营销模式才能占据市场的主导地位才能得到健康长远的发展。

3、房地产企业营销创新策略

注重市场定位

市场调研是房地产企业的营销活动顺利进行的保证。如果房地产企业不注重营销前的市场调研工作，企业在市场销售过程当中就得需要耗费大量的精力来填补这项空白，进而影响企业在销售当中效果和目标。所以，房地产企业做好市场营销前的市场调研工作十分重要，房地产企业只有做好营销前的市场调研工作企业才能在市场营销当中占据主导地位，才能提升企业的知名度和品牌影响力。

创新营销理念

房地产营销和其他企业的产品营销有着本质上的不同，因为房屋建筑与人们的人身财产安全息息相关，所以在房地产营销当中房屋建筑的质量问题才是广大业主关心的重点。对此，房地产企业在制定创新营销策略时，一定要严格把控房产的质量，确保房产质量符合规范标准和要求。传统房地产营销模式之所以没能取得实质性进展，主要是房产企业管理层在营销过程当中太过注重价格，并没有按照市场发展规律充分考虑业主的真实需求和想法，这种过于注重价格的营销模式虽然可以短时间内获取一定的利益但是很难实现利益的长远。所以房地产企业的决策层应从传统营销理念当中解放出来，转变思维，通过对营销策略的创新，把价格营销转变为质量营销，契合广大消费者的实际需求，从而用高质量、高品质的产品来满足消费者的意愿和获取更广阔的市场。

树立品牌意识

房地产企业在制定营销方案时除了要以市场为导向外还要充分结合市场的实际需求。因为，营销的落地点是在市场上，所以房地产企业的相关营销人员在方案制定前一定要对房地产市场的供需结构进行深入的分析和研究，避免房地产企业在市场营销当中出现方向模糊和目标不明确的问题。首先，是要对市场的基础情况进行考察，以便于为后续建设各类房屋提供重要依据；其次，方案制定应以客户需求为基准。只有了解和掌握了客户的实际需求房屋的规划和建设才能让客户满意才能得到客户的认可。所以，作为房地产企业的`决策层，企业在制定市场营销方案时应以企业的品牌效益为重，按照市场供需关系和周期变化，科学合理的制定出短期、中期、长期的营销计划，通过营销方案的合理规划为房地产企业打造出一个品牌过硬，形象良好的知名企业。

创新营销模式

虽然我国房地产行业的发展已经取得非常大的成绩，但和发达国家相比我国房地产行业仍旧存在很多的问题，尤其是在营销模式的创新方面，我国房地产的营销模式仍旧很单一和过于传统，单一和传统的营销模式不仅严重的制约了我国房地产市场的发展同时也影响了我国房地产企业在市场当中的创新能力。在传统营销模式当中房地产企业的社会知名度和市场影响力主要是通过产品宣传、推广和直销的形式取得的。但是传统营销模式的单一性和落后性导致大部分房地产企业不仅没有实现预期的目标而且还造成了企业市场竞争力的下降，严重威胁到了房地产企业的生存和发展。随着我国经济的快速发展和科学技术的不断进步，计算机技术、信息技术已经网络技术的应用不仅为我国房地产企业营销策略的制定提供了重要的技术支持，而且通过互联网平台的还能进一步扩大和加强房地产在产品宣传上的范围和力度，为房地产企业营销创新打下了坚实的基础。另外，在信息技术的支持下房地产企业还可以自行开发企业的专属网站，这样企业就可以利用自己的专业化的操作平台，定期的将房产信息发布到企业的网站上，客户通过网站进行选房、购房等一系列活动不仅节约了时间也提高了房地产交易的效率，企业也从中获得知名度和影响力。总之，随着互联网、信息时代的到来我国房地产企业在制定营销策略的理念上一定要与时俱进，紧跟时代脚步，不断优化营销手段，在满足企业发展和创新需求的同时，通过营销创新为企业带来更多的经济效益和社会效益。

4、结束语

综上所述，随着我国房地产产业调控的常态化，房地产企业要想在机会和挑战面前获取更多的发展空间，就必须要把企业的营销策划创新放在企业发展的首位。营销策略有利于使房地产企业营销活动有整体的规划和统一的安排，有利于提高房地产企业对资源的利用效率，能够增强企业营销活动及其他活动的稳定性，既是房地产企业参与市场竞争的有力武器，也是企业职工参与管理的重要途径。因此，制定正确的营销策略，是房地产企业制胜的重要法宝，对于企业的发展意义重大。

参考文献：

[1]赵婧.完善土地收购储备制度的建议和思考[J].工程技术研究,2016,(8):256.

