商品价格的形成及影响因素调查论文

商品价格的形成及影响因素调查论文

内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。　　关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 　　 　　房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 　　本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 　　 　　与土地问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 　　在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 　　目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 　　房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 　　在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 　　 　　与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 　　我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 　　在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 　　房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 　　 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 　　合理的税费安排 　　在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 　　项目审批中的交易费用 　　房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 　　招投标中的交易费用 　　在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 　　工程造价管理中的交易费用 　　做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 　　与媒体有关的交易费用 　　媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 　　我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 　　参考资料： 　　谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 　　刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 　　卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 　　张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)

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影响商品质量的因素论文

回答 1、人：包括所有员工。指人的质量意识、责任感、事业心、文化素质、技术水平、操作熟练程度和组织管理能力。2、机：指设备、工艺装备和其他与生产有关的工具。3、料：指物料、半成品、配件、原料等产品用料的质量。4、法：指生产过程中所需要遵循的规章制度。5、环：指工作环境。

影响商品质量的主要因素有哪些？请结合具体商品给予说明。　　答:(1)人的因素。人的因素包括人的质量意识、责任感、事业心、文化修养、技术水平和质量管理水平等。　　（2）生产过程中影响商品质量的因素。其包括市场调研、产品或服务设计、原材料质量、生产工艺和设备质量、质量检验与包装等。　　（3）流通过程中影响商品质量的因素。包括运输装卸、仓库储存、售后服务。　　（4）使用过程中影响商品质量的因素。包括使用范围和条件、使用方法和维护保养、废弃处理等。　　例：蒙牛牛奶在生产过程中一切活动都是在人为控制下完成的，这体现了人的因素。其在生产前的需要对消费者的需求进行调研，调研后的产品服务和设计、原材料选购的体现了生产过程中队商品质量的影响。当其生产完成后需要运往全国各地时必须考虑其运输装卸、仓储等条件，反映了流通过程队商品质量的影响。最后，蒙牛牛奶的保质期、使用条件。废弃处理体现了使用过程中队商品质量的影响。

影响商品质量的因素论文1000

回答 您好，很高兴与您交流，根据我的了解是这样的。影响产品质量的六大因素是：人、机、料、法、环、测。1、由于组织的顾客和其他相关方对组织和产品、过程和体系的需求和期望是不断变化的，因此，组织应不断地调整对质量的要求。2、质量不仅指产品质量，也可指过程和体系的质量。等级是指对功能用途相同但质量要求不同的产品、过程和体系所做的分类或分级。3、组织的顾客和其它相关方可能对同一产品的功能提出不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同的需求，需求不同，质量要求也不同，只有满足需求的产品，才会被认为是质量好的产品。 以上信息仅供参考，祝您生活愉快。

回答 1、人：包括所有员工。指人的质量意识、责任感、事业心、文化素质、技术水平、操作熟练程度和组织管理能力。2、机：指设备、工艺装备和其他与生产有关的工具。3、料：指物料、半成品、配件、原料等产品用料的质量。4、法：指生产过程中所需要遵循的规章制度。5、环：指工作环境。

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影响商品质量的主要因素有哪些？请结合具体商品给予说明。　　答:(1)人的因素。人的因素包括人的质量意识、责任感、事业心、文化修养、技术水平和质量管理水平等。　　（2）生产过程中影响商品质量的因素。其包括市场调研、产品或服务设计、原材料质量、生产工艺和设备质量、质量检验与包装等。　　（3）流通过程中影响商品质量的因素。包括运输装卸、仓库储存、售后服务。　　（4）使用过程中影响商品质量的因素。包括使用范围和条件、使用方法和维护保养、废弃处理等。　　例：蒙牛牛奶在生产过程中一切活动都是在人为控制下完成的，这体现了人的因素。其在生产前的需要对消费者的需求进行调研，调研后的产品服务和设计、原材料选购的体现了生产过程中队商品质量的影响。当其生产完成后需要运往全国各地时必须考虑其运输装卸、仓储等条件，反映了流通过程队商品质量的影响。最后，蒙牛牛奶的保质期、使用条件。废弃处理体现了使用过程中队商品质量的影响。

影响商品质量的因素论文题目

材料（制作产品所选取的材料好坏是影响商品质量的重要原因）运输 （比如水果 蔬菜 水产品、电子产品 其运输长度的远近往往会对其质量产生很大的因素）温度 （如牛奶 蔬菜 肉类这些容易变质的东西对温度的要求比较苛刻）包装 （蛋糕 易碎品 电子品）技术（厂家技术高低也会作出产品的不同）时间（酒类 保质期比较长短 肉类 ）

