房地产开发项目论文3000字怎么写

房地产开发项目论文3000字怎么写

要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的

内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。　　关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 　　 　　房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 　　本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 　　 　　与土地问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 　　在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 　　目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 　　房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 　　在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 　　 　　与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 　　我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 　　在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 　　房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 　　 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 　　合理的税费安排 　　在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 　　项目审批中的交易费用 　　房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 　　招投标中的交易费用 　　在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 　　工程造价管理中的交易费用 　　做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 　　与媒体有关的交易费用 　　媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 　　我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 　　参考资料： 　　谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 　　刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 　　卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 　　张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)

主要围绕以下内容来展开：应从房地产开发项目面临的风险出发，分析项目面临的具体风险类型及对房地产开发项目的影响，并对各类风险进行评价，最后提出风险应对计划并结合实例进行分析。我的毕设题目就是这个方向，参考文献比较多，可以免费提供给你哈。联系不上你啊

房地产开发项目论文3000字

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要的是房地产行业整个行情的不仅仅只是商业地产的

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房地产开发项目管理论文3000

赠别二首·其一(杜牧)

如何做好工程项目经理　　一名工程项目经理，就是公司的中层领导者，那么如何做好这个角色呢?常言道：“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下来”如果把我们公司领导看作是上梁，员工视作下梁，那么项目经理显然就是中梁一座房子的中梁出了问题，那么这座房子迟早都要倒掉由此，项目经理这条“中梁”在这座“房子”里面的重要性显而易见是公司在工程项目上起着“承上启下”和“上传下达”的纽带作用，是既要对公司负责，又要对项目部员工负责的中间领导者　　“作为中层领导，能力决定其成败”，那么中层领导的能力是什么?