[2]王冠一.大数据在房地产营销中的应用[J].上海建设科技,2017,(1).

[3]李恩会.宏观调控政策下房地产营销策略研究[D].石河子大学,2013.

[4]吕思琪.工程变更对造价管理的影响[J].工程技术研究,2016,(6):170.

信贷风险管理论文答辩陈述稿

答辩的准备工作学生可以从下列问题（第4~10题）中，根据自己实际，选取二三个问题，作好汇报准备，（第1~3题必选）。时间一般不超过10分钟。内容最好烂熟于心中，不看稿纸，语言简明流畅。1．为什么选择这个课题（或题目），研究、写作它有什么学术价值或现实意义。2．说明这个课题的历史和现状，即前人做过哪些研究，取得哪些成果，有哪些问题没有解决，自己有什么新的看法，提出并解决了哪些问题。3．文章的基本观点和立论的基本依据。4．学术界和社会上对某些问题的具体争论，自己的倾向性观点。5．重要引文的具体出处。6．本应涉及或解决但因力不从心而未接触的问题；因认为与本文中心关系不大而未写入的新见解。7．本文提出的见解的可行性。8．定稿交出后，自己重读审查新发现的缺陷。9．写作毕业论文（作业）的体会。10．本文的优缺点。总之，要作好口头表述的准备。不是宣读论文，也不是宣读写作提纲和朗读内容提要。学生答辩注意事项1．带上自己的论文、资料和笔记本。2．注意开场白、结束语的礼仪。3．坦然镇定，声音要大而准确，使在场的所有人都能听到。4．听取答辩小组成员的提问，精神要高度集中，同时，将提问的问题——记在本上。5．对提出的问题，要在短时间内迅速做出反应，以自信而流畅的语言，肯定的语气，不慌不忙地—一回答每个问题。6．对提出的疑问，要审慎地回答，对有把握的疑问要回答或辩解、申明理由；对拿不准的问题，可不进行辩解，而实事求是地回答，态度要谦虚。

我叫×××，XXXX级社会学专业学生。我的毕业论文题目是《社会学视野下金庸小说中的婚恋观》。我的指导老师是张红老师。从确定选题、拟定提纲、完成初稿，到最后定稿，我得到了张老师的精心细致指导，使我很快掌握了论文的写作方法，并在较短的时间里完成了论文的写作。不管今天答辩的结果如何，我都会由衷的感谢指导老师的辛勤劳动，感谢各位评委老师的批评指正。截至目前，在学术界有关金庸武侠小说的论著非常多，但尚无从社会学视野下对金庸小说中婚恋观的研究。选择金庸小说作为毕业论文的写作题材，一方面是因为我对金庸小说比较喜欢，包括由金庸小说改编而成的电视剧。的确，金庸小说不仅向我们展现了侠客的快意恩仇，还借用江湖这个社会,使人物摆脱传统社会的束缚或少受社会制度的束缚。男女侠客不问出身,不讲家庭地位、社会背景,只讲两性相悦、以情相许,能实现真正意义上的男女平等、恋爱自由。另一方面结合当今社会现实，许多现象与金庸小说中的情节有一些相似，揭示其中的联系，警示世人，以倡导和谐的、理想的婚姻。在这篇论文中，主要采用了内容分析和现实对比的写作手法，各部分安排按照先典型分析，具体对照现象，理论分析，再阐明现代性特征的层次进行。具体结构如下：第一部分为所归纳的金庸小说中的五种爱情类型;第二部分为金庸小说中与现实相对应的婚姻类型;第三部分为关于金庸小说中择偶的社会学分析，分为宏观和和微观两个方面分析。宏观方面的主要理论有：对于择偶的个人主义解释;择偶的社会文化解释;择偶梯度理论;同类匹配理论。微观方面的理论有：1、相似性理论;2、需求互补理论。从以上这些择偶理论我们可以做出如下推论：相似性原则是择偶的基本规律。无论从哪个理论角度这个结论总是成立的，虽做出如下推论：相似性原则是择偶的基本规律。无论从哪个理论角度这个结论总是成立的，虽然对具体是什么“相似”有些争议。在外在社会条件上符合“同类匹配”，内在条件上又符合“需求互补”，这似乎就是最完满的理想婚姻模式。