常见的温度湿度等等，有些牛奶要低温保存干货最怕潮湿了

回答 您好，很高兴与您交流，根据我的了解是这样的。影响产品质量的六大因素是：人、机、料、法、环、测。1、由于组织的顾客和其他相关方对组织和产品、过程和体系的需求和期望是不断变化的，因此，组织应不断地调整对质量的要求。2、质量不仅指产品质量，也可指过程和体系的质量。等级是指对功能用途相同但质量要求不同的产品、过程和体系所做的分类或分级。3、组织的顾客和其它相关方可能对同一产品的功能提出不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同的需求，需求不同，质量要求也不同，只有满足需求的产品，才会被认为是质量好的产品。 以上信息仅供参考，祝您生活愉快。

回答 1、产品工艺。2、产品原材料。3、销售服务以及售后服务。 4、生产管理过程对商品质量的影响。5、质量检测执行标准的严格程度。6、运输对产品质量的影响，以及消费过程对商品质量的影响。

影响商品质量的因素论文1000字

回答 您好，很高兴与您交流，根据我的了解是这样的。影响产品质量的六大因素是：人、机、料、法、环、测。1、由于组织的顾客和其他相关方对组织和产品、过程和体系的需求和期望是不断变化的，因此，组织应不断地调整对质量的要求。2、质量不仅指产品质量，也可指过程和体系的质量。等级是指对功能用途相同但质量要求不同的产品、过程和体系所做的分类或分级。3、组织的顾客和其它相关方可能对同一产品的功能提出不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同的需求，需求不同，质量要求也不同，只有满足需求的产品，才会被认为是质量好的产品。 以上信息仅供参考，祝您生活愉快。

影响有形商品质量的主要因素有：1、人的因素：这是最本、最重要的因素。主要包括人的质量意识、责任感、事业心、文化修养、技术水平和质量管理水平等。2、生产过程中影响商品质量的因素：市场调研；产品或服务设计；原材料质量；生产工艺和设备质量；质量检验与包装。3、流通过程中影响商品质量的因素：运输装卸；仓库储存；销售服务。4、使用过程中影响商品质量的因素：使用范围和条件；使用方法和维护保养；废弃处理

商品质量是商品生产、流通和消费全过程中诸多因素共同影响的产物。从质量形成的过程来看，影响和决定商品质量的因素是多方面的，商品的来源不同，影响质量的因素也不完全相同。（一）原材料与商品质量的关系原材料是构成商品最原始的物质，在其它条件相同的情况下，原材料对商品的质量起着决定性的作用。因此，在分析商品质量时，必须对原材料的质量进行分析。（二）生产过程与商品质量的关系1、产品设计与试制2、生产工艺3、商品检验4、生产人员的素质和能力（三）流通过程对商品质量的影响流通过程是指商品离开生产过程进入消费过程前的整个区间。因为当商品在流通过程中，由于受到各种外界因素的影响，会发生商品质量不断恶化的现象，商品学在研究影响商品质量因素时，就对商品在流通中的包装、运输、储存和销售服务进行全面的研究，以降低损耗，保护质量。（四）销售服务对商品质量的影响商品在销售服务过程中的进货验收、入库短期存放、商品存列、提货搬运、装配调试、包装服务、送货服务、技术咨询、维修和退换服务等项工作质量都是最终影响消费者所购商品质量的因素，商品良好的售前、售中、售后服务已逐渐被消费者视为商品质量的重要组成部分。（五）消费过程对商品质量的影响首先是消费心理与消费习惯，爱美之心，人皆有之，商品美对商品质量的影响越来越重要，合规律地创造完美的商品形式，是为了满足人们的审美需要，人们审美观有共同的一面，也有差异的一面，不同时代、民族、宗教、区域、阶层、环境、职业、年龄、性别的审美观是有差异的。因此不同消费者对美的商品认同和追求是不一样的。（六）社会伦理道德对商品质量的影响质量意识属于思想范畴，涉及人的职业道德、思想道德、精神风貌和知识修养等精神因素，所以，开展精神文明建设，发扬爱国主义，对工作精益求精和对人民极端负责的精神，是增强质量意识的重要环节。此外加强质量法制建设也是增强质量意识必不可少的环节。

影响商品质量的主要因素有哪些？请结合具体商品给予说明。　　答:(1)人的因素。人的因素包括人的质量意识、责任感、事业心、文化修养、技术水平和质量管理水平等。　　（2）生产过程中影响商品质量的因素。其包括市场调研、产品或服务设计、原材料质量、生产工艺和设备质量、质量检验与包装等。　　（3）流通过程中影响商品质量的因素。包括运输装卸、仓库储存、售后服务。　　（4）使用过程中影响商品质量的因素。包括使用范围和条件、使用方法和维护保养、废弃处理等。　　例：蒙牛牛奶在生产过程中一切活动都是在人为控制下完成的，这体现了人的因素。其在生产前的需要对消费者的需求进行调研，调研后的产品服务和设计、原材料选购的体现了生产过程中队商品质量的影响。当其生产完成后需要运往全国各地时必须考虑其运输装卸、仓储等条件，反映了流通过程队商品质量的影响。最后，蒙牛牛奶的保质期、使用条件。废弃处理体现了使用过程中队商品质量的影响。