那就是管理、用才、谋权、为人四个方面的综合素质只有在管理上通晓领导之道，在用才上准确到位，在谋权上运筹帷幄，在为人上以做人为本，才能成为一名优秀的中层领导　　首先，他是项目各种需求的集中交汇点：业主对项目建设的要求，公司对利润的“追求”，社会和分承包方的需求都要通过项目经理的运作来实现　　其次，他是项目建设工程的体现者：国家和地方的有关工程建设的法律法规，公司各种规章制度，都要通过项目经理来实现　　项目经理的领导能力和管理水平，不单是工程项目成功的关键因素，又在上下级面前，处处在接受着“考验”和“考核”　　众所周知，内因是决定事物前进方向的主要动力，而做好一名项目经理这个中层领导的内因则是个人的心理素质，我们只有具备相应的心理素质，才能有成功达到自己目标的可能那么，这些心理素质具体包括哪些方面呢?　　首先，作为一名项目经理，要认清角色，摆正位置项目经理是公司领导在工程项目上的全权委托代理人，对外代表公司与业主及分包单位进行联系处理合同有关的一切事项；对内全面负责组织项目的实施，是项目的直接领导者和组织者这就要求在工作中要保持谦虚谨慎的态度，在尊重、理解并服从公司领导的同时，通过协调、讨论、信息沟通等方式，充分发挥好承上启下的作用，积极利用自身的主观能动性，在认真做好本项目部工作的前提下，努力协调好项目部与公司各部门之间的每项工作　　工程施工过程中有很多意料不到的问题发生，对于出现的超过自己权限范围的事件，应当及时向公司有关部门和人员汇报，不要越权越位，既要主动地处理问题，又要请示处理方案或者取得自己处理的授权，切勿为了隐瞒一点点小问题使事态扩大铸成大错 项目管理者联盟，项目管理问题　　其次，作为一名项目经理，要识“无为故无不为”的至精妙语，又要具备开拓创新的意识要虚心学习其他人管理项目的经验和方法，恪守“谦虚”二字大胆尝试，以超前的眼光看问题，要敢于和其他好的项目部比干劲、赛成绩，而不是像一只井底之蛙，以一成不变的方式，局限于做好本项目部的工作　　其三，作为一名项目经理，要有勇于实践的踏实的工作作风，要有真抓实干的精神，要在实际工作中不断丰富完善自己首先，项目经理不是仅仅是靠书本知识学出来的，更不是吹出来的，是靠实际工作的磨练干出来的对于工作中出现的问题，要敢于承担责任，要善于分清问题的性质，找到解决问题的方法在项目中能够通过以身作则，形成一个平等协商、实事求是的工作风尚同时，项目经理还应注意不断培养和提高工作能力，如：决策能力、应变能力、组织领导能力、人际交往能力等，努力做到在工作中要果断但不武断，要稳重但不拖拉　　其四，作为一名项目经理，要有吃苦耐劳的精神项目经理必须谨遵这一原则：做到不畏艰难困苦，扎扎实实地开展工作，勤勤恳恳地做好事情作为项目部的领导，应该既是指挥员又是战斗员，作为指挥员就应该体现自己的能力和水平，越是面对棘手难缠的问题，越要沉着冷静，迎着困难上　　其五，作为一名项目经理，要尽量将工作做适当的合理的分配，责任到人，做到“该定人的定人”，要让每个项目部人员了解自己的工作，并时常注意他们工作进展情况，要把自己的主要精力用到考虑整体组织安排，施工组织方案上来　　此外，作为一名项目经理还必须有包容的心态要心胸宽广、胸怀博大，做到小事讲公德、大事讲原则无论做什么事情，都要尽量抛开个人因素，不能只考虑自身的好处，无视集体和他人的利益，必要时还应该牺牲小我，成全大我“为官先为人”，“做事先做人”，如果连人都做不好，领导别人更是无从谈起，此所谓“正人先正己”那么，具备了良好的心理素质是不是就能胜任了呢?显然这是远远不够的要做好一名项目经理，还必须具备以下几个方面的条件　　其一，具备领导才能是成为一个好的施工项目经理的重要条件，团结友爱、知人善任、用其所长、避其所短，善于抓住最佳时机，并能当机立断，坚决果断地处理将要发生或正在发生的问题，避免矛盾或更大矛盾的产生具有了这些能力就能更好的领导项目经理部的全体员工，唤起大家的积极性和创造性，齐心协力完成施工项目的建设　　其二，要有较强的组织协调能力，能够调动团队的集体智略，把项目部一帮人的才能“捏合”在一起，达到相互支持、取长补短的效果项目部是一个团队，如果一个项目经理没有较强的组织协调能力，那么这个团体就会变成一盘散沙，就没有活力，项目部人员之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展　　其三，要具备专业技术知识，是业务行家作为一名项目经理，要开展具体工作，对业务一无所知，指挥别人也是空谈，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，所谓知己知彼，方能百战百胜掌握熟练的专业技术知识是成为优秀项目经理的必要条件如果没有扎实的专业知识作后盾，在项目的实施过程中遇到难题或模棱两可的问题就无从下手、手忙脚乱最终导致人力物力上的浪费，甚至造成更大的错误作为一个好项目经理的同时更要精通本专业各方面的技术知识在精于本专业各项技术的同时应该有更广泛的知识面，要了解多学科、多个专业的知识，也就是说什么都知道、什么都懂这样就可以在施工中轻松自如的领导各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成项目施工任务　　其四，要善于团结下属，不要用不正确的方式批评，特别是对有错误的下属和反对过自己的下属我们常说，对任何犯了错误的下属，只要他能改正，还是个好下属而对于反对过自己的下属，要搞清楚为什么人家会反对你?