论文答辩陈述稿

在社会的各个领域，大家都写过论文，肯定对各类论文都很熟悉吧，论文对于所有教育工作者，对于人类整体认识的提高有着重要的意义。你知道论文怎样写才规范吗？以下是我为大家收集的论文答辩陈述稿，仅供参考，大家一起来看看吧。

尊敬的各位评委：

你们好！

我叫，我的论文题目是《XXX》。

我的研究缘于我的困惑，就是师生关系怎么会变成现在这个样子？这是很多一线教师很感兴趣却又极力回避的问题，感兴趣的原因是和我有同样的困惑，极力回避却是由于现实教育教学环境的制约。基于这一点，我觉得这篇论文的价值就在于能够把这样一个话题摆上台面进行研究和摸索，并提出了自己的初步构想。

论文先破后立。首先从教育教学活动的现状出发，发现师生关系存在的问题并分析产生的原因；接着建构互动共进的新型师生关系，提出其实施途径，并特别强调网作为主阵地的语文课堂中建构互动共进师生关系的实施方法。一种方案的优劣必须有反馈和评价，最后我又提出评价原则，建构评价体系，并展示在教学中努力实践的部分成果。

这篇论文的写作其实是我工作十年来对师生关系的思考和总结，很多资料直接来自于我的教学反思和教育日志，更多的是感性认识，缺乏必要的理论支撑。对困惑的研究，澄清了一些认识，解决了一些问题，但又产生了更多的困惑，比如如何付诸实施，实施效果到底如何等等，都有待进一步的深入研究，所以，这项研究远远没有结束，或者说才只是一个开始。

谢谢！

尊敬的各位导师：

大家好！我叫xx，来自xx公司。

我毕业论文的题目是：《国有大中型企业的公司制改造问题研究》。下面我就把论文的基本思路向各位导师汇报如下：改革开放是前无古人的伟大创举，始于1978年的国企改革作为建设有中国特色社会主义伟大实践的重要组成部分大致经历了三个阶段。这三个阶段由浅入深、由表及里、先易后难、循序渐进，是“摸着石头过河”这一名人名言的生动写照。这也成为自己撰写本文的指导思想。本文先对这三个历史阶段进行了简要概述，接着在引入了公司制改造所涉及的产权和公司法人治理结构两大部分概念之后，进入文章重点。本着提出问题、分析问题、解决问题这一基本思路，文章首先提出了目前国有大、中型企业公司制改造存在的五个方面的问题，接着以自己所在公司为例，理论联系实际，逐一进行分析。

在此基础上结合当前国企改革形势，以公司制企业赖以生存的基础、公司制企业的核心、共产党这一中国唯一执政党在国企中的定位三大方面提出了进一步进行公司制改造的措施。即：实施产权结构多元化；规范公司法人治理结构；正确处理“新三会”与“老三会”的关系。作为关于国企公司制改造众多论文中的一篇，本文可谓沧海一粟。虽然自己翻阅了许多资料、进行了不懈努力，使这篇文章既是自己自考全部历程中所思、所学在这一问题上的'运用、总结；也成为进一步改造自身主观认识的起点，但由于水平有限、时间性仓促，其中观点尚不成熟、不系统之处，敬请各位专家、导师指正。

谢谢大家！

尊敬的各位评委老师：

你们好！

我叫xxx。国际贸易专业，这次我所撰写的论文答辩题目是《国外对华反倾销及中国的对策》，我的指导老师是厦门大学经济学院国际经济与贸易系黄梅波教授。从确定选题、拟定题纲、完成初稿，到最后定稿，我得到了黄老师精心细致的指导，使我很快掌握了论文的写作方法，并能在较短的时间里迅速完成论文的写作。不管今天答辩的结果如何，我都会由衷的感谢指导老师的辛勤劳动，感谢各位评委老师的批评指正。

选择《国外对华反倾销及中国的对策》作为我论文的写作题材：一方面我对国外对我国的反倾销有较多的关注，在大专毕业时所写的就是以之相关的论文题目。另一方面国外对我国采取的反倾销措施使我国的受牵连企业损失较为严重，且近年来涉案金额越来越大。为此本文主要从反倾销的特征，形成原因和我国的对策三大方面来论述。在叙述反倾销的特征中应用了较多的近两年的案例和相关的数据来论证。在反倾销形成原因上主要是从内外因上进行分析的。再者对于反倾销的对策方面主要从政府，行业协会，企业三个方面对策进行说明。

本篇论文已经完成，虽然不是很尽人意，还有许多的地方需要更全面的改进，但总的来说，在撰写的过程中，我真实地学到了许多东西，更进一步丰富了自己的知识，自己的认识也有了相当的提高。谢谢！下面请各位老师提出宝贵的意见。