人与人之间有矛盾是正常的，一旦出现了矛盾，我们应该要正视它，而不是回避它，更不是激化它，只有这样才能从根本上解决它批评下属时，应掌握批评的技巧，不要让被批评的下属不但不服气，反而产生怨恨　　其五，有工作干劲、有敬业精神、为人正直、敢于主动承担责任在工程建设实施的过程中，项目经理要接触很多人，处理复杂多样的工作也会遇到各种各样的问题，如：施工中遇到技术问题难以解决，经过业主、监理、施工单位多方面的探讨拿不出成熟方案，此时工期紧张需要尽快解决施工方案这就需要施工项目经理挺身而出，大胆提出设想与业主同心协力解决难题　　其六，思维敏捷精力充沛工程项目施工是一项纷繁复杂的工作，需要多方面考虑，紧密的布置这需要有强健的体魄和充沛的精力来完成，在遇到突发事件时及时正确快速的处理，没有敏锐的思维是不可能作好这方面工作的　　其七，掌握好“事不躬亲”与“事必躬亲”的度能授权的事情就不要亲自做，必亲自动手的必动手把许多事情，进行分工，责任到人，并不表示责任已了，只是将整个项目部的工作分解到人，亲自参与责任制的制定，亲自抓落实，才能事半功倍　　项目经理投入的最重要的事就是“四控制”（指成本、质量、安全、进度的控制）只有详细而系统的由项目经理参与的控制计划才是项目成功基础当现实的世界出现了一种不适于计划生存的环境时，项目经理应制定一个新的计划来反映环境的变化计划、调整、再计划再调整就是项目经理必躬之事　　总的说来，作为一名项目经理，既然是公司领导在项目的代表，那么就要在有限的任期里做出无限的努力，创造无限的成绩（即效益的最大化）因此，在工程项目实施的进程中，要多听、多看、多学；要多调查、多研究、多思考；要多鼓励、多表扬、多赞美；不仅要利用自己掌握的知识，灵活自如地处理发生的各种情况，注重全面发挥自身的能力和主动性、创造性还要团结大家的力量多谋善断，灵活机变、大胆爱才、大公无私、任人唯贤、大胆管理，才能为企业取得最大的利润 如何做好一位工程项目经理?核心提示：工程项目经理在工程项目建设中起到“承上启下”的作用，如何做好这个承接，如何才能做好避免“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下来”，公司领导为上梁，员工为下梁那么工程项目经理就工程项目经理在工程项目建设中起到“承上启下”的作用，如何做好这个承接，如何才能做好避免“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下来”，公司领导为上梁，员工为下梁那么工程项目经理就是中梁了，如何做好这个中梁就显得尤为重要了，本文我们就探究作为一个工程项目经理如何做好这个“中流砥柱”首先，工程项目经理是项目各种需求的集中交汇点：业主对工程项目建设的要求，公司对利润的“追求”，社会和分承包方的需求都要通过工程项目经理的运作来实现其次，工程项目经理是工程项目建设的体现者：国家和地方的有关工程项目建设的法律法规，公司各种规章制度，都要通过工程项目经理来实现项目经理的领导能力和管理水平，不单是工程项目成功的关键因素，又在上下级面前，处处在接受着“考验”和“考核”众所周知，内因是决定事物前进方向的主要动力，而做好一名工程项目经理这个中层领导的内因则是个人的心理素质，我们只有具备相应的心理素质，才能有成功达到自己目标的可能那么，这些心理素质具体包括哪些方面呢?首先，作为一名项目经理，要认清角色，摆正位置项目经理是公司领导在工程项目上的全权委托代理人，对外代表公司与业主及分包单位进行联系处理合同有关的一切事项；对内全面负责组织项目的实施，是工程项目的直接领导者和组织者这就要求在工作中要保持谦虚谨慎的态度，在尊重、理解并服从公司领导的同时，通过协调、讨论、信息沟通等方式，充分发挥好承上启下的作用，积极利用自身的主观能动性，在认真做好本项目部工作的前提下，努力协调好项目部与公司各部门之间的每项工作工程施工过程中有很多意料不到的问题发生，对于出现的超过自己权限范围的事件，应当及时向公司有关部门和人员汇报，不要越权越位，既要主动地处理问题，又要请示处理方案或者取得自己处理的授权，切勿为了隐瞒一点点小问题使事态扩大铸成大错其次，作为一名项目经理，要识“无为故无不为”的至精妙语，又要具备开拓创新的意识要虚心学习其他人管理项目的经验和方法，恪守“谦虚”二字大胆尝试，以超前的眼光看问题，要敢于和其他好的项目部比干劲、赛成绩，而不是像一只井底之蛙，以一成不变的方式，局限于做好本工程项目部的工作其三，作为一名项目经理，要有勇于实践的踏实的工作作风，要有真抓实干的精神，要在实际工作中不断丰富完善自己首先，项目经理不是仅仅是靠书本知识学出来的，更不是吹出来的，是靠实际工作的磨练干出来的对于工作中出现的问题，要敢于承担责任，要善于分清问题的性质，找到解决问题的方法在工程项目中能够通过以身作则，形成一个平等协商、实事求是的工作风尚同时，项目经理还应注意不断培养和提高工作能力，如：决策能力、应变能力、组织领导能力、人际交往能力等，努力做到在工作中要果断但不武断，要稳重但不拖拉其四，作为一名项目经理，要有吃苦耐劳的精神项目经理必须谨遵这一原则：做到不畏艰难困苦，扎扎实实地开展工作，勤勤恳恳地做好事情作为项目部的领导，应该既是指挥员又是战斗员，作为指挥员就应该体现自己的能力和水平，越是面对棘手难缠的问题，越要沉着冷静，迎着困难上其五，作为一名项目经理，要尽量将工作做适当的合理的分配，责任到人，做到“该定人的定人”，要让每个项目部人员了解自己的工作，并时常注意他们工作进展情况，要把自己的主要精力用到考虑整体组织安排，施工组织方案上来此外，作为一名项目经理还必须有包容的心态要心胸宽广、胸怀博大，做到小事讲公德、大事讲原则无论做什么事情，都要尽量抛开个人因素，不能只考虑自身的好处，无视集体和他人的利益，必要时还应该牺牲小我，成全大我“为官先为人”，“做事先做人”，如果连人都做不好，领导别人更是无从谈起，此所谓“正人先正己”那么，具备了良好的心理素质是不是就能胜任了呢?