论文答辩发言稿篇一 尊敬的各位老师，亲爱的同学们:大家上午好!我是20XX学前的xx，我的毕业论文题目是《浅谈幼儿数学学习兴趣的培养》。我的指导老师是曾老师，在我论文写作期间，曾老师给予了悉心的指导，这才使得我的论文能够如期的顺利完成。在此，我向曾老师表示衷心的感谢。下面，我将这次论文的任务，目的，意义，所选用的资料文献，写作基本思路，以及文章中我个人的一些新的观点与理解向各位老师作汇报:这次论文的主要任务是仔细搜集有关当前幼儿数学教育和幼儿数学学习兴趣培养方面的资料，运用所学的学前心理学、学前教育学、幼儿数学教育等理论，结合自身幼儿教育实践对当前幼儿数学学习兴趣培养过程中存在的主要问题和幼儿数学学习兴趣培养的策略方面的资料，写出一篇合乎学士学位论文质量的文章。我选择《浅谈幼儿数学学习兴趣的培养》这一课题进行研究原因在于，我所去过的几所幼儿园中，幼儿数学学习现状并不尽人如意。集中教学中，幼儿的数学学习兴致并不高，情绪不愉悦。1/5页皮亚杰曾经说过:"所有智力方面的工作都要依赖于兴趣，兴趣是点燃智慧的火种。"试想，幼儿早期的数学学习兴趣开发慢了一步，学习兴趣都没有了，又怎能做到让幼儿现在或者是将来的全面发展呢因此，我选择《浅谈幼儿数学学习兴趣的培养》的意义在于:有助于幼儿更好地适应下一阶段的学习。培养幼儿的好奇心，探究欲。激发幼儿思维的主动性，最终培养幼儿的学习兴趣。而我选用的资料主要有黄谨编写的学前儿童数学教育，张俊编写的幼儿园数学教育等文献，还在网上也收集了一些资料。具体来说，我的论文是由幼儿数学学习兴趣培养的意义，幼儿数学学习兴趣培养过程中存在的问题，幼儿数学学习兴趣培养的策略这三部分构成的。第一部分由学习兴趣的含义，幼儿学习兴趣的特点，幼儿数学学习兴趣培养的意义构成。第二部分主要写了四个方面的问题，家长方面，幼儿园方面，幼儿园教师方面，幼儿自身发展所带来的问题。第三部分主要从四个方面着手，1是让幼儿在游戏操作中培养起对数学的学习兴趣。2是让幼儿在自我发现中培养起对数学的学习兴趣。3是幼儿教师通过讲解演示来提高幼儿数学的学习兴趣。4是融入美术元素来提高幼儿数学的学习兴趣。通过本次的论文写作，一方面使我掌握了论文写作方面相关的技巧，另一方面也使我在培养育儿数学学习兴趣这一课题上有了新的认识与理解。但是由于我自身存在的知识储备方面的缺陷，2/5页使得文章中的相关论点还不够成熟，甚至存在错误观点的情形。对此，我热切希望能够得到各位老师的指导。谢谢!论文答辩发言稿篇二 尊敬的各位老师，上午好～我叫xx，是注会081班的学生，我的论文题目是企业应收账款管理问题的研究，论文是在唐玲老师的悉心指点下完成的，在这里我向我的老师表示深深的谢意，向各位老师不辞辛苦参加我们的毕业论文答辩表示衷心的感谢，并对那些年我们有机会聆听教诲的各位老师表示由衷的敬意。下面我将论文设计的目的和主要内容向各位老师作一汇报，恳请各位老师指教指导。首先，我想谈谈这个毕业论文设计的目的及意义。我们都知道在现代市场经济环境下，企业间的竞争日趋激烈，企业为了在竞争中赢得主动，抓住商机，除了要提高产品质量、改善售后服务外，还要运用赊销方式来扩大销售。赊销在这方面有着任何其他结算方式都无法比拟的优势。特别是在信用经济时代下，由于信用交易体系的不断发展，信用交易额度不断增大，大量使用现金交易显然无法满足日益扩大的市场规模的要求。同时企业扩大市场规模，提高产品或服务的市场占有率，增加企业的盈利水平，特别是在宏观经济不景气、市场疲软和资金匮乏的情况下，赊销具有比较明显的促销作用，更是一种抢先占领市场的重要手段，有利于扩大企业产品的销路，增加了产品销售收入，提高企业竞争能力和经济效益，同时我认为最值得关注的是赊销形成应收账3/5页款的弊端，应收账款不仅会增加管理及其他方面的成本，还有可能形成呆账、坏账，导致企业现金流紧张，甚至陷入财务危机，增大经营风险。从以上可知应收账款是一把双刃剑，它能为企业带来丰厚的利润，也能将企业带来破产的困境。目前我国大部分企业对应收账款管理意识较薄弱，对企业应收账款管理研究具有重大意义。其次，抛开论文引言部分，我想谈谈这篇论文的结构和主要内容。第一部分是有关应收账款的理论综述。第二部分是应收账款管理存在的问题;第三部分是加强应收账款管理的对策第四部分是四川长虹案例分析来了解应收账款的管理。最后，我想谈谈这篇论文存在的不足。书到用时方恨少，事非经过不知难。这篇论文写作的过程，也是我越来越认识到自己知识与经验缺乏的过程。虽然，应收账款是一个简单的会计科目，但是当我尽可能地收集材料，竭尽所能运用自己所学的知识进行论文写作的时候，发现原来简单的东西里面蕴含着丰富的知识，在此过程中我学到了很多东西，但论文还是存在许多不足之处，比如说我应该对账龄分析放和坏账的计提做一个介绍，尽管文章有涉及但还是有待改进.请各位评委老师多批评指正，让我在今后的学习中学到更多。再一次谢谢各位老师。

房地产风险英文论文题目

1 Three-Dimensional Nonlinear Dynamic Model and Macro Control of Real Estate作者：Haojin Lv , Shengwu Zhou , Dan Ma 文献来源：[J].Intelligent Information Management, 2010, (05), Research Publishing global financial crisis: Is there any contagion between real estate and equity markets?作者：Eddie Chi-man Hui , Ka Kwan Kevin Chan 文献来源：[J].Physica A: Statistical Mechanics and its Applications(IF ), 2013Elsevier 3Credit Risk Analysis of Real Estate Companies房地产企业信用风险分析(MT)作者：邓晓盈 , 冯武 文献来源：[J].Modern Management, 2012, (01), 汉斯出版社 希望可以帮到你如果需要发表，我们可以

房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究

Use google search:Financial Risk Management filetype:docor google search>scholar:Financial Risk ManagementThe key words are translated by google translateYou'd better try it yourself

“经济适用房”政策实施中的问题探讨

房地产与银行信贷研究论文

个人住房信贷“假个贷”的成因及风险防范随着我国“十一五”规划战略的实施、城市化进程的力n快和居民收入持续快速增长，居民购房消费需求将进一步增强，个人住房信贷业务的发展空间巨大。作为成长性和厚利性的个人金融产品，个人住房信贷业务已经成为国内商业银行大力发展的战略支柱业务。在个人住房贷款规模急剧扩张的同时，其自身积累的风险也随着时间的推移逐渐暴露，特别是不符合大数定律的群发性“假个贷”风险的屡屡曝光已经引起监管当局和社会各界的广泛关注，各家商业银行也使出浑身解数对“假个贷”进行排查和化解。在此，笔者结合工作实践谈谈防范个人住房信贷“假个贷”的粗浅看法。1、个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式（1）个人住房信贷“假个贷”的定义目前个人住房信贷的“假个贷”无论在理论界还是实务界都没有统一的定义。笔者认为：个人住房信贷的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的，通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意识表示向银行提出住房按揭申请，取银行信贷资金的行为。（2）个人住房信贷“假个贷”的主要表现形式在个人住房信贷操作实务中，碰到的“假个贷”的形式多种多样，笔者从“假个贷”给银行造成危害程度的角度对“假个贷”的形式进行归纳：①恶意套取银行资金的“假个贷”。这类“假个贷”往往是一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功，在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施的旨在取购房人和银行资金的“假个贷”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。还有部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易、勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假个贷”取银行信贷资金，在获利后进行提前还款，如炒房失败则携款潜逃。②融资用于项目建设的“假个贷”。这种类型的“假个贷”是开发商在开发建设过程中，或由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，或销售虽好但其他资金未按计划到位、项目不能停工、工程款又必须支付，于是就以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真。还有部分开发商不出于购房人的真实购房意识表示，以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款，公司为其出具虚假未实际支付资金的首付款证明、虚假的收入证明并且告知其应对银行面谈的技巧，从而轻松套取银行贷款资金，用于后续项目的建设，后续贷款归还由开发商统一转账或存入假借款人开立的归还贷款的账户中由银行按委托协议进行扣款。③债权债务抵冲的“假个贷”。如买房人与卖房人之间存在债权债务之间的纠纷，通过房子的抵债，债权人再将房子向银行申请按揭贷款，最典型的是开发商将房子抵作项目施工队的工程款。目前虽然建设主管部门规定不允许建筑施工单位垫资施工，但在房地产项目开发建设的过程中建筑施工单位垫资施工、带料施工早已成为“行规”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时因为资金紧缺没有钱支付工程款，往往会将房子作价抵作工程款给施工队，施工队就拿抵债的房子向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新的项目，施工队便会逃废债将房子留给银行进行处置。2、个人住房信贷“假个贷”的成因分析剖析个人住房信贷“假个贷”形成的深层次原因，可以发现，地方行政部门对房地产开发企业的“软”管理和预销售制度的缺陷为开发商实施“假个贷”提供了土壤，而银行内控不到位又为开发商实施“假个贷”提供了便利。（1）地方行政部门的原因①地方行政部门对房地产开发企业管理的力度有待进一步加强众所周知，房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，一个房地产项目的成功运作，需要成千万乃至上伍元的资金。住房的生产销售关系到、千家万户老百姓的切身利益，关系到地方行政部门“以人为本”施政理念的实施，也关系到社会的安定团结，地方行政部门对关系国计民生的房地产行业管理的力度需进一步加强。主要表现在：一是对房地产开发企业的资本充足率要求过低。根据建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，一级房地产开发企业需要注册资本5000万元，二级房地产开发企业需要注册资本2000万元，三级房地产开发企业需要注册资本800万元，四级房地产开发企业只需要注册资本100万元。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%.过低的入门门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产开发领域，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。二是房地产市场秩序尚需进一步规范，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止。②预售资金管理制度设计不合理根据《商品房销售管理办法》第十一条的有关规定，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，这一制度设计的结果是各房地产管理部门要求房地产开发企业在银行开立预售资金专户，由银行履行资金监管职能。由于资金开户方和资金使用方都是房地产开发企业，地方行政部门没有在资金开户方和资金使用方之间架设“防火墙”，在房地产金融业务竞争日益激烈的情况下，房地产开发企业要求支用自己账户的资金，银行不可能真正起到监管的作用。地方行政部门把本该自己承担的责任转由银行来承担导致的结果是这一制度形同虚设，房地产开发企业可以任意支用预售购房款包括银行按揭贷款，广大购房群体的利益得不到应有的保护，同时也为有不良企图的企业实施“假个贷”提供了土壤。