显然这是远远不够的要做好一名项目经理，还必须具备以下几个方面的条件其一，具备领导才能是成为一个好的施工项目经理的重要条件，团结友爱、知人善任、用其所长、避其所短，善于抓住最佳时机，并能当机立断，坚决果断地处理将要发生或正在发生的问题，避免矛盾或更大矛盾的产生具有了这些能力就能更好的领导项目经理部的全体员工，唤起大家的积极性和创造性，齐心协力完成施工项目的建设其二，要有较强的组织协调能力，能够调动团队的集体智略，把项目部一帮人的才能“捏合”在一起，达到相互支持、取长补短的效果项目部是一个团队，如果一个项目经理没有较强的组织协调能力，那么这个团体就会变成一盘散沙，就没有活力，项目部人员之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展其三，要具备专业技术知识，是业务行家作为一名项目经理，要开展具体工作，对业务一无所知，指挥别人也是空谈，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，所谓知己知彼，方能百战百胜掌握熟练的专业技术知识是成为优秀项目经理的必要条件如果没有扎实的专业知识作后盾，在项目的实施过程中遇到难题或模棱两可的问题就无从下手、手忙脚乱最终导致人力物力上的浪费，甚至造成更大的错误作为一个好项目经理的同时更要精通本专业各方面的技术知识在精于本专业各项技术的同时应该有更广泛的知识面，要了解多学科、多个专业的知识，也就是说什么都知道、什么都懂这样就可以在施工中轻松自如的领导各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成项目施工任务其四，要善于团结下属，不要用不正确的方式批评，特别是对有错误的下属和反对过自己的下属我们常说，对任何犯了错误的下属，只要他能改正，还是个好下属而对于反对过自己的下属，要搞清楚为什么人家会反对你?人与人之间有矛盾是正常的，一旦出现了矛盾，我们应该要正视它，而不是回避它，更不是激化它，只有这样才能从根本上解决它批评下属时，应掌握批评的技巧，不要让被批评的下属不但不服气，反而产生怨恨其五，有工作干劲、有敬业精神、为人正直、敢于主动承担责任在工程建设实施的过程中，项目经理要接触很多人，处理复杂多样的工作也会遇到各种各样的问题，如：施工中遇到技术问题难以解决，经过业主、监理、施工单位多方面的探讨拿不出成熟方案，此时工期紧张需要尽快解决施工方案这就需要施工项目经理挺身而出，大胆提出设想与业主同心协力解决难题其六，思维敏捷精力充沛工程项目施工是一项纷繁复杂的工作，需要多方面考虑，紧密的布置这需要有强健的体魄和充沛的精力来完成，在遇到突发事件时及时正确快速的处理，没有敏锐的思维是不可能作好这方面工作的其七，掌握好“事不躬亲”与“事必躬亲”的度能授权的事情就不要亲自做，必亲自动手的必动手把许多事情，进行分工，责任到人，并不表示责任已了，只是将整个项目部的工作分解到人，亲自参与责任制的制定，亲自抓落实，才能事半功倍项目经理投入的最重要的事就是“四控制”(指成本、质量、安全、进度的控制)只有详细而系统的由项目经理参与的控制计划才是项目成功基础当现实的世界出现了一种不适于计划生存的环境时，项目经理应制定一个新的计划来反映环境的变化计划、调整、再计划再调整就是项目经理必躬之事综合上面我们所说的，作为一个工程项目经理要做的不仅仅包括以上的，要成为一个更成功的工程项目经理我们要对自己有更高的要求，在工程项目实施的进程中，要做到多听、多看、多学；要多调查、多研究、多思考；要多鼓励、多表扬、多赞美；不仅要利用自己掌握的知识，灵活自如地处理发生的各种情况，注重全面发挥自身的能力和主动性、创造性同时还要有团结的精神和开阔的胸怀和大胆的管理思维 如何当好项目经理核心提示：施工总承包项目是目前大型化、复杂化建筑项目的主要承包管理方式，也是我国工程建设施工管理体制的主流，作为总承包项目的最高领导者和组织者，项目经理的职位十分关键　　近年来，我国建筑市场逐步发展、完善，施工企业内部经营机制改革日渐完成，施工总承包模式也成为了我国工程建设项目管理体制的主流但施工企业已经适应了专业工程承包，习惯于单价合同、按图预算、按图施工、甲供材料和设备，对施工总承包项目管理的特性认识不足，往往会发生各种各样的问题和事故笔者根据多年担任施工总承包项目经理的工作实践，认识到项目经理在总承包项目中的重要地位，充分发挥项目经理的作用是总承包项目成败的关键　　项目经理的角色和地位　　大型施工企业通常同时承包了一个以上的工程项目，企业最高管理者为了保证每一个项目的成功必须委托一个项目的全面领导者（项目经理）在企业的授权下全面负责项目的管理工作　　项目经理与施工企业关系：项目经理是企业法定代表人在工程项目上的全权委托人，对外代表工程企业与建设单位及分包单位进行联系，处理与合同有关的重大事项，对内全面负责组织项目的实施，是项目的直接领导者和组织者　　项目经理与建设单位的关系：项目经理是与建设单位签订总承包合同的企业全权代理人，是总承包合同的第一具体责任人，同时也是建设单位与施工企业的中间联络人项目经理应很好地处理项目部和建设单位的关系，对施工工程中建设单位或监理单位提出的问题应有权采取措施加以整改，保证工程施工的顺利进行　　项目经理与监理单位的关系：项目经理以及项目部应受监理单位的监督，对于监理单位提出的问题和要求应积极配合　　