③融资渠道单一房地产行业属于资金密集型行业，同时它又属于资源消耗型行业，它对国家宏观调控政策和货币紧缩政策的实施十分敏感，从房地产行业发展历程分析发现，每一轮的宏观调控，首当其冲受影响的就是房地产行业。追根究源是因为房地产企业先天资本积累不足，大部分的房地产开发企业资金实力弱，都是以1000万元左右的注册资金来运作总投资上亿元的项目。在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下只能通过银行贷款来进行筹融资。这也是房地产开发企业资产负债率居高不下的主要原因。目前，房地产项目建设资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预收资金和其他资金。在操作实务中，这四项资金来源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境为部分资金实力差的房地产开发企业实施“假个贷”提供了外部条件。④诚信缺失，社会信用制度不健全市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志，也是市场经济发展到一定程度自然形成的要求。但长期以来，信用观念弱化和信用体系残缺是我国20多年改革以来一系列经济问题如假冒伪劣、偷税逃税、虚假广告、撕毁合同、欺股民、三角债、欠帐赖帐不还等现象的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。同时由于我国目前仍停留在建立个人征信制度的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位又助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。（2）银行内部的原因①对风险与发展的把握不到位个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。但在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，特别是个人住房贷款风险暴露往往在贷款发放的5～8年后开始，眼前账面上相对对公贷款而言较低的不良率便助长了这种“冒进”主义思潮在住房金融业务条线的蔓延。同时由于国内商业银行的资产业务主要以公司类贷款为主，经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风。险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、风险的识别和计量研究不够。但以移植公司类贷款风险控制的经验作为指导思想制定出来的业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，得不到市场和客户的认同，不利于业务的发展。因此树立新型科学的风险管理文化，正确把握风险与发展的平衡点，是商业银行面临的重要课题。②对房地产开发企业、房地产项目以及房地产中介公司的审查不到位对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一种情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深人不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。③对借款人的审查不到位对借款人的审查重点是对借款人购房行为真实性、首付款的真实性以及房价的合理性进行审查，因为对借款申请人上述情况的审查对于银行防范“假个贷”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假个贷”而设计的措施。④贷后管理不到位个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识跟不上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：一是各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷款催收手段单一、贷后管理的科技支撑缺乏，二是贷后管理制度的执行不力。按照银行个人住房贷款贷后管理规定的有关要求，贷后管理人员每季度对次级、可疑类贷款要进行全面检查，每季度要对房地产开发企业和项目进行回访，但这些制度的规定没有落实到行动上。3、个人住房信贷“假个贷”防范的对策（1）地方行政部门方面①加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营房地产开发企业开发的产品牵涉到千家万户老百姓的切身利益，关系到国家建设和谐社会的大局，因此在房地产行业已经成为国民经济的支柱产业和国家对宏观经济进行调控促进国民经济持续健康发展的今天，加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营，提高其管理水平应当成为各级地方行政部门的头等大事。一方面修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面规范房地产—市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录如虚假广告、囤积房源、偷漏税和虚假按揭等不良记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业不讲诚信的成本，以此规范房地产开发企业的经营行为。②加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度一方面修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》，另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明并进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意贷行为的发生，切实保护购房者的切身利益。③拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面房地产行业属于资金密集型行业，因此要使房地产行业真正成为国民经济的支柱产业，必须拓宽其资金筹措渠道，提高整个行业的资金实力。一是根据房地产项目的运作特点发展房地产信托业务，在房地产项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求。二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观上形成了对有限资源的配置，有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会的力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。④加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，是党中央提出的一项极其浩繁的系统工程，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依，另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。（2）银行方面①创新营销模式，大力推广直客式营销模式，自主选择贷款客户长期以来，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。在这种传统的营销模式中，由于房地产开发商和房地产中介公司利用各商业银行急于发展个人住房贷款业务的心理，占住卖方市场，银行对房地产开发商和房地产中介公司推荐的客户没有选择权。为改变这一被动局面，银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款。这样由银行自主选择客户主导个人住房贷款业务的发展。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。直销客户经理的职责是负责上门销售个人产品、上门收集贷款申请材料、上门调查和高端、顶端个人客户的售后回访，并对上门收集材料的合法、合规性、齐全性、上门调查报告的真实性负责，直销客户经理的收入跟个人资产业务营销目标的完成情况挂钩，个贷中心的客户经理只负责贷款报批、合同制作、抵押登记办理、贷款发放、贷后催收管理等中后台环节业务的处理。通过直销客户经理深入目标客户的上门服务，一方面扩大银行个人资产产品的影响，另一方面抢占未来社区金融服务市场先机。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款操作流程进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心的品牌优势大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务。②创新思路，大力营销以住房作最高额抵押的个人贷款，改变银行过度依赖个人住房贷款产品的局面建设银行作为国内最早发放个人住房贷款的商业银行，经过多年的发展，已经拥有庞大的客户群体、系列的个人住房贷款产品。同时随着房地产市场的不断发展和居民可支配收入的日益增长，绝大部分城镇中等收入居民或多或少拥有自己的一套或一套以上的住房。这部分固化的房产如不能及时流动转化成现金流，将极大影响居民的生活质量。同时，考虑到我国房地产市场的发展现状和国家出台的一系列宏观调控措施，银行必须创新个人住房贷款业务的发展思路，发挥银行在个人住房贷款业务领域和住房公积金业务领域的传统优势，以住房贷款为平台，以住房为载体，大力发展以住房作最高额抵押的个人贷款业务，即以住房的评估价值为基础按照一定抵押率设定最高额抵押，在有效额度和有效期限内允许客户根据需要自由循环支用，满足客户除法律法规禁止用途外的所有合法资金用途，实现“个人贷款账户一户通”，改变个人住房贷款业务过渡依赖个人住房贷款产品的局面。③加强对房地产开发企业和房地产中介公司的审查对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间可以了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构了解项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方关系人实施“假个贷”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假个贷”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之夕L.④加强对购房人的审查坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度，重点从以下几方面对购房人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水帐和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。⑤加强贷后管理与监控及时排除风险隐患随着银行与房地产开发企业在“假个贷”市场的暗斗，房地产开发企业实施“假个贷”的手法越来越隐蔽，即使银行在贷前进行认真的审查也无法识别是否属于“假个贷”。因此银行必须加强贷后管理与监控，一是对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。二是对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。三是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类，使贷后管理人员能一目了然地了解情况，为贷后管理人员及时采取措施准备条件。

经济学毕业论文范文

经济学毕业论文我们应该要怎么写呢？我们不妨一起来参考下范文吧！希望对您有所帮助！以下是我为大家整理的经济学毕业论文范文，欢迎阅读参考。希望对您有所帮助！

经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。

房地产投资风险的研究摘要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。关键词:房地产,投资,风险,策略房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,必须做好风险管理工作。1房地产投资风险产生的原因导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。2投资风险的分类1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。3房地产投资风险的规避和控制1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。4结语当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。参考文献:[1]赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995(31):33-34.[2]梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,1999(7):12-13.[3]吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学报,2000(6):25-26.[4]徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,1996.[5]许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.[6]李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版社,1998.[7]卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版社,1998.