项目经理与管理团队的关系：项目经理有权组织和解散项目部，并有责任组建一支不超过20人的管理团队管理团队有权调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、设备等生产要素，有权决定项目内部具体的分配方案和分配形式项目经理应担任管理团队的导师、领袖、成员和监督者，处于管理团队的核心领导地位　　项目经理与分包单位的关系：项目经理有权代表项目部在法律规定许可的范围内，将工程按部位或专业进行分解后再发包给一家或多家其他经营资质、信誉等条件符合要求的分包单位项目经理有责任寻找和考核各分包单位并与分包单位签订分包合同，同时因为分包单位多、 关系复杂、众多施工单位在同一时间与空间里交叉作业等特点，项目经理还应做好各分包单位之间的监督和协调工作，保证工程项目技术方案的实施和技术措施的落实　　总之，施工总承包项目经理的角色和地位十分关键，它处于复杂关系网的中心地位，应负责项目的全方面的工作　　项目经理的个人素质和能力　　项目经理的职责和工作性质决定了他必须具有一定的个人素质、良好的知识结构、丰富的工程经验、协调和组织能力以及良好的判断力实践证明，任何一种能力的欠缺都会给项目带来影响， 甚至导致项目的失败　　项目经理应具有较高的个人素质施工总承包项目中，项目经理是最高领导者和管理者，处于核心地位，起着举足轻重的作用实践证明，一个强的项目经理领导一个弱的项目经理部比一个弱的项目经理领导一个强的经理部会使项目取得更大成就特别是在市场经济环境中，项目经理不仅要具备一般领导者的素质，还应符合项目的管理要求因此，项目经理应具备如下的个人素质：　　良好的职业道德和敬业精神积极、主动、勇于挑战和决策、敢于承担责任；有崇高的社会责任感和合作精神，努力完成自己的职责、全心全意、一丝不苟地管理工程；创新精神不安于现状，努力追求工作的完美，追求更高的要求和目标项目管理论坛　　诚实品格为人讲信用，不推卸自身责任，言行一致；要正直，办事公平、公正，实事求是，不因受到外界的批评和不理解而放弃自己的职责；要以项目的总目标和整体利益为出发点，正确地履行合同，公平、公正地对待各方利益　　任劳任怨，忠于职守在项目组织中，基于项目经理的角色特殊，常常处于矛盾的焦点，建设单位和职员都不能理解、原谅有时责、权、利难以平衡，引起各方面的不满意因此，项目经理不仅要化解矛盾，而且要力争使大家理解自己，要经得住批评指责，有容忍性　　项目经理应具有较强的综合能力施工总承包项目相比于专业承包项目更加复杂化，大型化，因此项目经理不仅需要高水平的专业技能和丰富的工程经验，而且需要善于处理好各方面的关系，协调好各方面的工作同时，项目经理还应具有较强的组织和管理能力，努力提高项目部的工作效益最后，在这日新月异的工程界中，新技术、新工艺、新的管理理念和方法以及新的政策等都要求了项目经理应注重学习，关注业界内的动态　　较高的专业技术水平掌握工程中主要施工技术的操作原理，了解工程技术系统的开发基本原理，有能力组织施工技术的更新和改进；要有丰富的实际工程经验，在项目工作中有成熟的判断能力、思维能力、随机应变能力和独特的见解，能预见到工程中可能出现的问题和潜在的风险，并能利用类似项目成功的经验加以解决和避免　　善于处理人际关系必须协调好远外层单位、近外层单位、项目系统内部等各方面的关系，其中包括人际关系、组织关系、供求关系、配合关系、约束关系等项目经理是个属于权利交点的领导职位，对建设单位应靠说服力，对下属职员和分包单位应靠影响力，而不是靠权力和命令办事同时，必须充分利用合同和项目管理、规则赋予的权力运行组织，充分发挥组织成员的积极性、主动性、创造性，提高项目组织的运转效率　　较强的组织管理能力知人善任，敢于授权，能够组织各方面协调工作项目经理应时常保持与业主的联系，服从业主的决策、指令，使业主满意，并获得业主的支持要设身处地为他人着想，沟通企业各部门之间的人际关系，与外界、上层热情交流在项目部内部要合理地分配工作，公平地进行奖惩　　注重学习了解工程技术新动态，掌握项目管理的基本思想、管理方法和手段要注重理论与实践的结合，要灵活运用所学知识，能够适应不同的项目协调和组织工作　　果断的决策能力项目经理在项目的实施中充当决策者的角色，而项目经理的决策又无程序性，不断发生的各种非常规性事件更体现其决策的一次性特点要使项目管理有规可循，需要项目经理既要稳妥决策、又要充分应用权变理论进行风险决策及时决断，灵活应变就可以抓住战机；优柔寡断、瞻前顾后就会错失良机；而主观臆断、盲目拍板便会酿成失误　　项目经理应发挥的控制作用　　项目经理应对项目质量进行控制质量控制是工程项目的主要控制之一，是项目经理在工程管理的重点内容，它包括事前控制、事中控制和事后控制为达到质量控制目标，项目经理应领导下属抓好对工程质量有重大影响的各个施工环节，按照质量标准与各分包单位签订质量保证合同，确保工程质量　　切实做好图纸会审工作图纸会审是施工项目管理人员熟悉、审查设计图纸，了解设计意图和工程特点、掌握工程关键部位的质量要求及帮助设计单位减少设计文件差错的重要手段，是实现质量控制目标的关键，同时也可避免与各分包单位签订质量保证合同出现不必要的漏洞　　做好技术交底以及各分包单位的技术能力考核工作技术交底是以设计单位提供的图纸、施工规划、工艺流程和质量检验评定标准为依据，编制技术交底文件选定各分包单位应视技术能力与资质为首要条件，对于工程施工中的重要环节、重点工序的分包应首先注重分包单位的操作能力，一般情况均应采用招标形式确定分包单位　　落实好隐蔽工程的检查与验收和工程预检工作隐蔽工程在被下一道工序隐蔽之前，应经过严格的检查和验收，项目部应派技术人员对各分包单位的隐蔽工作进行监督，这样能有效地防止质量隐患工程预检则是通过对后序各施工工序有重大影响的项目进行检查来防止可能发生的差错，从而避免质量事故的发生

房地产开发项目论文

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目前国家也来参与炒房，看来想钱已经想疯了！！！房产税转嫁到租金，看来国家目前是要打击没房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去买房。 最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。 一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。 重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。 房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。 国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。 有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。 涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。 在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。

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房地产开发论文3000字怎么写

内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。　　关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 　　 　　房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 　　本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 　　 　　与土地问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 　　在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 　　目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 　　房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 　　在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 　　 　　与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 　　我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 　　在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 　　房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 　　 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 　　合理的税费安排 　　在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 　　项目审批中的交易费用 　　房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 　　招投标中的交易费用 　　在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 　　工程造价管理中的交易费用 　　做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 　　与媒体有关的交易费用 　　媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 　　我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 　　参考资料： 　　谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 　　刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 　　卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 　　张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)